А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
28 марта 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего – судьи Авериной Е.Г.,
судей: Синани А.М.,
Мотиной И.И.,
при секретаре Евдокимовой А.О.,
с участием истца Краткой Л.В.,
представителя истца Ильминской В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Краткой Лидии Викторовны к Левчуку Вадиму Григорьевичу, Бадовскому Игорю Георгиевичу о признании права собственности, третьи лица Краткий Александр Сергеевич, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, по апелляционной Левчука Вадима Григорьевича на решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 03 апреля 2017 года,
у с т а н о в и л а:
в октябре 2015 г. Краткая Л.В. обратилась в суд с иском к Левчуку В.Г., Бадовскому И.Г. о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что между ней и Бадовским И.Г., действовавшим на основании доверенности в интересах ответчика Левчука В.Е, 20.03.2010 г. заключен письменный предварительный договор купли-продажи <,адрес>, в <,адрес>,, согласно которому Краткая Л.В., находясь в браке с Кратким А.С., приобрела указанную квартиру с прилегающим к ней земельным участком, площадью 0,078 га за 240000 гривен, что эквивалентно на тот момент 30000 долларов США. Стороны договорились, что договор купли-продажи будет оформлен до 20.05.2010 года. На протяжении 2010-2012 годов истец заплатила Бадовскому И.Е деньги в сумме 32700 долларов США. На основании изложенного просила: признать за ней право собственности на <,адрес>,, общей площадью 68,7 кв.м., жилой площадью 54,3 кв.м., расположенную по адресу: <,адрес>, в <,адрес>,, прекратить право собственности Левчука В.Е. на указанную квартиру.
Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 03 апреля 2017 года исковые требования Краткой Л.В. удовлетворены частично. За Краткой Л.В. признано право собственности на <,адрес>,, общей площадью 68,7 кв.м., жилой площадью 54,3 кв.м., расположенную по адресу: <,адрес>, в <,адрес>, Крым. В остальной части исковых требований отказано.
В обоснование апелляционной жалобы Левчук В.Г., ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое, которым отказать в удовлетворении иска. Указывает, что договор задатка, заключенный 20.03.2010 года, не является предварительным договором, так как по законодательству Украины, действовавшему в период возникновения спорных правоотношений на территории Республики Крым, такая сделка без наличия основного договора купли-продажи, является не действительной.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца и ее представителя, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 09.04.2008 г., удостоверенного частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В., и зарегистрированного в реестре за №, собственником <,адрес>, в <,адрес>, является Левчук В.Г.
Доверенностью от 09.04.2008 г., удостоверенной частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В., и зарегистрированной по реестру за № 1278, Левчук В.Г. уполномочил Бадовского И.Г. заключать в его интересах договоры найма вышеуказанной квартиры, расписываться за него на всех документах, связанных с этой доверенностью.
Доверенностью от 09.04.2008 г., удостоверенной частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В., и зарегистрированной по реестру за № 1279, Левчук В.Г. уполномочил Бадовского И.Г. заключать в его интересах договоры купли-продажи указанной квартиры, расписываться за него на всех документах, связанных с этой доверенностью.
Нотариально удостоверенной доверенностью от 30.07.2014 г. Левчук В.Г. уполномочил Бадовского И.Г. заключить предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и получить по нему денежные средства.
Действуя в интересах Левчука В.Г. на основании доверенности от 09.04.2008 г. № 1279, Бадовский И.Г. 20.03.2010 г. заключил с Краткой Л.В. письменный предварительный договор купли-продажи <,адрес>, в <,адрес>,, который стороны озаглавили договором задатка. Согласно договору Краткая Л.В. приобрела <,адрес>, в <,адрес>, с прилегающим к квартире земельным участком, площадью 0,076 га за 240000 гривен, что эквивалентно 30000 долларов США. Из договора следует, что при его заключении Бадовский И.Г. получил от истца задаток за продаваемую квартиру в размере 2000 долларов США.
Согласно дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи, оформленному распиской от 20.05.2010 г., Бадовский И.Г. получил от Краткой Л.В. еще 1000 долларов США за объект недвижимости, расположенный в <,адрес>,, стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен 20.08.2010 года.
После получения задатка Бадовский И.Г., во исполнение предварительного договора купли-продажи, и действуя от имени собственника по доверенности от 09.04.2008 г. № 1278, заключил с Краткой Л.В. 17.06.2010 года договор найма <,адрес>, в <,адрес>, с указанием срока действия договора — «постоянно».
