Судья Бронникова О.П. Дело № 33-2932
№ 2-568/2021
13 июля 2021 года
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,
судей Ждановой Е.А., Едигаревой Т.А.,
при секретаре Гаркушенко И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 13 июля 2021 года дело по апелляционной жалобе Сумачева А.В. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 21 апреля 2021 года, которым постановлено об отказе в удовлетворении иска Сумачева А.В. к Сумачевой М.В., Ситниковой Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 14.08.2020, включении объекта в наследственную массу, признании недействительной доверенности.
Заслушав доклад судьи Ждановой Е.А., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Сумачев А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Сумачевой М.В., Ситниковой Р.А. о признании договора, доверенности недействительными, включении объекта в наследственную массу. Указал, что <,дата>, около 05.00 час. умерла его мать Сумачева И.Г., дочерью которой является Сумачева М.В. При жизни Сумачевой И.Г. на праве собственности принадлежала квартира по адресу: <,адрес>,, ООО «<,данные изъяты>,», счета в банках, другое движимое и недвижимое имущество. 13.08.2020 Сумачевой И.Г. на имя Сумачевой М.В. была оформлена нотариальная доверенность на продажу квартиры, доли в уставном капитале в ООО «<,данные изъяты>,», и представление интересов в ПАО Сбербанк и других банках по вопросу оформления на имя Сумачевой И.Г. любой банковской карты. 14.08.2020 между Сумачевой М.В., Сумачевой И.Г. и Ситниковой Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры, стоимость составила 2520000 руб. Документы на регистрацию были поданы Сумачевой М.В. 17.08.2020 около 14 час. 30 мин., то есть после смерти матери, Сумачева М.В. осуществила регистрацию сделки, при этом доверенность была недействующей. Договор купли-продажи является фиктивным, денежные средства по договору не получены, покупатель Ситникова Р.А. является аффилированным лицом по отношению к Сумачевой М.В. Кроме того, Сумачева М.В. сняла все денежные средства со счетов Сумачевой И.Г. До смерти умершая находилась в тяжелом состоянии, с постели не вставала, из дома не выходила, не осознавала и не давала отчет своим действиям. Истец считает, что умышленными действиями из наследственной массы выбыло имущество, на которое он имеет права. В настоящее время истец пользуется спорным жилым помещением, получает квитанции по оплате коммунальных услуг. Квартира принадлежала Сумачевой И.Г. на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность от 07.02.2006, в связи с чем за истцом сохраняется право пожизненного пользования ею. В связи с изложенным, с учетом уточнений Сумачев А.В. просил суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <,адрес>,, заключенный между Сумачевой М.В., Сумачевой И.Г. и Ситниковой Р.А., недействительной сделкой в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки, погасить в ЕГРН запись о праве собственности Ситниковой Р.А. на основании данного договора купли-продажи квартиры, включить квартиру в наследственную массу после смерти Сумачевой И.Г., признать недействительной доверенность, выданную Сумачевой И.Г. на имя Сумачевой М.В. и удостоверенную 13.08.2020 ФИО27., врио нотариуса Кировского нотариального округа Кировской области ФИО28., зарегистрированную в реестре за №.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.
С решением суда не согласился Сумачев А.В., в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Считает выводы суда не соответствующими установленным по делу обстоятельствам. Настаивает на доводах иска, полагая их доказанными. По смыслу ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, то есть основания его возникновения, а не сама регистрация, запись, свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН. Несогласие лица с актом государственной регистрации или регистрацией как действием следует расценивать как наличие у такого лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Суд при вынесении решения оценку данному требованию не дал, ошибочно посчитав требование о погашении записи производным.
В возражениях на жалобу представитель Сумачевой М.В. – Хохлова О.А. просит оставить решение суда без изменения.
Изучив апелляционную жалобу, заслушав в судебном заседании объяснения поддержавших ее Сумачева А.В. и его представителя Владимирова А.Н., а также представителя Сумачевой М.В. – Хохловой О.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
По ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как указано в ч. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Положениями ч. 2 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).
В п. 1 ст. 454 ГК РФ закреплено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом установлено и из материалов дела усматривается, что 13.08.2020 ФИО27., врио нотариуса Кировского нотариального округа Кировской области ФИО28., выдана доверенность №, зарегистрированная в реестре за №, согласно которой Сумачева И.Г., <,дата>, г.р., настоящей доверенностью уполномочила Сумачеву М.В., <,дата>, г.р., продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу: <,адрес>,, для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, с правом поставить указанную недвижимость на кадастровый учет, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить следуемые от продажи деньги любым способом, для чего предоставила право открыть на ее имя счет в любом банке с подписанием документов, снимать и переводить деньги с любого счета, получать деньги с использованием банковского сейфа, заключить договор с ООО «<,данные изъяты>,» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости, открывать аккредитивные счета, вносить и получать с них деньги, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. Также в доверенности указаны полномочия по продаже доли в уставном капитале ООО «<,данные изъяты>,», быть представителем в ПАО Сбербанк России и прочих банках России по вопросу оформления любой банковской карты на имя Сумачевой И.Г., представлять интересы в иных органах согласно доверенности. Доверенность подписана Сумачевой И.Г. собственноручно.
13.08.2020 между ООО «<,данные изъяты>,» и Сумачевой М.В., действующей от имени и в интересах Сумачевой И.Г. по данной доверенности от 13.08.2020, заключен договор об оказании услуг № (продажа объекта недвижимости), по которому клиент поручил, а агентство обязалось оказывать услуги по поиску покупателя в целях отчуждения объекта недвижимости – квартиры по адресу: <,адрес>,, сопровождению сделки.
Согласно ответу на запрос от <,дата>, ООО «<,данные изъяты>,» принятые на себя обязательства выполнило в полном объеме, агент ФИО31 осуществляла организационно-технические мероприятия по проведению сделки, результатом работы агента стало подписание договора купли-продажи квартиры.
14.08.2020 между Сумачевой М.В., действующей от имени и в интересах Сумачевой И.Г., по доверенности, выданной и удостоверенной 13.08.2020 ФИО27., врио нотариуса Кировского нотариального округа Кировской области ФИО28., по реестру за №, и Ситниковой Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <,адрес>,.
Стороны определили, что договорная цена квартиры составляет 2520000 руб., подтвердили, что расчет за квартиру произведен до подписания настоящего договора и продавец получил денежные средства, указанные в п. 2.1 договора в полном объеме (п. 3.1 договора). Право собственности на квартиру никем не оспаривается, квартира свободна от любых притязаний третьих лиц, под запрещениями (арестами) не состоит, никому не заложена и не имеет других ограничений (обременений) (п. 3.3). Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Кировской области. Право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации после внесения записи об этом в ЕГРН.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Актом от 14.08.2020, подписанным Сумачевой М.В., Ситниковой Р.А. и агентом ООО «<,данные изъяты>,» ФИО31., подтверждены передача продавцом, принятие покупателем комплекта ключей от кв. <,адрес>,. Продавец также подтвердил получение наличных денежных средств в размере 2520000 руб. до подписания договора купли-продажи от 14.08.2020, в связи с чем договор имеет силу расписки.
17.08.2020 Сумачева М.В. и Ситникова Р.А. обратились в территориальный отдел МФЦ по Октябрьскому району г. Кирова с заявлениями о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставив доверенность от 13.08.2020, договор купли-продажи от 14.08.2020 квартиры по адресу: <,адрес>,. Заявление подписано Сумачевой М.В. и Ситниковой Р.А., которой также оплачена госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация права собственности произведена Управлением Росреестра по Кировской области <,дата>, за номером регистрации №. Указанная информация также отражена в выписке из ЕГРН от 31.08.2020.
Из медицинской карты пациента КОГБУЗ «Кировский областной клинический онкологический диспансер» следует, что Сумачева И.Г., <,дата>, г.р. состояла на учете, 17.08.2020 она умерла.
Согласно ответу на запрос от 22.12.2020 КОГКБУЗ «Больница скорой медицинской помощи» смерть Сумачевой И.Г. констатирована 17.08.2020 в <,данные изъяты>, час. Сообщение о смерти пациента в стационаре производится непосредственно после наступления летального исхода по телефону близким родственникам или доверенным лицам.
Сумачев А.В. и Сумачева М.В. являются детьми умершей Сумачевой И.Г.
27.08.2020 Сумачев А.В. обратился к нотариусу ФИО35 с заявлением о принятии наследства. Из справки ООО «РКЦ» от <,дата>,.2020 следует, что Сумачев А.В. зарегистрирован по адресу: <,адрес>,, где также на день своей смерти 17.08.2020 была зарегистрирована Сумачева И.Г.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Сумачев А.В. просил суд признать недействительным договор купли-продажи от 14.08.2020 квартиры по адресу: <,адрес>,, ввиду того, что документы на регистрацию перехода права собственности сданы Сумачевой М.В. после смерти Сумачевой И.Г. По мнению истца, доверенность также стала недействительной после смерти доверителя. Кроме того, при выдаче доверенности Сумачева И.Г. страдала заболеванием, не позволявшим ей понимать значение совершенных ею действий по отчуждению квартиры. Сумачев А.В. также просил суд погасить право собственности покупателя на квартиру, вернуть квартиру в состав наследственной массы.
