Дело № 33-3807 Судья Ипатов В.Е. 2013 год
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Малич В.С.,
судей Гудковой М.В., Улыбиной С.А.,
при секретаре Джукаеве А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
31 октября 2013 года
по докладу судьи Гудковой М.В.
дело по апелляционной жалобе Старостиной Т.Н., поданной представителем Корешковой А.О,
на решение Московского районного суда города Твери
от 02 июля 2013 года, которым постановлено:
«В иске Старостиной Т.Н. к Краевой Ю.Л., Григорьевой О.Д. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности и признании права собственности на земельный участок, отказать.
По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ».
Судебная коллегия
установила:
Истец Старостина Т.Н. обратились в суд с иском к Краевой Ю.Л., Григорьевой О.Д. о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, недействительной записи о регистрации, о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <,адрес>,.
В обоснование заявленных требований истец указала, что постановлением Администрации города Твери № от ДД.ММ.ГГГГ ей выделен земельный участок с объектом незавершенного строительства в <,адрес>,. Для получения свидетельства на земельный участок она выдала Краевой Ю.Л. две доверенности, одну — на оформление в собственность и осуществление государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок по указанному выше адресу, с правом зарегистрировать ранее возникшее право и переход права собственности, с получением свидетельства и правоустанавливающих документов после регистрации, сроком на <,данные изъяты>,, с правом передоверия, вторую доверенность — с правом продать за цену и на условиях, ей – Старостиной Т.Н. известных, жилой дом и земельный участок, по указанному выше адресу, с правом подписи договора купли-продажи, акта приема-передачи, зарегистрировать ранее возникшее право, сроком на <,данные изъяты>,.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ периодически она интересовалась процессом оформления земельного участка, незавершенного строительством дома, на что ей сообщалось, что Краева Ю.Л. занимается оформлением документов.
В конце ДД.ММ.ГГГГ она получила уведомление о
приостановлении регистрационных действий УФРС <,данные изъяты>,
от ДД.ММ.ГГГГ и сообщение УФРС по <,адрес>, об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следовало, что Краева Л.Ю. не смогла оформить право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку отсутствует разрешение на строительство.
В ДД.ММ.ГГГГ ей сообщили, что земля уже давно переоформлена, в связи с чем в Управлении Росреестра по <,данные изъяты>, были запрошены выписка из ЕГРП и копия спорного договора, из которых ей,
Старостиной Т.Н. стало известно, что еще ДД.ММ.ГГГГ между представителем по доверенности от ее имени Краевой Ю.Л. и
Григорьевой О.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <,адрес>,, кадастровый номер объекта <,данные изъяты>, за <,данные изъяты>,, которые Краева Ю.Л. получила от покупателя полностью до подписания договора. При этом полномочий у Краевой Ю.Л. на получение денег не было. Она доверяла Краевой Ю.Л. продать дом и земельный участок на известных ей условиях, которые ответчик при продаже с ней не согласовал. Цена, по которой продан земельный участок с объектом незавершенного строительства, была явно занижена. После продажи земельного участка никаких денег от Краевой Ю.Л. она не получила.
Ссылаясь на требования статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации просила признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Старостиной Т.Н. и
Григорьевой О.Д., недействительной сделкой, как совершенной под влиянием обмана, признать недействительной запись о регистрации
№ от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ней — Старостиной Т.Н. право собственности на указанный земельный участок.
В ходе судебного разбирательства истец представила заявление от
ДД.ММ.ГГГГ об уточнении исковых требований, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Старостиной Т.Н. и
Григорьевой О.Д., прекратить право собственности Григорьевой О.Д. на земельный участок, площадью <,данные изъяты>,, расположенный по адресу:
<,адрес>,, признать за ней — Старостиной Т.Н. право собственности на указанный земельный участок, взыскать солидарно с Григорьевой О.Д., Краевой Ю.Л. расходы по уплате госпошлины в размере <,данные изъяты>,, расходы по оплате за представление информации из ЕГРП в сумме <,данные изъяты>,, расходы по договору об оценке стоимости недвижимого имущества в сумме <,данные изъяты>,.
ДД.ММ.ГГГГ представителем Старостиной Т.Н.
Корешковой А.О. представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором заявитель поддержала ранее заявленные требования, просила признать спорный договор недействительным в силу злонамеренного соглашения Краевой Ю.Л. с Григорьевой О.Д.
В судебном заседании истец Старостина Т.Н. не присутствовала.
Ее представитель Корешкова А.О., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении, полагала недействительным договор купли-продажи земельного участка ввиду злонамеренного соглашения одной стороны — Григорьевой О.Д., с представителем другой стороны — Краевой Ю.Л.
Ответчик Краева Ю.Л., в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Соловьеву Ю.С., которая возражала против удовлетворения требований истца. Пояснила, что ее доверитель Краева Ю.Л. и представитель продавца Григорьева О.Д. до совершения сделки знакомы не были. Цена, за которую приобретался земельный участок, соответствовала рыночной стоимости данного объекта недвижимости на момент его продажи. При этом никакого сговора между участниками сделки, направленного на причинение ущерба интересам Старостиной Т.Н. не было. Волеизъявление Старостиной Т.Н. на продажу данного объекта недвижимости подтверждено выдачей доверенности на продажу объекта недвижимости.
Ответчик Григорьева О.Д. в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя Пикулина Д.Б., который возражал против удовлетворения требований Старостиной Т.Н., пояснил, что истцом не представлено доказательств подтверждающих наличие умышленного сговора между представителем продавца Краевой Ю.Л. и покупателем недвижимости — Григорьевой О.Д. С момента приобретения недвижимости Григорьева О.Д. произвела ряд работ значительно улучшающих объект незавершенного строительства (восстановление и достройка здания, подключение к инженерным коммуникациям), что свидетельствует о том, что сделка по купле-продаже земельного участка, по цене, которая соответствовала рыночной стоимости данного объекта в ДД.ММ.ГГГГ, не была совершена в ущерб Продавцу.
В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, своего представителя не направило, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе, поданной представителем по доверенности Корешковой А.О., Старостина Т.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановить новое решение об удовлетворении ее исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает на тенденциозность суда при рассмотрении дела, и о несоответствии выводов суда установленным по делу обстоятельствам.
Суд первой инстанции в описательной части решения неверно изложил обстоятельства, указанные истцом в обоснование исковых требований. В описательной части решения суд указал, что Старостина Т.Н. обратилась за помощью именно к Краевой Ю.Л., однако в действительности сторона истца неоднократно заявляла о том, что истец не была знакома с Краевой Ю.Л. Там же судом указывается, что о спорной сделке Краевой Ю.Л. стало известно в ДД.ММ.ГГГГ, однако ни истец ни его представитель никогда об этом не заявляли, напротив пояснили, что о сделке им стало известно не ранее
ДД.ММ.ГГГГ, когда ими были получены соответствующие документы из ЕГРП.
Вопреки выводам, изложенным в судебном решении, материалами дела подтверждается, что на момент выдачи доверенности, на земельном участке находился незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности <,данные изъяты>,%, что подтверждается техническим паспортом
от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровым паспортом на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <,данные изъяты>,, выданным
ДД.ММ.ГГГГ. Факт того, что ответчиком были произведены работы по восстановлению и достройке здания, подключению к инженерным коммуникациям истцом не признавался, и доказательств, подтверждающих указанный обстоятельства, материалы дела не содержат.
При выдаче Краевой Ю.Л. двух доверенностей волеизъявление Старостиной Т.Н. было направлено на определенную последовательность совершения действий – оформление жилого дома в собственность, а затем уже продажу оформленного в собственность жилого дома вместе с участком за цену и на известных ей условиях, что подтверждается содержащимися в этих доверенностях указаниями на соответствующие полномочия представителя. Продажа земельного участка без жилого дома является действием совершенным в ущерб Старостиной Т.Н.
Судом не установлено, какие условия продажи принадлежащего Старостиной Т.Н. имущества были заявлены ею своему представителю, также отсутствуют доказательства того, что эти условия соответствуют условиям договора. То, что Старостиной Т.Н. не были заранее известны цена и условия договора, подтверждается объяснениями представителя ответчика, которая пояснила, что деньги Краева Ю.Л. не высылала, в связи с тем, что у нее со Старостиной Т.Н. возникли разногласия в отношении объема и оплаты ее услуг, то есть между сторонами не были согласованы условия оплаты услуг Краевой Ю.Л., а соответственно не согласованы и иные условия.
Вывод суда о непредставлении доказательств продажи земельного участка и незавершенного объекта строительства по заниженной цене сделан без учета того, что Старостина Т.Н. не поручала Краевой Ю.Л. продавать отдельно земельный участок, а поручала оформить жилой дом, а затем продать земельный участок и жилой дом, что подразумевает большую цену. Между тем такой жилой дом находится на участке и имел степень готовности <,данные изъяты>,%.
Кроме того, представленное стороной истца заключение об оценке
№, выполненное ООО «<,данные изъяты>,» отвечает формальным требованиям и не нарушает требования Федерального закона
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Заключение ООО «<,данные изъяты>,» подготовлено на основании договора об оказании консультационных услуг и предполагало ориентировочную цену. Заключение об оценке предоставлялось на дату продажи имущества, а не дату подготовки заключения об оценке. Указанное заключение в полной мере соответствует требованиям достаточности и достоверности.
О злонамеренном соглашении между представителем одной стороны и другой стороны по сделке свидетельствуют обстоятельства того, что цена сделки была существенно занижена, Краева Ю.Л. не была уполномочена получать деньги от покупателя, жилой дом не был оформлен, как того требовало поручение. Фактическая продажа дома с земельным участком без надлежащего оформления заведомо ставила Старостину Т.Н. как продавца в невыгодное положение, то есть сделка была совершена Краевой Ю.Л. в ущерб Старостиной Т.Н.
Вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности также противоречит фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав. Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах представителем истца получена лишь
ДД.ММ.ГГГГ, а содержание договора купли-продажи истец узнала только ДД.ММ.ГГГГ при получении договора купли-продажи. Кроме того, до конца ДД.ММ.ГГГГ Старостина Т.Н. получала налоговые уведомления об уплате земельного налога. Факт истечения срока доверенности вопреки выводам суда не может повлечь нарушения прав истца. Напротив, с истечением срока доверенности права не могут быть нарушены, поскольку по такой доверенности совершение каких-либо действий не возможно.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 08 октября 2013 года постановлено перейти к рассмотрению дела по иску Старостиной Т.Н. к Краевой Ю.Л.,
Григорьевой О.Д. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, прекращении права собственности и о признании права собственности на земельный участок по правилам производства в суде первой инстанции.
В суде апелляционной инстанции представитель Старостиной Т.Н. Корешкова А.Ю. поддержала исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснила, что на основании выданной Старостиной Т.Н. доверенности Краева Ю.Л. имела право продать дом и землю, на известных ей – Старостиной Т.Н. условиях, которые в соответствии со статьей 972 Гражданского кодекса Российской Федерации Краева Л.Ю. должна была согласовать со Старостиной Т.Н. в письменной форме. Условия исполнения поручения, в том числе стоимость имущества, согласована не была. Волеизъявление Старостиной Т.Н. было направлено на продажу дома и участка вместе. Более того у Краевой Ю.Л. не было полномочий получать деньги, однако из содержания оспариваемого договора следует, что она получила <,данные изъяты>, до его подписания. В данном случае имеется злонамеренное соглашение в целях хищения имущества, а именно дома и земельного участка. Об этом злонамеренном соглашении истец узнала ДД.ММ.ГГГГ. Старостина Т.Н. регулярно получала налоговые уведомления на землю, но в ДД.ММ.ГГГГ она его не получила и стала беспокоиться. Поручение продать дом и земельный участок было неосуществимым, так как Краева Ю.Л. не смогла оформить права Старостиной Т.Н. на дом. Неисполнимое поручение не должно исполняться Краевой Ю.Л. Она не должна была предпринимать никаких действий по продаже земельного участка.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Представитель ответчика Краевой Ю.Л. Соловьева Ю.С. возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что Краева Ю.Л. со Старостиной Т.Н. общались по телефону, условия продажи с ней были обговорены. Старостиной Т.Н. ставился вопрос о быстрой продаже объекта. Старостина Т.Н. знала о том, что оформить права на дом не удалось, о том был найден покупатель на земельный участок, знала. Также был решен вопрос об оплате услуг. Срок исковой давности истцом пропущен. Денежные средства, Краева Л.Ю. получила и то, что они находятся у нее, она не отрицает, однако она не смогла передать деньги Старостиной Т.Н., так как они не встретились после продажи земельного участка, Старостина Т.Н. не приехала.
