Статья 339. Условия и форма договора залога

1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.

3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Комментарий к Ст. 339 ГК РФ

1. В комментируемой статье говорится о договоре как о документе. На самом деле речь идет о существенных условиях договора о залоге. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо достичь соглашения по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК).

Существенными условиями договора о залоге являются следующие:

1) предмет залога (имущество, передаваемое в залог). Если в залог передается вещь, в договоре определяются ее наименование, количественные и качественные характеристики и (или) иные признаки, позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей. Если предметом залога будут имущественные права, то определяется, какие именно права передаются в залог, из каких обязательств они вытекают, каково их содержание и т.д. «При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, — указывает Президиум ВАС РФ, — договор о залоге не может считаться заключенным» <1>.

———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (п. 2). Кроме того, в п. 4 указанного Обзора обращается внимание на то, что в договоре отсутствуют условия, регламентирующие «порядок и способ выделения родовых вещей (кирпичей), являющихся предметом залога, в случае их поступления в адрес залогодателя». По-видимому, и в этом случае договор считается незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете. В другом случае Высший Арбитражный Суд РФ указал: «Проанализировав условия оспариваемого договора, суды установили, что в залог передано оборудование комбикормового и убойного цехов, перечисленное в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, указаны наименования 45 видов оборудования, их марка и модель, инвентарные номера, количество предметов каждого вида оборудования… предмет залога согласован сторонами» (Определение ВАС РФ от 27 апреля 2007 г. N 4786/07).

При ипотеке предмет определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре должны быть указаны право (собственности или хозяйственного ведения), на котором предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке);

2) оценка предмета залога <1>. Оценка производится по соглашению сторон. Вряд ли можно признать правильным решение, в соответствии с которым договор о залоге признан незаключенным на том основании, что заложенные «спорные объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс», «договор ипотеки не содержит сведений о цене объектов залога в отдельности, а ссылка в договоре на общую стоимость предмета залога не предоставляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями статьи 350 ГК РФ» <2>.

———————————
<1> Договор о залоге признан незаключенным в связи с тем, что не указан состав заложенного имущества, а именно количество шкурок котика и их цена (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 января 1998 г. N 2935/97). Договор о залоге, в котором отсутствует оценка предмета залога, считается незаключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 29 февраля 2000 г. N 6863/99).

<2> Определение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. N 13188/07.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге не завершенного строительством объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается соглашением залогодателя и залогодержателя (п. 3 ст. 9, ст. 67 Закона об ипотеке);

3) определение, у какой из сторон договора о залоге будет находиться заложенное имущество;

4) существо обеспечиваемого залогом обязательства. Если, например, залогом обеспечивается обязательство, возникшее из договора купли-продажи, то в договоре о залоге указывается, кто является продавцом, покупателем и что является предметом купли-продажи (какая вещь продается);

5) размер обеспечиваемого залогом требования. В приведенном примере это цена предмета договора купли-продажи. Если, например, залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в договоре указывается размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;

6) срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В приведенных примерах это срок передачи вещи покупателю, срок уплаты покупной цены — по договору купли-продажи; срок (сроки) погашения кредита и уплаты процентов — по кредитному договору.

Соглашения по трем последним условиям при заключении договора о залоге не требуется. По своей сути это условия обязательства, обеспечиваемого залогом, и каким-либо образом изменить их, дополнить и прочее залогодатель и залогодержатель не могут. Однако определение того, какое именно обязательство обеспечивается залогом, каков его размер и каковы сроки исполнения при заключении договора о залоге, необходимо. В противном случае, будучи оторванным от основания (обязательства, обеспечиваемого залогом), вопреки законам логики акцессорное залоговое обязательство «повиснет в воздухе» (залог обеспечивает исполнение неизвестно какого обязательства).