Установив по делу юридически значимые обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, при верном применении норм материального права суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Сумачева А.В. С решением суда в части отказа в удовлетворении иска за недоказанностью вышеназванных обстоятельств судебная коллегия соглашается.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статья 177 ГПК РФ предусматривает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Исследованными судом материалами дела, в том числе сведениями из медицинских карт пациента Сумачевой И.Г., показаниями свидетелей ФИО36., ФИО37., объяснениями сторон подтверждается, что Сумачева И.Г., несмотря на имевшееся у нее онкозаболевание, в момент выдачи доверенности 13.08.2020 и заключения договора купли-продажи 14.08.2020 находилась в состоянии, когда она была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Достаточных доказательств обратного в дело истцом не представлено, ходатайство о проведении по делу экспертизы состояния здоровья Сумачевой И.Г. истец не заявлял.
Оспаривая доверенность от 13.08.2020 и договор купли-продажи от 14.08.2020, истец указывал, что в момент совершения сделки доверенность, на основании которой действовала Сумачева М.В., прекратила свое действие в связи со смертью доверителя.
В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ закреплено, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из оснований прекращения действий доверенности является смерть гражданина, выдавшего доверенность (пп. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников (ст.189 ГК РФ).
Рассматривая требования о признании недействительной доверенности, выданной и удостоверенной 13.08.2020г. ФИО27., врио нотариуса Кировского нотариального округа Кировской области ФИО28С., по реестру за №, суд исходил из того, что в соответствии с пп. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ связи со смертью доверителя доверенность прекращается, прекращение доверенности не влечет ее недействительности и не требует такого признания.
Договор купли-продажи квартиры заключен 14.08.2020. Сумачева И.Г. умерла 17.08.2020, то есть договор купли-продажи был совершен при жизни Сумачевой И.Г. Доверенность на момент заключения договора купли-продажи квартиры была действительна. Таким образом, договор купли-продажи был подписан уполномоченным лицом, письменная форма договора купли-продажи от 14.08.2020 ответчиками была соблюдена, предмет, цена, порядок передачи имущества между сторонами были согласованы. Договор купли-продажи исполнен сторонами, жилое помещение было передано Ситниковой Р.А., о чем представлен акт о передаче ключей и денежных средств в размере 2520000 руб.
Как указано выше, документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Кировской области сданы 17.08.2020 — после смерти Сумачевой И.Г.
Суд первой инстанции не согласился с доводами истца о том, что договор купли-продажи недвижимости считался заключенным с момента его государственной регистрации и недействителен по тому основанию, что на момент регистрации продавец умер, выданная ею доверенность прекратила свое действие.
В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Договор продажи квартиры как сделка регистрации не подлежал, поскольку правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не применимы к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ (п. 8 ст. 2).
Договор от 14.08.2020 считается заключенным с момента его подписания и передачи продавцом покупателю квартиры.
С учетом изложенного факт того, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю были сданы после смерти продавца, при условии заключения договора купли-продажи до момента смерти продавца, не может свидетельствовать о недействительности договора купли-продажи.
Доводы истца о том, что покупатель Ситникова Р.А. является аффилированным лицом по отношению к Сумачевой М.В., совокупностью достаточных, достоверных доказательств не подтверждены.
Отказав в признании сделки недействительной по вышеназванным мотивам, суд оставил без удовлетворения требования Сумачева А.В. о погашении записи о праве собственности Ситниковой Р.А. на квартиру по адресу: <,адрес>,, возвращении данной квартиры в наследственную массу после смерти Сумачевой И.Г.
Вместе с тем, решение суда об отказе в иске Сумачева А.В. подлежит отмене по п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильного применения материального закона (неприменения закона, подлежащего применению), с вынесением нового решения по делу о частичном удовлетворении требований Сумачева А.В.
19.02.2021 от представителя Сумачева А.В. – Кириллова А.Ю. поступили дополнения к иску (л.д.137-138), которые были поддержаны самим Сумачевым А.В. в судебном заседании. В данных дополнениях истец в качестве одного из оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным указал, что спорная квартира принадлежала Сумачевой И.Г. на основании договора приватизации от <,дата>,.2006, истец с 1999г. зарегистрирован в квартире, от приватизации на свое имя отказался, потому имеет право пожизненного пользования данным жилым помещением. Сумачев А.В. в суде пояснил, что до настоящего времени зарегистрирован в квартире по адресу: <,адрес>,, имеет право ею пользоваться, оплачивает коммунальные услуги, другого жилья не имеет.
Данные юридически значимые обстоятельства как основание для признания сделки недействительной судом первой инстанции не устанавливались, не исследовались и оценку в решении суда не получили.
В п. 43 постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о предоставлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания.
В п. 46 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ указано, что в соответствии с ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них. В то же время суд апелляционной инстанции на основании абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме вне зависимости от доводов жалобы, представления. Под интересами законности с учетом положений ст. 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, обеспечения права на жилище.