Ответчик Григорьева О.Д. и ее представитель Пикулин Д.Б. пояснили, что Григорьева О.Д. с Краевой Ю.Л. ранее знакомы не были, умышленного злонамеренного соглашения при совершении сделки между ними не имелось. Договор составлялся риелтором. Земельный участок приобретен за <,данные изъяты>,, на момент сделки он с находившимся на нем незаевршенным строительством объектом столько и стоил. Ей было известно о том, что Краева Ю.Л. пыталась оформить дом, однако в связи с отсутствием разрешения на строительство, право собственности не оформлено не было.
Истец Старостина Т.Н., ответчики Краева Ю.Л., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времен и месте рассмотрения дела извещены, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив дело, заслушав представителя истца Старостиной Т.Н.
Корешкову А.Ю., представителя ответчика Краевой Ю.Л. Соловьеву Ю.С., ответчика Григорьеву О.Д. и ее представителя Пикулина Д.Б., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов апелляционной жалобы в случае, если дело рассмотрено судом в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ дело рассмотрено в отсутствие истца Старостиной Т.Н., в отношении которой сведений об извещении о времени и месте судебного заседания, не имеется.
Доказательства, подтверждающие извещение истца Старостиной Т.Н., о назначении рассмотрения дела в судебном заседании на ДД.ММ.ГГГГ, в деле отсутствуют. В деле не имеется ни письма, которым бы истец уведомлялась о назначении рассмотрения дела на ДД.ММ.ГГГГ, ни расписок, подтверждающих получение Старостиной Т.Н. уведомления о рассмотрении дела ДД.ММ.ГГГГ.
Участие в судебных заседаниях представителя истца Старостиной Т.Н. не снимало с суда обязанности известить саму Старостину Т.Н. о времени и месте судебного заседания.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, независимо от доводов жалобы.
Разрешая спор по существу по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.
Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации города Твери № от ДД.ММ.ГГГГ Старостиной Т.Н. передан в собственность безвозмездно земельный участок площадью
<,данные изъяты>, кв.м под строительство индивидуального жилого дома по адресу: <,адрес>,.
ДД.ММ.ГГГГ Старостина Т.Н. выдала на имя Краевой Ю.Л. доверенность, номер нотариального действия <,данные изъяты>,, сроком действия на три года, с правом передоверия, согласно которой уполномочила Краеву Ю.Л. быть ее представителем во всех организациях и учреждениях города, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы, Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Органах технической инвентаризации, Роснедвижимости, Министерстве имущественных отношений, администрации города и администрации районов, Инспекции Федеральной налоговой службы, Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, Службе земельного кадастра, Департаменте управления имуществом, жилищно-коммунальных органах, паспортно-визовой службе и других организациях по вопросу оформления в собственность и осуществления государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <,адрес>,, зарегистрировать ранее возникшее право и переход права собственности, с правом получения сведений и справки Органов технической инвентаризации, учреждениях города, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы, Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Комитета по земельным ресурсам и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него в собственности объекты недвижимого имущества и других справок, с правом получения Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость и правоустанавливающих документов после регистрации, с правом подписания акта ввода в эксплуатацию, а так же декларацию (с правом заполнения и подписания), с правом внесения изменений в ЕГРП, исправления технических ошибок. Для чего предоставлено право: подавать заявления, составлять и подписывать другие необходимые документы, доверяет расписываться и выполнять все действия и формальности, связанные с выполнением этого поручения.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ Старостина Т.Н. выдала на имя Краевой Ю.Л. доверенность, номер нотариального действия <,данные изъяты>,, сроком действия на три года, с правом передоверия, согласно которой доверила последней продать за цену и на условиях ей известных жилой дом и земельный участок по адресу: <,адрес>,, с правом подписи договора купли-продажи, акта приема-передачи, зарегистрировать ранее возникшее право.
