|
Судья Балаганская И.В. |
|
|
Судья-докладчик Амосов С.С. |
по делу №33-4294/2016 |
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
|
13 апреля 2016 года |
г. Иркутск |
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
в составе:
судьи-председательствующего Амосова С.С.,
судей Егоровой О.В. и Орловой Л.В.,
при секретаре Шистеевой Н.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лицаревой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью Илим-Фарма о взыскании задолженности по арендной плате
по апелляционной жалобе Лицаревой О.А.
на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области
от 25 января 2016 года по данному делу.
Заслушав доклад судьи Амосова С.С., объяснения Лицаревой О.А., поддержавшей исковые требования, объяснения представителей ООО Илим-Фарма Мартынковой Л.Н. и Лысенко Е.В., полагавших исковые требования не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
установила:
в обоснование исковых требований Лицарева О.А. указала, что между ООО Илим-Фарма (арендатор) и индивидуальным предпринимателем М.А.Д. (арендодатель) заключены договоры под номерами 2-12 и 3-12 от 01.09.2012 аренды нежилых помещений соответственно по адресам: (адрес первого помещения изъят), (адрес второго помещения изъят).
М.А.Д. скончался 08.05.2014, истец является его наследником по завещанию и приняла наследство.
Как указывает истец, в период ведения наследственного дела и рассмотрения судом спора между наследниками по поводу наследства ответчик не производит оплату арендных платежей, при этом продолжает пользоваться арендованными помещениями. Период такого пользования составил 16 месяцев.
Арендная плата по договору №2-12 от 01.09.2012 была согласована сторонами в размере 56 000 рублей в месяц, по договору №3-12 от 01.09.2012 — в размере 24 000 рублей в месяц.
По состоянию на 01.09.2015 за 16 месяцев образовалась задолженность по арендным платежам: по договору № 2-12 в размере 869000 рублей, по договору № 3-12 в размере 384000 рублей. Общая сумма задолженности составила 1 253 000 рублей.
Лицарева О.А. просила взыскать с ООО Илим-Фарма задолженность по арендной плате в размере 1253000 рублей.
Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области
от 25 января 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
В апелляционной жалобе Лицарева О.А. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.
В обоснование требования, изложенного в апелляционной жалобе, ее заявитель указала, что дело рассмотрено судом первой инстанции в ее отсутствие, и она не была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд не рассмотрел по существу исковые требования, так как факт внесения арендодателю арендных платежей в период с 01.09.2012 по 30.11.2013 не оспаривался. Она предъявила исковые требования к ответчику о взыскании задолженности за период со дня открытия наследства, со дня перехода к ней права собственности на арендованное недвижимое имущество, и до 01.09.2015, т.е. за 16 месяцев. Эти исковые требования основаны на положениях части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не были рассмотрены судом первой инстанции.
Относительно апелляционной жалобы поступили возражения в письменной форме от общества с ограниченной ответственностью Илим-Фарма (сокращенное наименование — ООО Илим-Фарма).
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было установлено, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца Лицаревой О.А. не извещенной о времени и месте судебного заседания.
В силу пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такое нарушение норм гражданского процессуального права является безусловным основанием для отмены решения Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 25 января 2016 года.
На основании определения от 11 апреля 2016 года судебная коллегия
по гражданским делам Иркутского областного суда перешла к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда апелляционной инстанции от 13 апреля 2016 года принято к производству заявление Лицаревой О.А. об увеличении исковых требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Лицарева О.А. просит взыскать в свою пользу с ООО Илим-Фарма задолженность по арендной плате в размере 1 600 000 рублей.
В обоснование своего заявления об увеличении размера исковых требований истец указала, что в период действия договоров аренды между арендодателем и арендатором были заключены соглашения о повышении арендной платы: по первому договору аренды — до 70 000 рублей в месяц, по второму договору — до 30 000 рублей в месяц. Как указывает истец, расчет задолженности ответчика за 16 месяцев фактического пользования арендованным имуществом должен производиться исходя из указанного размера арендной платы.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Директором ООО Илим-Фарма Мартынковой Л.Н. поданы письменные возражения относительно исковых требований. Представитель ответчика, не соглашаясь с предъявленным иском, указывает, что по договору аренды была произведена переплата по арендным платежам в размере 96 000 рублей. Помимо выплат по договорам аренды, М.А.Д. по его просьбе (на лечение и личные нужды), с ноября 2013 года были выплачены платежными поручениями и из кассы организации 1 590 000 рублей. Представитель ответчика настаивает на том, что сумма переплаты и данные выплаты свидетельствуют об отсутствии задолженности перед наследником арендодателя за 16 месяцев использования арендованных помещений, поскольку эти суммы превышают размер увеличенных исковых требований.
Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции
на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, согласно свидетельству о смерти (номер изъят)М.А.Д., (дата изъята) года рождения, умер 08.05.2014.
