Апелляционное определение № 33-7303/2015 от 23.12.2015 Тюменского областного суда (Тюменская область)

Дело № 33-7303/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации Уватского муниципального района Тюменской области на решение Уватского районного суда Тюменской области от 30 сентября 2015 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Гречишкина И.А. удовлетворить частично.

Включить право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов под строительство индивидуального жилого дома общей площадью 1000 квадратных метров, расположенного по адресу: &lt,…….&gt,, имеющего кадастровый номер &lt,…….&gt,, по договору аренды земельного участка &lt,…….&gt, от 02 июня 2014 года, заключенному между Администрацией Уватского муниципального района Тюменской области и Г.З.В. в состав наследства после смерти 17 сентября 2014 года Г.З.В..

Признать за Гречишкиным И.А. право аренды в порядке наследования после смерти 17 сентября 2014 года Г.З.В. на земельный участок из категории земель населенных пунктов под строительство индивидуального жилого дома общей площадью &lt,…….&gt, квадратных метров, расположенный по адресу: &lt,…….&gt,, имеющий кадастровый номер &lt,…….&gt,, по договору аренды земельного участка &lt,…….&gt, от 02 июня 2014 года, заключенному между Администрацией Уватского муниципального района Тюменской области и Г.З.В..

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения представителя ответчика Администрации Уватского муниципального района Тюменской области Галиевой И.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Гречишкин И.А. обратился в суд с иском к Администрации Уватского муниципального района Тюменской области о признании заключенным договора аренды земельного участка между Администрацией Уватского муниципального района и умершей Гречишкиной З.В., включении в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти Гречишкиной З.В., арендных прав на указанный земельный участок, признании за истцом права аренды на данный земельный участок в порядке наследования. Иск мотивировал тем, что &lt,…….&gt, умерла его мать Г.З.В., которая 02 июня 2014 года заключила с Администрацией Уватского муниципального района договор аренды земельного участка по адресу: &lt,…….&gt,. Данный участок был предоставлен ей под строительство индивидуального жилого дома. В дальнейшем Г.З.В. проводилось оформление документов, облагораживание земельного участка, отсыпка, корчевание кустов, вносилась арендная плата, то есть фактически исполнялись условия договора. Зарегистрировать договор аренды на спорный земельный участок Г.З.В. не успела, в связи с болезнью и смертью. Истец полагал, что договор аренды между администрацией Уватского муниципального района и его матерью следует признать заключенным. После смерти наследодателя и принятия наследства истец обратился к ответчику для вступления в договор аренды земельного участка в качестве правопреемника стороны арендатора, но получил отказ.

Истец Гречишкин И.А., его представитель Шабакин Е.В. в судебном заседании суда первой инстанции иск поддержали.

Представитель ответчика Администрации Уватского муниципального района Галиева И.Л. в судебном заседании суда первой инстанции иск не признала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в лице Уватского отдела в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Администрация Уватского муниципального района Тюменской области. В апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. Считает выводы суда о том, что действующим законодательством не предусмотрено запрета на осуществление правопреемства по договору аренды, подлежащему обязательной государственной регистрации, на стадии его подготовки к регистрации, ошибочными и необоснованными. Указывает, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества требуется не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора. Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Спорный договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, следовательно, данный договор не может быть признан заключенным. С требованием об обязании зарегистрировать спорный договор истец не обращался. Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, у Г.З.В. право аренды земельного участка, расположенного по адресу: &lt,…….&gt,, не возникло, данное обстоятельство является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, отсутствуют основания для включения права аренды земельного участка по договору в наследственную массу Г.З.В.. По незаключенному договору не могли перейти права и обязанности арендатора к истцу. Ссылка истца на то обстоятельство, что мать истца в связи с болезнью не успела зарегистрировать договор аренды, не может быть признана состоятельной, поскольку с момента подписания указанного договора до момента смерти прошел достаточный для обращения в соответствующие органы период времени. Истец не представил суду доказательств наличия обстоятельств, свидетельствовавших о невозможности зарегистрировать договор аренды в силу объективных причин. Указывает, что показания свидетеля в отношении состояния здоровья умершей Г.З.В. не могли быть приняты судом, поскольку ими нарушена &lt,…….&gt,