Указанные выше доверенности удостоверены нотариусом <,адрес>,ФИО1.
Выдача Старостиной Т.Н. указанных выше доверенностей на имя Краевой Ю.Л. сторонами по делу не оспаривается и подтверждается выписками из реестра совершения нотариальных действий, имеющимися в материалах дела.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности Старостиной Т.Н. на указанный выше земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись регистрации №.
Решением Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <,адрес>,,
<,адрес>,, приостановлена сроком до ДД.ММ.ГГГГ, начиная с
ДД.ММ.ГГГГ, на том основании, что заявителем в нарушение требований статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не представлены в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области разрешение на строительство, и проектная документация, о чем
Старостиной Т.Н. ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление.
Решением Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неустранением в установленный срок причин, препятствующих государственной регистрации, отказано в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества (незавершенный строительством объект), расположенный по адресу <,адрес>,, о чем Старостиной Т.Н.
ДД.ММ.ГГГГ направлено сообщение
ДД.ММ.ГГГГ Краева Ю.Л., действуя от имени Старостиной Т.Н. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, продала Григорьевой О.Д. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, общей площадью <,данные изъяты>,, кадастровый номер <,данные изъяты>,, расположенный по адресу: <,адрес>, по цене <,данные изъяты>,. Указанная денежная сумма согласно пункту 2.2. Договора получена представителем Продавца от Покупателя полностью до подписания договора купли-продажи земельного участка.
Во исполнение договора купли-продажи между Краевой Ю.Л., действующей от имени Старостиной Т.Н. на основании доверенности
от ДД.ММ.ГГГГ, и Григорьевой О.Д. ДД.ММ.ГГГГ подписан акт, согласно которому представитель продавца передал в собственность покупателя указанный в договоре земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности Григорьевой О.Д. на указанный земельный участок в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Сторонами также не оспаривается, что на момент заключения указанного договора купли-продажи земельного участка, на данном земельном участке находился не оформленный в собственность истца объект незавершенного строительства – жилой дом со степенью готовности <,данные изъяты>,%. Указанное обстоятельство подтверждается также, имеющейся в материалах дела копией технического паспорта, составленного по состоянию
на ДД.ММ.ГГГГ.
Оспаривая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец в качестве оснований иска указала на злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной по сделке, ссылаясь на то, что Краева Ю.Л. вопреки указанным в доверенности полномочиям, продала принадлежащий истцу земельный участок без согласования цены и иных условий продажи, без оформления в собственность истца находящегося на данном земельном участке объекта незавершенного строительства, осуществив продажу земельного участка вместе с находящимся на нем домом по цене, которая значительно отличается от рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона
от 07 мая 2013 года № 100-ФЗ, положения которого применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в указанной выше редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Данная норма регламентирует случаи, когда лицо, заключающее сделку от имени одной из сторон, умышленно вступает в сговор с другой стороной и заключает сделку в ущерб интересам той стороны, от имени которой оно действует. Таким образом, имеет место умышленное, злонамеренное искажение воли представляемого лица, основанное на соглашении представителя с другой стороной и повлекшее для представляемого неблагоприятные последствия. В результате этого сговора сторона сделки либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия, либо приобретает дополнительные обременения.
Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой возможно лишь при наличии их умышленного сговора и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого, то есть сделка должна быть совершена в ущерб представляемому, но в пользу контрагента.
Не имеет значения, получил ли участник такого сговора какую-либо выгоду от совершения сделки или она была совершена с целью нанесения ущерба одной из сторон.
Таким образом, для признания сделки, совершенной по злонамеренному соглашению сторон, необходимо установить несоответствие волеизъявления представителя Краевой Ю.Л. воле представляемого – Старостиной Т.Н., осведомленность о таком несоответствии контрагента по сделке – Григорьевой О.Д., наличие сговора между представителем одной из сторон – Краевой Ю.Л. с другой Григорьевой О.Д. — в целях обеспечения их интересов за счет интересов представляемого, необходимо доказать умысел Краевой Ю.Л. при совершении сделки и наступление неблагоприятных последствий для истца.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания того факта, что договор заключен в результате злонамеренного соглашения сторон в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на истца.