Судебная коллегия рассматривает в апелляционном порядке дело и проверяет решение суда в полном объеме в интересах законности, обеспечения права истца на жилище.
С учетом вышеизложенного судом апелляционной инстанции установлены обстоятельства относительно признания договора купли-продажи квартиры от 14.08.2020 недействительным ввиду отсутствия в нем условия о сохранении за Сумачевым А.В. права пользования спорной квартирой.
Квартира по адресу: <,адрес>,, была передана в собственность Сумачевой И.Г. на основании договора № безвозмездной передачи квартиры в собственность от <,дата>,.2006, заключенного ею с администрацией г. Кирова.
На тот момент вместе с нанимателем Сумачевой И.Г. в квартире проживали члены ее семьи муж Сумачев В.В., сын Сумачев А.В., дочь Сумачева М.В. Члены семьи дали согласие на приватизацию квартиры на имя одного человека Сумачевой И.Г. В частности, Сумачев А.В. согласился на приватизацию квартиры Сумачевой И.Г., указал в заявлении от <,дата>,2005 о нежелании оформлять право собственности на себя. В заявлении указано, что Сумачеву А.В. разъяснено, что он сохраняет право пожизненного проживания в указанной квартире, если не откажется от него по личному желанию и по доброй воле.
По сведениям отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции УМВД России по Кировской области от 15.07.2021 Сумачев А.В. с <,дата>,.1999 до настоящего времени зарегистрирован по месту жительства по адресу: <,адрес>,.
Согласно ответу из Управления Рореестра по Кировской области от 08.07.2021 за Сумачевым А.В. не было зарегистрировано право собственности на какое-либо жилое помещение.
Из объяснений Сумачева А.В. следует, что другого жилья кроме спорной квартиры у него не имеется.
14.08.2020 между Сумачевой М.В., действующей от имени и в интересах Сумачевой И.Г., по доверенности от 13.08.2020, и Ситниковой Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <,адрес>,, по которому Сумачева М.В. продала данную квартиру Ситниковой Р.А. за 2520000 руб. В п. 3.3 договора указано, что право собственности на квартиру никем не оспаривается, квартира свободна от любых притязаний третьих лиц, под запрещениями (арестами) не состоит, никому не заложена и не имеет других ограничений (обременений).
Сведения о регистрации по месту жительства в данной квартире Сумачева А.В., условие о сохранении за ним права пользования квартирой при переходе объекта недвижимости новому собственнику в договоре отсутствуют.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ закреплено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ, п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
По ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ равные с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
Из приведенных положений закона следует, что поскольку наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением, то и реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением.
В случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.
Следовательно, к членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В ч. 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В ч. 1 ст. 558 ГК РФ закреплено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В момент приватизации Сумачев А.В. имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию своей матери, поэтому при переходе права собственности на квартиру он сохраняет право пользования жилым помещением бессрочно.
Однако, как указано выше, в договоре купли-продажи квартиры от 14.08.2020 отсутствует указание на то, что в квартире зарегистрирован Сумачев А.В., условие о сохранении за ним права пользования жилым помещением. В данной части договор противоречит требованиям Гражданского кодекса РФ (ч. 1 ст. 558), заключен с нарушением требований закона.
Учитывая изложенное, имеются основания для признания договора купли-продажи квартиры от 14.08.2020 недействительным, а также удовлетворения требования иска о погашении записи – сведений о праве собственности Ситниковой Р.А. на квартиру по адресу: <,адрес>, (основание договор купли-продажи квартиры от 14.08.2020).
Права покупателя Ситниковой Р.А., уплатившей за квартиру денежные средства, могут быть защищены путем заявления ею соответствующих требований об их возвращении продавцом.
Статьей 1110 ГК РФ установлено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Поскольку договор от 14.08.2020 является недействительным, принадлежавшая на праве собственности Сумачевой И.Г., умершей 17.08.2020, квартира по адресу: <,адрес>,, должна быть включена в состав наследства после ее смерти.
В остальной части суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 21 апреля 2021 года отменить в части, принять по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Сумачева А.В.
Признать недействительным заключенный 14.08.2020 между Сумачевой И.Г. в лице Сумачевой М.В. и Ситниковой Р.А. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <,адрес>,.
Погасить запись – сведения о праве собственности Ситниковой Р.А. на квартиру по адресу: <,адрес>,, с кадастровым номером №, площадью 66,4 кв.м (основание договор купли-продажи квартиры от 14.08.2020).
Включить в состав наследства после смерти Сумачевой И.Г., умершей 17.08.2020, квартиру по адресу: <,адрес>,, с кадастровым номером №, площадью 66,4 кв.м.
В остальной части то же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Сумачева А.В. – без удовлетворения.
Председательствующий Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 13 июля 2021 года.