Все свое имущество М.А.Д. завещал дочери Мартынковой О.А. (в настоящее время в связи с замужеством сменившей фамилию на Лицареву), что подтверждается завещанием от 01.09.2012, свидетельством о рождении (номер изъят), свидетельством о браке (номер изъят).
Лицарева О.А. является собственником нежилого помещения по адресу: (адрес первого помещения изъят), кадастровый номер (номер изъят), общей площадью 70,0 кв.м., что подтверждено свидетельством о праве на наследство по завещанию (номер изъят), выданным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург Т.Л.Ф. 19.02.2016, и свидетельством о регистрации права от 21.03.2016, выданным Управлением Росреестра по Иркутской области.
Лицаревой О.А. принадлежит на праве собственности нежилое помещение по адресу: (адрес второго помещения изъят), кадастровый номер (номер изъят), общей площадью 67,0 кв.м., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию, (номер изъят), выданным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург Т.Л.Ф. 19.02.2016, и свидетельством о регистрации права от 21.03.2016, выданным Управлением Росреестра по Иркутской области.
Из этого следует, что наследник Лицарева О.А. приняла наследственное имущество и считается собственником названных нежилых помещений, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства в силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией также установлено, что при жизни М.А.Д. (арендодатель) в качестве индивидуального предпринимателя заключил с ООО Илим-Фарма (арендатор) договоры аренды принадлежавших арендодателю на праве собственности этих нежилых помещений.
По договору № 2-12 от 01.09.2012, акту приема-передачи от 01.09.2012 индивидуальный предприниматель М.А.Д. передал в аренду ООО Илим-Фарма для использования под аптеку нежилое помещение (адрес первого помещения изъят). Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2012 по 31.07.2013. Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в сумме 56000 рублей. Дополнительным соглашением № 1 от 01.03.2013 с даты заключения данного соглашения ежемесячная арендная плата по договору №2-12 определена сторонами в размере 70000 рублей в месяц.
Позднее между сторонами заключен договор №2-13 от 01.08.2013 аренды этого нежилого помещения сроком с 01.08.2013 по 30.06.2014, составлен акт от 01.08.2013 приема-передачи в возмездное пользование арендатору нежилого помещения, подписан протокол согласования договорной цены на аренду в размере 70 000 рублей в месяц.
Затем, 01.12.2013 между сторонами заключен договор №3-14 аренды этого нежилого помещения сроком действия с 01.12.2013 по 31.10.2014, составлен акт от 01.12.2013 приема-передачи в возмездное пользование арендатору нежилого помещения, подписан протокол согласования договорной цены на аренду в размере 70 000 рублей в месяц.
Истцом представлены подлинники договора аренды №3-12 от 01.09.2012, акта приема-передачи к этому договору, протокола согласования договорной цены, из которых следует, что арендодатель, индивидуальный предприниматель М.А.Д., передал арендатору ООО Илим-Фарма под аптеку нежилое помещение (адрес второго помещения изъят). Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2012 по 31.07.2013. Размер арендной платы определен в сумме 24 000 рублей в месяц.
Как объяснили представители ООО Илим-Фарма, договоры аренды нежилых помещений перезаключались на срок менее года, для чего не требовалось государственной регистрации этих сделок.
Ответчиком были представлены: договор № 1-13 от 01.01.2013, сроком действия с 01.01.2013 по 30.11.2013, акт приема-передачи от 01.01.2013, протокол согласования договорной цены (приложение к договору №1-13 от 01.01.2013), дополнительное соглашение к договору аренды № 1-13 от 01.01.2013, договор №3-13 от 01.12.2013, сроком действия с 01.12.2013 по 31.10.2014, акт приема-передачи от 01.12.2013, протокол согласования договорной цены (приложение к договору №3-13 от 01.12.2013).
Из содержания этих документов, представленных сторонами, следовало, что арендодатель, индивидуальный предприниматель М.А.Д. передал в аренду ООО Илим-Фарма нежилое помещение (адрес второго помещения изъят). Первоначально размер ежемесячной арендной платы по данному договору согласован сторонами в размере 24000 рублей в месяц, а 01.03.2013 размер ежемесячной арендной платы за пользование этим помещением увеличен до 30000 рублей в месяц.
Спорное правоотношение регулируется нормами гражданского законодательства об аренде, предусмотренными статьями 606, 607, 614, 617, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами о наследовании имущества, содержащимися в статьях 1112, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что предусмотрено пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из совокупного толкования нормативных положений, предусмотренных пунктом 1 статьи 617, частью второй статьи 622 и пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за наследником арендодателя сохраняется право на получение от арендатора арендной платы за переданное в аренду наследственное имущество, и переходит право требования внесения арендной платы в случае просрочки возврата арендованного имущества за все время такой просрочки.
В подобных случаях сумма задолженности определяется исходя из условий договора аренды о размере арендной платы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленными истцом товарной накладной №5889 от 31.07.2015, оформленной Усть-Илимским отделением ООО Иркутская энергосбытовая компания, актом сверки расчетов подтверждено, что арендатор ООО Илим-Фарма продолжал пользоваться принятыми в аренду нежилыми помещениями и после смерти арендодателя.
Представители ООО Илим-Фарма в судебном заседании подтвердили, что общество, как арендатор, фактически использовало арендованное имущество, принадлежащее истцу, до октября 2015 года, и после открытия наследства в мае 2014 года оплату по договорам аренды не производило.
Факт пользования указанными нежилыми помещениями в спорный период по договорам аренды ответчиком не оспаривается и подтверждается актами приема-передачи к договорам аренды.
При этом ООО Илим-Фарма не представлено доказательств возврата нежилых помещения арендодателю или его наследникам, а также оплаты арендных платежей по договорам аренды за период, после открытия наследства в мае 2014 года и до 1 сентября 2015 года.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик представил журналы проводок, платежные поручения, расходные кассовые ордера, согласно которым арендодателю М.А.Д. перечислялись и выдавались наличными денежные средства, сумма которых, по мнению ответчика, превысила размер задолженности по арендным платежам за 16 месяцев с момента открытия наследства.
Судебная коллегия не может согласиться с этими доводами. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Между тем, представленные ответчиком платежные документы не подтверждают, что стороны договоров аренды изменили порядок и сроки внесения арендной платы. Ответчик не доказал, что стороны предусмотрели условие о внесении арендной платы по договорам за несколько месяцев вперед, таких условий договоры аренды не содержат.
Исследовав и оценив содержание журнала проводок ООО Илим-Фарма за 14.11.13 — 31.05.14, платежных поручений №1240 от 14.11.2013, №1269 от 21.11.2013, №1317 от 02.12.2013, №1326 от 05.12.2013, №1359 от 12.12.2013, №1384 от 18.12.2013, №4 от 09.01.2014, №148 от 07.02.2014, №218 от 25.02.2014, №317 от 18.03.2014, №331 от 24.03.2014, №404 от 04.04.2014, №480 от 28.04.2014, №500 от 05.05.2014, расходных кассовых ордеров №256 от 06.05.2014, №257 от 07.05.2014, на общую сумму в размере 1 590 000 рублей, судебная коллегия пришла к выводу о том, что эти документы не могут быть отнесены к расчетам по договорам аренды данных нежилых помещений. В графе назначение платежа платежных поручений, и в графе основание расходных кассовых ордеров не указано, по каким договорам аренды перечисляются (выдаются) денежные средства.
Доказательств наличия между арендодателем и арендатором соглашения о зачете указанных сумм в счет будущих арендных платежей, которые могли быть учтены при пользовании нежилыми помещениями в период с мая 2014 года по сентябрь 2015 года, ответчиком не представлено.
Остальные журналы проводок, платежные поручения, расходные кассовые ордера не подтверждают наличие переплаты по договорам аренды в период действия договоров при жизни арендодателя, которая бы учитывалась при последующем исполнении арендатором своих обязательств в силу соглашения сторон.
Согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Наследник становится собственником наследственного имущества с момента смерти наследодателя, и именно перед наследником у арендатора будет обязательство по уплате арендной платы.
В данном случае, ответчик не доказал, что такие обязательства арендатора прекратились надлежащим исполнением, либо прекратились по иным основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку арендодатель имел право на получение арендных платежей с арендатора, не возвратившего арендованные нежилые помещения, то данное право перешло в порядке универсального правопреемства к наследнику, истцу Лицаревой О.А., которой завещано арендованное имущество наследодателя.
Таким образом, Лицарева О.А. имеет право на получение арендных платежей, не полученных арендодателем М.А.Д. при жизни.
Оценив содержание представленных договоров аренды, дополнительных соглашений к ним об увеличении арендной платы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что задолженность ответчика по арендным платежам за период с мая 2014 года по сентябрь 2015 года, т.е. за 16 месяцев, составляет 1 600 000 рублей (70 000 рублей по договору 3-14 от 01.12.2013 + 30 000 рублей по договору 3-13 от 01.12.2013) * 16 месяцев.
Судебной коллегией установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Исковые требования Лицаревой О.А. подлежат удовлетворению полностью. С ООО Илим-Фарма в пользу Лицаревой О.А. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 1 600 000 рублей.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
отменить решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области
от 25 января 2016 года по данному делу полностью и принять по делу новое решение.
Исковые требования Лицаревой О.А. удовлетворить полностью.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Илим-Фарма в пользу Лицаревой О.А. задолженность по арендным платежам в размере 1 600 000 рублей.
|
Судья-председательствующий |
С.С. Амосов |
|
Судьи |
О.В. Егорова |
|
Л.В. Орлова |