Оценивая представленные суду доказательства, судебная коллегия полагает, что наличие между представителем продавца Краевой Ю.Л. и покупателем Григорьевой О.Д. злонамеренного соглашения, направленного на наступление неблагоприятных последствий для Старостиной Т.Н., и получение ответчиками за счет Старостиной Т.Н. выгоды, подтверждения не нашло.
Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, вопреки доводам апелляционной жалобы, наличие злонамеренного соглашения между Краевой Ю.Л. и Григорьевой О.Д. не подтверждают.
Продажа Краевой Ю.Л. от имени Старостиной Т.Н. Грагорьевой О.Д. земельного участка вместо земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства о наличии такого соглашения не свидетельствует.
Как следует из материалов дела, оспариваемый договор от имени Старостиной Т.Н. был заключен Краевой Ю.Л., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Указанной доверенностью
Краевой Ю.Л. предоставлены полномочия продать за цену и на условиях известных Старостиной Т.Н. принадлежащие ей жилой дом и земельный участок с правом подписи договора купли-продажи, акта приема-передачи.
Исходя из содержания названной доверенности, и принимая во внимание то, что на момент заключения оспариваемого договора, доверенность являлась действующей, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик Краева Ю.Л., заключая договор купли-продажи принадлежащего истцу земельного участка, действовала в рамках выданной ей доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.
Наличие у истца намерения произвести отчуждение принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, стороной истца не оспаривается и в свою очередь подтверждается выдачей Старостиной Т.Н. нотариально удостоверенной доверенности, в том числе и с правом отчуждения спорного земельного участка на имя Краевой Ю.Л., согласием супруга истца на заключение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащих Старостиной Т.Н.
В связи с этим оснований считать, что представитель продавца отступил от указаний доверителя, не имеется.
Доказательства того, что Краева Ю.Л. и Григорьева О.Д., до совершения сделки были знакомы или состояли в родственных связях, суду не представлены. Факт же работы на одном предприятии нефтегазодобывающей отрасли — производственном объединении «<,данные изъяты>,», Старостиной Т.Н. и ее супруга ФИО2 с ФИО3 (свекор ответчицы Григорьевой О.Д.) сам по себе также еще не свидетельствует о том, что данные лица были между собой знакомы, и тем более указывать на какую-либо причастность ФИО3 к умышленному сговору сторон по сделке, так как доказательств этому стороной истца суду не представлено.
Не представлены стороной истца суду и достоверные доказательства того, что отчуждение земельного участка совершено по иной цене и на иных условиях, которые были заявлены Старостиной Т.Н. своему представителю Краевой Ю.Л. отличных от условий отраженных в договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключение об оценке стоимости недвижимого имущества №
от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО <,данные изъяты>,, не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу, так как данное заключение не отвечает требованиям Федерального закона № 135-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку в нем отсутствует последовательность определения стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата, не указаны технические и эксплуатационные характеристики объекта оценки на дату определения стоимости объекта оценки, необходимые для установления качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, не указаны фамилия, инициалы, должность оценщика, которому руководителем организации было поручено проведение исследования, документы, подтверждающие право указанного лица на осуществление оценочной деятельности. Кроме того в силу статьи 11 Закона, отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, который проводил оценку и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Однако данное заключение не подписано оценщиком проводившим оценку объекта недвижимости и не скреплено печатью юридического лица.
Более того, указанная в заключении ориентировочная рыночная стоимость объектов недвижимости (земельный участок — <,данные изъяты>,., объект незавершенного строительства (жилой дом) — <,данные изъяты>,.), рассчитана ООО <,данные изъяты>, в отсутствии сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства на дату продажи, его состояния, а также с учетом произведенных на момент проведения оценки ответчиком Григорьевой О.Д. ряда работ по восстановлению и достройке жилого дома.
