Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 292 ГК РФ

1. В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.

В соответствии с комментируемой статьей члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имели некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев комментируемую норму, которая оставалась и, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии, причем не только среди представителей юридического сообщества.

Дело в том, что первоначально переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, в литературе указывали на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

Не известное в таком виде как зарубежной, так и (до недавнего времени) отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяло» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами» <1>. Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216 ГК РФ, перечисляющая вещные права, не упоминает такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права, изложенные в п. п. 3 и 4 указанной статьи (право следования и абсолютная защита).

———————————
<1> Комментарий части первой Гражданской кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Правовая культура, 1995. С. 262.

Причина введения такого вещного права именно в данном виде, полагаем, состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.

С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином — собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям, причем в рассматриваемом случае — к потере единственного жилища.

Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием в 2004 г. ЖК РФ были внесены поправки и в комментируемую статью, изменяющие ее содержание применительно к праву собственников жилых помещений и праву членов семьи собственников жилых помещений.

2. Для анализа отношений, закрепленных в комментируемой статье, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых «члены семьи собственника жилого помещения». В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Полагаем, что пользователей жилых помещений, вселившихся и проживающих на основании комментируемой статьи, условно можно разделить на четыре группы лиц.

Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.

3. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК).

В ЖК РФ права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

4. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4 — 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В тех случаях, когда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Специальное правило установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Безусловно, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища.

5. Относительно членов семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и бывших членов семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в конце 2004 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон, существенным образом изменяющий правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 комментируемой статьи переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

6. Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия ЖК РФ и поправок к комментируемой статье ГК РФ, — ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.

Зачастую непонимание нового закона приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз за разом суды стали признавать детей бывшими членами семьи и соответственно выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года (ответ на вопрос 18) <1>.

———————————
<1> Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3.

Тема обсуждалась практически во всех средствах массовой информации, в Государственной Думе, Общественной палате, в юридической литературе <1> и т.д. В июле 2007 г. на заседании Организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи председатель Оргкомитета Д.А. Медведев по данной теме заявил следующее: «Существует масса проблем в правоприменительной практике. Одну из них, такую «кричащую» я назову. Вы знаете, что требует разрешения ситуация, когда на основании Жилищного кодекса при разводе родителей ребенок, причем по решению суда, признается бывшим членом семьи собственника жилого помещения. Бред какой-то, понятно, что ребенок бывшим быть не может. Тем не менее такая правоприменительная практика есть, она устоялась, и это факт нашей жизни. Вы понимаете, что это используется, как правило, бывшим супругом для того, чтобы оставить несовершеннолетнего без жилья. Масса приходит на эту тему, кстати, обращений, в том числе и ко мне. Это один из примеров, но очень красноречивый, показательный, он доказывает, что даже самое идеальное законодательство требует совершенствования, и еще более внимательно нужно относиться к правоприменительной практике» <2>.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005.

<1> Полагаем уместным изложить здесь позицию Б.М. Гонгало: «Семейные отношения могут прекратиться по разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом. Но в связи с многочисленными «комментариями» ст. 31 ЖК, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали» // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 177.

<2> Стенографическая запись заседания Организационного комитета по проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи от 26 июля 2007 г. // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 14.

7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:

«Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (пункт 1 статьи 63 Кодекса).

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18, признан утратившим силу» <1>.

———————————
<1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года // Бюллетень ВС РФ. 2008. N 2.