Представитель ответчика Администрации Уватского муниципального района Тюменской области Галиева И.Л., действующая на основании доверенности от 24 марта 2015 года, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец Гречишкин И.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в лице Уватского отдела в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы данные лица были извещены, ходатайства об отложении рассмотрения жалобы ими не заявлены, доказательства уважительности причин неявки в заседание суда апелляционной инстанции не представлены, дело по апелляционной жалобе на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и было установлено судом, &lt,…….&gt, между Администрацией Уватского муниципального района (Арендодатель) и Г.З.В. (Арендатор) был подписан договор &lt,…….&gt, аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду на срок четыре года земельный участок, расположенный по адресу: &lt,…….&gt,, под строительство индивидуального жилого дома.

По условиям договора Арендатор принял обязательства зарегистрировать договор за свой счет в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок не позднее трех месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Акт приема-передачи земельного участка был подписан &lt,…….&gt,.

&lt,…….&gt,Г.З.В. умерла, после ее смерти наследником, принявшим наследство, является ее сын Гречишкин И.А., что подтверждается выданным Гречишкину И.А. нотариусом свидетельством о праве на наследство (л.д.120).

Удовлетворяя иск в части включения арендных прав в состав наследства и признания права в порядке наследования, суд со ссылкой на положения ст.610, 617 Гражданского кодекса РФ указал, что арендодатель не вправе отказать наследнику гражданина, арендующего недвижимое имущество, во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, срок регистрации договора аренды на момент смерти Г.З.В. не истек, состояние здоровья Г.З.В. признано судом уважительной причиной, по которой договор аренды не был зарегистрирован. Отказывая при этом в исковых требованиях о признании договора заключенным, суд указал, что данные требования не могут быть рассмотрены как самостоятельные требования, поскольку факт заключения договора никем не оспорен, договор подписан сторонами, признаков недействительности договор не содержит, фактически имеется спор в отношении начала его действия в связи с отсутствием государственной регистрации.

Указанные выводы суда судебная коллегия находит ошибочными, не соответствующими нормам материального права.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с ч.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора его сторонами) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.2 ст.26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год.

Поскольку договором аренды был установлен срок его действия четыре года, данный договор в силу вышеизложенных положений закона подлежал государственной регистрации.

Судебная коллегия находит обоснованными доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что для признания договора заключенным требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение письменной формы сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора.

Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.

Положения ч.2 ст.617 Гражданского кодекса РФ, согласно которым в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное, не могут быть приняты судебной коллегией в обоснование удовлетворения иска, поскольку данное право возникает у наследника арендатора при условии наличия заключенного договора аренды.

В силу ст.1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, договор аренды земельного участка между Администрацией Уватского муниципального района и Г.З.В. должен был быть зарегистрирован в соответствии со ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса РФ, и только в таком случае указанный договор наделял бы Г.З.В. правом пользования участком на правах аренды.

Поскольку вследствие отсутствия государственной регистрации договора аренды у Г.З.В. право аренды земельного участка не возникло, данное право не могло перейти в порядке наследования ее наследникам, что является основанием для отказа в удовлетворении иска в части требований о включении права аренды в состав наследства и признании права в порядке наследования.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения иска Гречишкина И.А. в полном объеме, и поскольку в части требований о признании договора заключенным решением суда истцу в иске было отказано, в данной части оно подлежит оставлению без изменения, в остальной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Уватского районного суда Тюменской области от 30 сентября 2015 года отменить в части удовлетворения иска о включении права аренды в состав наследства и признания права аренды в порядке наследования, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Гречишкина И.А. в данной части отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Администрации Уватского муниципального района удовлетворить.

Председательствующий

Судьи коллегии