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
10.02.2011 года Краткая Л.В. и Бадовский И.Г. заключили дополнительное письменное соглашение к предварительному договору купли-продажи, озаглавив его договором задатка, согласно которому Бадовский И.Г. получил от истца деньги за <,адрес>, в <,адрес>,, в сумме 5000 долларов США, стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен до 30.08.2011 года.
08.11.2012 года Бадовский И.Г., в соответствии с предварительным договором купли-продажи также получил от истца 5000 долларов США. В подтверждение получения денег Бадовский И.Г. собственноручно составил расписку.
22.11.2012 года Бадовский И.Г., в соответствии с предварительным договором купли-продажи получил от истца сумме 12700 долларов США, о чем собственноручно составил расписку.
Частично удовлетворяя исковые требования Краткой Л.В., суд первой инстанции исходил из того, что на правоотношения, возникшие между сторонами, распространяются требования ст.ст. 635 ч. 1, 638 ч. 1, 657 ГК Украины, согласно которым предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условиях, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон может быть достигнуто соглашение, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Также суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи от 20.03.2010 г. и последующие дополнительные договоры, оформленные расписками и договором задатка, заключены в письменной форме, то есть с соблюдением формы, предусмотренной действовавшим на тот момент законодательством Украины, соблюдены все общие условия, предусмотренные ст. 203 ГК Украины.
Кроме того, во исполнение предварительного договора купли-продажи от 20.03.2010 г. сторонами выполнены все условия: истцом в полном объеме оплачена стоимость квартиры и земельного участка, истец и члены ее семьи вселены в спорную квартиру, зарегистрированы в ней бессрочно, пользуются земельным участком.
С такими выводами суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия и считает, что они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Пунктами 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении» от 19.12.2003 г. № 23 разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям и разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции не соответствует.
Статьей 635 ГК Украины предусмотрено, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.
Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласуются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.
Пунктом 2 указанной статьи ГК Украины предусмотрены последствия необоснованного уклонения стороны от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, а именно — возмещение другой стороне убытков, причиненных просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.
В соответствии с п. 3 ст. 635 ГК РФ, обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (даты), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.
Из договоров задатка и расписки (т. 1 л.д. 25, 26, 27) следует, что стороны договорились о задатке за объект недвижимости, расположенный в <,адрес>,, заключении договора купли-продажи квартиры в срок до 20.05.2010 г. В дальнейшем указанный срок продлевался до 30.08.2011 г. Последствиями неисполнения договора стороны определили оставление задатка у задаткополучателя или выплату задаткодателю двойной суммы задатка.
Указанные документы составлены в простой письменной форме.
В соответствии со ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции ошибочно пришел к мнению, что предварительный договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами в установленной законом форме и содержит в себе все существенные условия основного договора.
Гражданским законодательством Украины и Российской Федерации не предусмотрены такие последствия необоснованного уклонения стороны от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, как признание права собственности на недвижимое имущество, в отношении которого стороны имели намерение заключить основной договор.
В соответствии со ст. 220 ч. 2 ГК Украины, действующего на территории Республики Крым на момент составления предварительного договора от 20.03.2010 г., если стороны договорились в отношении всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное исполнение договора, однако одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В таком случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
В соответствии со ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Частями 3, 4 ст. 334 ГК Украины предусмотрено, что право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения либо с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.
Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Учитывая, что предметом сделки между Краткой Л.В. и Левчуком В.Г. являлось недвижимое имущество в виде квартиры, сделка подлежала не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации. Таким образом, договор купли-продажи между Краткой Л.В. и Левчуком В.Г. не заключался, в связи с чем судом первой инстанции неверно применены к правоотношениям, возникшим между сторонами, нормы материального права.
Федеральным конституционным законом Российской Федерации от 21.03.2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» Республика Крым принята в Российскую Федерацию, и в силу ст. 23 указанного закона, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Согласно ст. 1211 ГК РФ, при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.
Спорное имущество находится на территории Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 5 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Статьей 223 п.п. 1, 2 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Статьей 165 ГК РФ предусмотрено, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, договор купли-продажи между Краткой Л.В. и Левчуком В.Г. являлся незаключенным как в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, так и в настоящее время.
Судебная коллегия обращает внимание, что Краткой Л.В. не заявлялись исковые требования о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, а признание за ней права собственности на основании договоров о задатке и расписки противоречит вышеуказанным требованиям гражданского законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу, что решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 03 апреля 2017 года подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Краткой Л.В. в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 328, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,
о п р е д е л и л а:
решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 03 апреля 2017 года отменить.
В удовлетворении иска Краткой Лидии Викторовны к Левчуку Вадиму Григорьевичу, Бадовскому Игорю Георгиевичу о признании права собственности отказать.
Судьи: