Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.

Абзац второй утратил силу с 1 апреля 2015 г.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 г.

Комментарий к Ст. 239 ГК РФ

1. Гарантия собственности неразрывно связана с гарантией личной свободы, направлена на обеспечение собственнику свободного участия в гражданском обороте и предоставление ему возможности удовлетворять жизненные потребности. При этом обеспечение реализации прав собственности предполагает необходимость решения целого комплекса вопросов о взаимодействии интересов собственника и общества.

Достаточно очевидно, что собственность в современном мире в любом случае подлежит ограничению социальными и публичными интересами.

Частью 3 ст. 35 Конституции РФ допускается правомерное принудительное отчуждение любого имущества в установленных законом исключительных случаях при соблюдении соответствующей процедуры. При этом принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Перечень таких оснований сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным федеральным законом (см. также комментарий к ст. 235 ГК). В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника.

При этом частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного комментируемой статьей, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд) либо в качестве гражданско-правовой санкции за ненадлежащее использование земли как особо ценного природного ресурса.

Возможность принудительного изъятия земельного участка в настоящее время признается во всех странах с развитой правовой системой. Конституции большинства европейских государств предусматривают возможность ограничения права частной собственности в целях рациональной эксплуатации земли и «установления справедливых социальных отношений», «для общего блага», в случаях, «оправданных общественной пользой или социальными интересами», «по мотивам общественной пользы» и т.д. <1>.

———————————
<1> См. ст. 44 Конституции Итальянской Республики 1947 г.; ст. 14, 15 Основного Закона ФРГ 1949 г.; ст. 17, 18, 24 Конституции Греции 1975 г.; ст. 33, 45 — 47, 128 Конституции Испании 1978 г.; а также: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997. С. 13.

Конституция РФ, закрепляя в ст. 36 право частной собственности на землю и в ч. 3 ст. 35 — принцип предварительного и равноценного возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных нужд, не определяет конкретный порядок и форму соответствующего возмещения в отношении такого специфического имущества, как земельные участки. Данный вопрос урегулирован федеральными законами, прежде всего ЗК РФ (ст. ст. 49, 55, 57 и 63) и ГК РФ (ст. ст. 279 — 283).

Так, ст. ст. 279 и 283 ГК РФ предоставляется возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд путем выкупа земельных участков у собственников, а также у лиц, которые владеют и пользуются земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

При этом случаи, когда допускается такое изъятие, отнесены ст. 49 ЗК РФ к исключительным. Данной статьей приведены только два возможных основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд:

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;

2) необходимость размещения (при отсутствии других вариантов) непосредственно перечисленных в указанной статье объектов государственного или муниципального значения (к примеру, объектов федеральных энергетических систем, объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи).

Иные случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть установлены федеральными законами. При этом законами субъектов Российской Федерации могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов Федерации либо в муниципальной собственности, т.е. участков, предоставленных в пользование либо аренду гражданам, юридическим лицам.

Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника ввиду его ненадлежащего использования. ГК РФ выделяет два основания такого изъятия:

1) когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК);

2) если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК).

Права на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, могут быть прекращены в порядке и по основаниям, установленным соответственно ст. 54 и п. 2 ст. 45 ЗК РФ. К примеру, наряду с вышеуказанными основаниями земельный участок может быть изъят у данных лиц также в связи с неустранением совершенных умышленно земельных правонарушений, связанных с нарушением установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, с систематическим невыполнением обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии, с систематической неуплатой земельного налога. При этом принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

2. Очевидно, что принудительное изъятие земельного участка, как правило, несовместимо с сохранением у бывшего владельца такого участка права собственности на здания, сооружения, иные объекты недвижимости, расположенные на этом участке.

Это также связано с последовательно закрепляемым в последнее время законодателем в ряде федеральных законов правилом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (см., к примеру, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Поэтому комментируемой статьей применительно к случаям принудительного изъятия земельных участков устанавливается общее правило об одновременном изъятии (отчуждении) объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Смысл рассматриваемой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственности, а в формировании цивилизованных правил отчуждения (выкупа) этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации и в установлении дополнительных гарантий сохранения в отдельных случаях права собственности на такое имущество при изъятии земельных участков.

В частности, согласно комментируемой статье здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на изымаемом земельном участке, могут быть также изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК РФ, только в случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на это имущество. При этом требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, комментируемая статья с учетом ст. ст. 279 — 282, 284 — 286 ГК РФ в целях обеспечения баланса интересов собственника и публичных интересов устанавливает определенные гарантии защиты прав собственника.

Во-первых, выкуп зданий, сооружений, расположенных на изымаемом земельном участке, либо их продажа с публичных торгов при отсутствии согласия соответствующего собственника возможны только по решению суда, но не в административном порядке.

Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого земельного участка без прекращения прав собственника на находящуюся на участке недвижимость. При этом бремя доказывания лежит на органе государственной власти или органе местного самоуправления, заинтересованных в изъятии земельного участка.

В-третьих, изъятие зданий, сооружений, расположенных на изымаемом земельном участке, возможно только при условии получения справедливой компенсации, а в случае изъятия такого участка для государственных или муниципальных нужд — также возмещения всех связанных с этим убытков (см. комментарий к ст. ст. 279 — 282, 284 — 286 ГК).

3. Поскольку жилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), то установленный комментируемой статьей порядок изъятия относится и к ним. Вместе с тем ввиду особой социальной значимости жилых помещений порядок их изъятия в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается также нормами ЖК РФ. В частности, в статье 32 ЖК РФ определяется порядок обеспечения жилищных прав граждан — собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По существу данная статья развивает ст. ст. 239, 279 — 282 ГК РФ с учетом особенностей, установленных для жилых помещений.

К примеру, при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются не только рыночная стоимость жилого помещения, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

4. Согласно п. 2 комментируемой статьи она подлежит применению также при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, водных объектов и других обособленных природных объектов, на которых находится это имущество.

При этом, учитывая установленные специальным отраслевым законодательством особенности правового режима таких природных объектов, данная статья будет подлежать применению с учетом данных особенностей.

К примеру, согласно ч. 4 ст. 8 Водного кодекса РФ не допускается отчуждение водных объектов, принадлежащих на праве частной собственности (пруд, обводненный карьер), без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Таким образом, объекты недвижимости, расположенные на таких водных объектах, будут подлежать принудительному изъятию (отчуждению) только в случае изъятия земельных участков, в пределах которых расположены такие водные объекты. При этом случаи принудительного прекращения права пользования водными объектами (по аналогии с ненадлежащим использованием земельных участков) не обязательно могут повлечь продажу с публичных торгов соответствующих объектов недвижимости, расположенных на водных объектах.

Так, в соответствии со ст. 10 Водного кодекса РФ при прекращении права пользования водным объектом водопользователь обязан в том числе обеспечить консервацию или ликвидацию гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водных объектах.