Кроме того, купля-продажа земельного участка по цене ниже рыночной не может быть признана достаточным обстоятельством для признания сделки недействительной, как совершенной в результате злонамеренного соглашения представителей сторон. Доказательств, подтверждающих причинение имущественного вреда Старостиной Т.Н., действиями
Краевой Ю.Л. материалы дела не содержат.
Как утверждала Григорьева О.Д., земельный участок с недостроенным на нем объектом, приобретен ею за цену соответствующую рыночной, состоянию объекта.
Факт выдачи двух доверенностей — на оформление жилого дома в собственность, а затем уже продажу оформленного в собственность жилого дома вместе с участком, однозначно не свидетельствует о несогласовании условий продажи принадлежащего истцу имущества.
Старостина Т.Н., выдавая доверенность Краевой Ю.Л. являясь собственником земельного участка, знала о нахождении на нем не жилого дома, а именно незавершенного строительством объекта — жилого дома, степень готовности которого составляла менее <,данные изъяты>,, при этом Старостина Т.Н. осознавала, что разрешение на строительство данного объекта, проектная документация на строительство у нее отсутствуют, однако уполномочила Краеву Ю.Л. на совершение действий по распоряжению ее имуществом, в дальнейшем, доверенность не отзывала.
Из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка истцу было известно, что находящийся на нем незавершенный строительством объект не прошел государственную регистрацию, между тем истец не предприняла каких-либо действий по отзыву доверенности, уполномочивающей ответчика
Краеву Ю.Л. на продажу, указанного в ней имущества.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о намерении истца продать земельный участок и находящийся на нем объект незавершенного строительства по иной цене, чем указано в оспариваемом договоре, суду не представлено, как и не представлено доказательств согласования этой иной цены с ответчиком.
Представитель Краевой Ю.Л. утверждала, что Старостина Т.Н. предлагала Краевой Ю.Л. получить от продажи имущества <,данные изъяты>,.
Как утверждала Григорьева О.Д., Краева Ю.Л., уведомляла ее о согласовании условий сделки и о возможности продажи земельного участка с незавершенным строительством объектом, права на который оформить не удалось, со Старостиной Т.Н., которая согласилась на предложение о приобретении Григорьевой О.Д. спорного объекта за <,данные изъяты>,.
Доказательств того, что Григорьевой О.Д. было известно о противоречии воли Старостиной Т.Н. волеизъявлению ее представителя Краевой Ю.Л., в деле не имеется.
Оценив в совокупности имеющиеся доказательства, судебная коллегия не усматривает в действиях ответчиков Краевой Ю.Л. и Григорьевой О.Д. злонамеренного соглашения в отношении Старостиной Т.Н. при заключении сделки купли-продажи спорного земельного участка.
Приводимые истцом доводы, о совершении Краевой Ю.Л. сделки за пределами предоставленных ей доверенностью полномочий не могут свидетельствовать о наличии злонамеренного соглашения Краевой Ю.Л. и Григорьевой О.Д., об их намерении совершить сделку вопреки воле Старостиной Т.Н., тем более, что Григорьева О.Д. свои обязательства по сделке исполнила, оплатила покупку, приняла приобретенное ею имущество и с этого момента пользовалась им, производя улучшения, в том числе осуществляя строительство дома.
На основании пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу пункта 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Прекращение действия доверенности осуществляется, в том числе, вследствие: истечения срока доверенности, отмены доверенности лицом, выдавшим ее (статья 188 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 188 Гражданского кодека Российской Федерации действие доверенности прекращается: истечения срока доверенности, отмены доверенности лицом, выдавшим ее, отказа лица, которому выдана доверенность, прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность, прекращения юридического лица, которому выдана доверенность, смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим в связи с истечением вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
Статьей 973 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами истца о том, что сделка, совершена за пределами полномочий поверенного.
Доказательств того, что заключенный договор купли-продажи оформлен с нарушением требований действующего законодательства, в материалах дела не содержится.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности оснований для признания договора купли-продажи
от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ответчиком по делу до вынесения судом решения заявлено о пропуске срока исковой давности.
Согласно статьям 195, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года № 15/18 «О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 1999 Гражданского кодека Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Истец обратилась в суд с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, полагая, что данный договор должен быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка, совершенная в силу злонамеренного соглашения представителя одной стороны Краевой Ю.Л. с другой стороной Григорьевой О.Д.
В силу норм действующего законодательства сделка, совершенная в силу злонамеренного соглашения является оспоримой сделкой. Также истец полагала, что данная сделка не соответствует требованиям закона и является ничтожной.
Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Положениями статьи 3 Федерального закона от 07 мая 2013 года
№ 100 – ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли
до 01 сентября 2013 года.
Согласно статье 200 (до внесения изменений Федеральным законом от 07 мая 2013 года № 100-ФЗ) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятие из этого правила устанавливается настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей до принятия Федерального закона
от 07 мая 2013 года № 100-ФЗ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно пункту 2 указанной статьи срок исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых она была совершена, либо со дня когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признании сделки недействительной.
Таким образом, течение срока исковой давности, по требованию о признании сделки оспоримой, согласно указанной выше норме начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, послуживших основанием для признания оспоримой сделки недействительной.
Делая вывод о пропуске истцом срока исковой давности по предъявленному ею требованию, судебная коллегия исходит из того, что Старостина Т.Н., проявив должную разумность и добросовестность должна была узнать о совершении Краевой Ю.Л. и Григорьевой О.Д. сделки купли-продажи в отношении спорного земельного участка в пределах срока действия доверенности, выданной ею Краевой Ю.Л. на распоряжение указанным имуществом, до окончания срока доверенности, выданной на имя Краевой Ю.Л., то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
С настоящим же иском Старостина Т.Н., через своего представителя, обратилась в суд только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока исковой давности, установленного частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Старостина Т.Н. не знала о совершенной сделке, получала налоговые уведомления и оплачивала налог за земельный участок, не опровергают выводов о наличии у нее при должной осмотрительности возможности узнать о сделке в период действия выданной ею доверенности. Истец не была лишена возможности получить выписку из ЕГРП в отношении принадлежавшего ей имущества в период до ДД.ММ.ГГГГ.
Также истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, предусмотренный частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, который следует исчислять с момента государственной регистрации договора-купли продажи и перехода права собственности на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ.
На основании статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.
На какие-либо уважительные причины, которые могли бы повлечь восстановление срока исковой давности, истец при рассмотрении дела ни в суде первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции, не указала, соответствующих доказательств суду не представила.
Поступление на имя истца вплоть до ДД.ММ.ГГГГ налоговых уведомлений об уплате налога на спорный земельный участок и получение сыном истца выписки из ЕГРП только ДД.ММ.ГГГГ) не относятся, по мнению судебной коллегии, к обстоятельствам, с которыми законодатель связывает возможность восстановления срока исковой давности.
При указанных обстоятельствах имеются основания для отказа истцу в удовлетворении его исковых требований, поскольку требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным заявлено за пределами срока исковой давности и стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.
В связи с отсутствием оснований для удовлетворения исковых требований Старостиной Т.Н., не имеется оснований и для удовлетворения ее заявления о возмещении судебных расходов, расходов по оценке стоимости недвижимого имущества.
Обеспечительные меры, принятые на основании определения Московского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка, площадью <,данные изъяты>,, расположенного по адресу: <,адрес>,, кадастровый номер объекта <,данные изъяты>,, подлежат отмене.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Старостиной Т.Н. к Краевой Ю.Л., Григорьевой О.Д. о признании договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <,адрес>,, кадастровый номер объекта <,данные изъяты>,, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Старостиной Т.Н., от имени которой по доверенности действовала Краева Ю.Л., и Григорьевой О.Д., недействительным, прекращении права собственности Григорьевой О.Д. на земельный участок, расположенный по адресу: <,адрес>,, кадастровый номер объекта <,данные изъяты>,, и признании права собственности Старостиной Т.Н. на данный земельный участок, возмещении судебных расходов, расходов по оценке стоимости недвижимого имущества отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Московского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка, площадью <,данные изъяты>,, расположенного по адресу: <,адрес>,, кадастровый номер объекта <,данные изъяты>,.
Председательствующий:
Судьи: