Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил силу.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к Ст. 552 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Данная статья должна применяться с учетом положений ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило комментируемой статьи, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п. По одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции прямо указал, что истец в результате передачи недвижимого имущества в его уставный капитал приобрел в силу закона не только право пользоваться земельным участком, но и обязанность по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право его аренды (Постановление ФАС МО от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/13849-07-П <159>).

———————————
<1> СПС «КонсультантПлюс».

2. В процессе применения настоящей статьи необходимо учитывать принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», который закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

С учетом содержания ЗК РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип «единства судьбы» понимается даже шире, чем он сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. «Единство судьбы» может проявляться не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Так, в своем Постановлении от 17 февраля 2009 г. N 12277/08 Президиум ВАС РФ подчеркивает: «Земельный кодекс Российской Федерации в статье 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Истец после приобретения в собственность нежилых помещений в здании цеха N 1 и произведенной реконструкции сформировал обособленный торговый объект, в силу чего он вправе согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка» <1>.

———————————
<1> СПС «КонсультантПлюс».

Важно отметить, что законодатель в полной мере воплощать провозглашенный им в п. 5 ст. 1 ЗК РФ принцип «единства судьбы» в нормах этого Кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 ЗК РФ исключения из правила, которые могут быть предусмотрены законом. Однако ряд его последовательных действий после принятия ЗК РФ, включая отмену ст. 553 ГК РФ, не оставляет сомнений в том, что и в дальнейшем он будет реализовывать этот принцип на практике.

3. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» <1>).

———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008 <1>).

———————————
<1> СПС «КонсультантПлюс».

4. Если находящиеся на земельном участке здание, строение, сооружение и сам земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу, действует правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ: здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Соответственно сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, с учетом требований абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 являются ничтожными.

В своем Постановлении от 29 мая 2007 г. N 6623/05 <1> Президиум ВАС РФ посчитал нарушением положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. ст. 1, 12 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действия продавца здания, произведшего отчуждение земельного участка, на который право собственности по кадастровому номеру этого участка зарегистрировано не было, а также здания, кадастровый номер которого не содержал кадастрового номера участка, на котором оно находится. Президиум ВАС РФ, по-видимому, посчитал, что должных доказательств того, что здание и земельный участок принадлежат разным лицам, было недостаточно, отчуждать их продавец права не имел, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки.

———————————
<1> СПС «КонсультантПлюс».

5. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Такими полномочиями являются:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

6. Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 ЗК).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК).

7. В судебной практике возник вопрос о правомерности перехода в рамках комментируемой статьи прав на земельный участок при продаже отдельных объектов гражданских прав, которые либо не являются объектами недвижимости, либо хотя и являются таковыми, но располагают своим специфическим гражданско-правовым режимом. Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу N А39-3042/2007-201/5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами признано недоказанным отнесение торгового павильона к объектам недвижимости, в силу чего доводы индивидуального предпринимателя о наличии у него прав на земельный участок, которые возникли в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ, также признаны несостоятельными <1>.

———————————
<1> СПС «КонсультантПлюс».

Напротив, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

8. В комментируемой статье содержатся правила, которые действуют в процессе перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости. Вопросы последующего выкупа земельного участка (прав на земельный участок) решаются в рамках ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Речь, по-видимому, идет о переводе на покупателя права собственности или права аренды земельного участка, находящегося в частной собственности лица, которое не выступало продавцом здания, строения, сооружения. На практике случаи такого рода крайне редки, поскольку круг прав на земельный участок, который находится в чужой собственности, как правило, правом аренды и ограничивается.

Если при продаже здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости переходит право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, покупатель вправе выкупить соответствующий участок или приобрести на него право аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Количество такого рода случаев, напротив, достаточно велико.

9. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, строения, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли переоформлен договор аренды между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).

10. Напомним, что еще 10 июля 2001 г. распоряжением Правительства РФ N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу. В числе прочих мероприятий по реформированию оборота недвижимости ею предусмотрено «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7) <1>.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» по своему содержанию отличается от принципа «единства судьбы» и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России. Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила «Superficies solo cedit» («Возведенное над поверхностью следует за поверхностью»).

Римляне исходили из того, что земля в своем естественном состоянии доминирует над остальными предметами природы. Часто их связь с землей столь неразрывна, что юридически рассматривать земельный участок и связанный с ним предмет материального мира отдельно невозможно.

В силу этого недвижимостью в римском праве признавались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения, и все это называлось res soli — естественная или искусственная часть поверхности земли <1>. Эти связанные с землей и скрепленные с ее поверхностью предметы не признавались самостоятельным объектом недвижимости, а рассматривались как составная часть поверхности земли. В итоге в римском праве отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как res soli (часть поверхности земли) <2>.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

<1> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 148.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

<2> См.: Там же.

Римские юристы обратили внимание на то, что другая группа предметов материального мира хотя и не является составной частью земельного участка, но также призвана служить ему. Причем служить, как правило, не физически, а экономически. Все это вполне укладывалось в их учение о вещи главной и вещи побочной, по которому основными видами побочных вещей считались: а) часть вещи; б) ее принадлежность; в) плоды вещи <1>. Поэтому вторую группу предметов материального мира они относили к принадлежностям земельного участка и распространяли на них общий принцип «accesorium sequitur principale» («придаточная вещь следует за главной»). Это означало, что в отличие от составной части земельного участка такие вещи, как сельскохозяйственный инвентарь, скот и т.п., признавались самостоятельными вещами и могли существовать отдельно. Однако в силу их хозяйственной связи с земельным участком предполагалось, что они являются его принадлежностями и при отсутствии специального соглашения следуют его судьбе.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

<1> Там же. С. 152.

Приблизительно те же правила действовали в отношении плодов (fructus naturales) и доходов (fructus civiles), получаемых от земельного участка. Пока плоды находились в связи с производящей их вещью, они составляли ее часть и не могли быть предметом особых отношений <1>.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

<1> Там же. С. 153, 154.

В дальнейшем римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был позаимствован законодательствами развитых государств. Примером практически идеального воплощения этого принципа в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии.

По германскому праву принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

В § 94 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ) дается определение существенной составной части земельного участка. В итоге существенными составными частями земельного участка признаются:

а) строения. При этом прочной считается такая связь строения с землей, при которой отделение его от земли приводит к несоответственно большим затратам усилий и крупным издержкам или к несоразмерным повреждениям. Соответственно каменные ограды, глухие заборы, каналы, дренажные и иные трубы, как правило, рассматриваются судебной практикой в качестве существенных составных частей земельного участка. Напротив, при установке без постоянного закрепления барака из гофрированной стали или палатки прочная связь с землей отсутствует, и они не могут рассматриваться в качестве ее существенной составной части;

б) вещи, которые включены в состав строения для его возведения.

Вещь считается включенной в состав строения, если строение в своем конкретном виде законченным без включенной вещи считаться не может. В частности, в жилое здание для его эксплуатации не только должна быть вмонтирована система отопления, но и установлены раковина, ванная, электрическая и газовая плита;

в) продукты (плоды), пока они находятся в неразрывной связи с почвой, а также посеянные на земельном участке семена и посаженные растения;

г) права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ГГУ). К ним, в частности, относятся: предиальные сервитуты, право преимущественной покупки, реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время является собственником земельного участка.

Сказанное в свою очередь означает, что принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

Согласно абз. 1 § 926 ГГУ при отчуждении земельного участка принадлежность, если не доказано иное, также следует судьбе главной вещи и переходит к приобретателю вместе с правом собственности на участок.

В дальнейшем представляется целесообразным перейти на немецкую модель гражданско-правового регулирования оборота недвижимости — модель «земельного участка как единого объекта недвижимости». Переход на нее потребует провести в Российской Федерации комплекс законодательных мер, в том числе выработать понятие «существенная составная часть земельного участка», как это предусмотрено § 94 ГГУ.

11. Отдельные предложения по совершенствованию регулирования отношений, затрагиваемых комментируемой статьей, включены в текст Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Последняя разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Решением Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ от 7 октября 2009 г. Концепция одобрена. Решение Совета подписано председательствовавшим на заседании Совета Президентом РФ <1>.

———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.