Вместе с тем нельзя считать, что последние три условия договора о залоге носят факультативный характер, выполняют некую информационную функцию. Во-первых, по общему правилу при заключении договора о залоге согласия по этим пунктам не требуется. Однако появление договора о залоге обязано существованию обязательства, обеспечиваемого залогом; само обеспечение обязательства залогом производится по соглашению сторон. Поэтому в договоре о залоге должно быть указано существо обеспечиваемого залогом обязательства. Во-вторых, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, залогодатель и залогодержатель определяют размер данного обязательства и могут установить пределы обеспечения. Например, может быть предусмотрено, что залогом обеспечивается только сумма основного долга (но не процентов, штрафов и т.п.). В-третьих, требования к залогодателю (обращение взыскания на заложенное имущество) могут быть предъявлены лишь в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом, в установленный срок. Поэтому в договоре о залоге должен быть указан срок исполнения основного обязательства. Если нет соглашения по названным условиям (хотя бы по одному из них) либо соответствующее условие отсутствует в договоре, то договор о залоге не заключен <1>.

———————————
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 22 июля 1997 г. N 2774/97.

Исключение может составлять условие о том, у кого из сторон договора будет находиться заложенное имущество. Если нет соглашения по этому условию, то действуют правила, установленные ст. 238 ГК РФ. Если же в залог передаются недвижимость или товары в обороте, то по данному условию попросту не о чем договариваться (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК).

Кроме названных существенными условиями договора о залоге являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, одна из сторон может настаивать на определении договором объема требования, обеспечиваемого залогом (ст. 337 ГК), установлении договором момента возникновения права залога (п. 1 ст. 341 ГК), запрете договором последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК), распределении обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК), определении порядка и условий пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст. 346 ГК).

При ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).

В договоре о залоге прав кроме указанного должно быть названо лицо, являющееся должником залогодателя (ст. 55 Закона о залоге).

2. Договор о залоге во всех случаях должен быть заключен в письменной форме. Обычно договор о залоге заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Теоретически мыслимо заключение договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (использование таких способов заключения договора о залоге не встречается).

По общему правилу договоры о залоге должны заключаться в простой письменной форме. Иногда требуется нотариальное удостоверение договора о залоге (нотариальная форма). Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению (в комментируемой статье воспроизводится правило, предусмотренное п. 2 ст. 163 ГК).

Так, если стороны своим соглашением определили, что тот или иной договор (купли-продажи, займа и т.д.) должен быть совершен в нотариальной форме, то и договор о залоге, обеспечивающий соответствующее обязательство, также должен быть нотариально удостоверен.

Естественно, что и договор об ипотеке может быть нотариально удостоверен, если того пожелали залогодатель и залогодержатель, хотя по закону для данного вида сделок эта форма не требуется (п. 2 ст. 163 ГК).

3. Иногда в одном документе (договоре) содержатся условия основного (обеспечиваемого) обязательства и условия о залоге. Это нашло отражение и в законодательстве. Так, в силу п. 4 ст. 10 Закона о залоге условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство; такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге. В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Оценивая такого рода правила, следует констатировать смешение понятий «договор-документ» и «договор-соглашение». На самом деле в рассматриваемых случаях в одном документе (договоре) излагаются условия двух соглашений (договоров) — основного и о залоге. Договор-документ один, договоров-соглашений два.

Часто встречается и более сложная ситуация, когда в одном документе излагаются условия нескольких соглашений (о купле-продаже, о кредите, об ипотеке). В связи с правилами, содержащимися в комментируемой статье, следует отметить, что договор-документ во всех таких случаях должен быть облечен в форму, установленную для договора о залоге.

4. Государственная регистрация договора об ипотеке осуществляется по правилам, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законом об ипотеке (см. ст. 131 ГК и комментарий к ней) <1>.

———————————
<1> См. об этом: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 376 — 386.

5. В п. 4 комментируемой статьи указывается на недействительность договора о залоге в случае несоблюдения требований о письменной форме договора и (или) о государственной регистрации договора.

Совершенно «замечательные» правила на этот счет установлены в Законе об ипотеке. В абз. 3 п. 1 ст. 10 предусмотрено, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. А в п. 2 этой же статьи указано: «Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации».