ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Дело № 33-4581 Судья Андреева Е.В. 2011 год
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Сережкина А.А., Селезневой А.Ф.,
при секретаре Прокофьевой О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании «10» ноября 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Волкова В.И. на решение Ржевского городского суда Тверской области от 21 сентября 2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования Воробьевой М.П. удовлетворить. Признать договор купли-продажи квартиры … от … между Волковым В.И., действующим по поручению и в интересах В., и Воробьевой М.П. — заключенным.
Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры … от … между Волковым В.И., действующим по поручению и в интересах В., и Воробьевой М.П., переход права собственности на квартиру … к Воробьевой М.П. в соответствии с настоящим решением суда, вступившего в законную силу.
Исковые требования Волкова В.И. удовлетворить в части.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Воробьевой М.П. па квартиру … в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним … от ….
В остальной части иска Волкову В.И. отказать».
Судебная коллегия
установила:
Волков В.И. обратился в суд с иском к Воробьевой М.П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …, от …, заключенного между Волковым В.И. и Воробьевой М.П., применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование иска указано, что … года ему потребовалось … рублей. Предоставить ему данную сумму по договору займа согласился Порядкин Г.Д. При этом они договорились, что в обеспечение займа Волков В.И. передает Порядкину Г.Д. спорную квартиру. При этом Порядкин Г.Д. настоял на том, чтобы квартира перешла в собственность его тещи — Воробьевой М.П., а по исполнению договора займа он переоформит квартиру обратно на него. Между ним и Порядкиным Г.Д. … был заключен договор займа на сумму … евро и одновременно с Воробьевой М.П. … — договор купли-продажи спорной квартиры.
На момент оформления договора купли-продажи квартира принадлежала его отцу — В.., который умер на следующий день после заключения договора. Он, Волков В.И., является его единственным наследником. Данная сделка является недействительной вследствие ее притворности.
Впоследствии Волков В.И. изменил исковые требования, просил признать договор купли-продажи спорной квартиры недействительным (ничтожным) в силу его мнимости, отсутствия регистрации сделки, применить последствия недействительной сделки, признать недействительной (аннулировать) запись о государственной регистрации права собственности Воробьевой М.П. на спорную квартиру, признать недействительным свидетельство о праве собственности на спорную квартиру Воробьевой М.П.
Бесплатный многоканальный номер для Всех Регионов РФ
Ответчик Воробьева М.П. предъявила встречный иск к Волкову В.И. о признании договора купли-продажи спорной заключенным, о регистрации данного договора и перехода права собственности.
Истец и ответчик по встречному иску Волков В.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель Попова В.П. исковые требования Волкова В.И. поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений. Полагала, что договор купли-продажи квартиры между Волковым В.И. и Воробьевой М.П. не был заключен ввиду утраты правоспособности одной стороной — продавцом. Сделка является ничтожной и в силу ее мнимости. Договор купли — продажи квартиры между Волковым В.И. и Воробьевой М.П. был заключен в обеспечение исполнения обязательств Волковым В.И. перед Порядкиным Г.Д. по договору займа денежных средств в размере … рублей. Фактически квартира не выходила из обладания Волкова В.И. Это была мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Ответчик и истец по встречному иску Воробьева М.П., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель Порядкин Г.Д., он же и третье лицо по иску Волкова В.И., в судебном заседании исковые требования ВолковаВ.И. не признал, поддержал встречный иск Воробьевой М.П. Полагал, что доводы Волкова В.И. о мнимости сделки надуманы, так как заключенный договор купли-продажи не имеет никакого отношения к денежным обязательствам Волкова В.И. перед ним, Порядкиным Г.Д. На момент регистрации договора купли-продажи квартиры Воробьевой М.П. не было известно о смерти собственника квартиры В. не знал об этом и регистрационный орган. Волков В.И. сознательно не известил покупателя и регистрационный орган о смерти собственника квартиры, преследуя цель получения денег. В соответствии с пунктом 4 передаточного акта покупатель принял от продавца квартиру и оплатил продавцу … рублей в полном объеме одним платежом в соответствии с условиями договора. Стороны претензий друг к другу не имеют. Таким образом, Воробьева М.П. полностью исполнила свои обязательства перед продавцом Волковым В.И., она является добросовестным приобретателем. Волков как наследник уклоняется от регистрации сделки без законных оснований, сделка является законной, оснований для признания ее ничтожной не имеется. Просил признать договор купли-продажи квартиры … заключенным, и вынести решение о регистрации сделки и перехода права.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, данное лицо просило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Волков В.И. ставит вопрос об отмене решения в части удовлетворения встречных исковых требований Воробьевой М.П. и отказа Волкову В.И. в признании спорного договора от … недействительным (ничтожным) и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Волкова В.И. и об отказе в удовлетворении встречного иска Воробьевой М.П. В обоснование доводов жалобы указано, что суд применил нормы материального права, не подлежащие применению, а именно, п.3 ст. 165 ГК РФ. Уклонения В. от регистрации договора купли-продажи не имелось, поскольку на тот момент он умер. Признавая оспариваемый договор заключенным, суд не привел ни одного обстоятельства и не сослался на закон в подтверждение данной позиции. Вывод суда о том, что стороны реально исполнили свои обязательства, не подтверждены материалами дела, поскольку спорная квартира покупателю в фактическое владение не передавалась. Суд не применил нормы материального права, подлежащие применению. Поскольку на момент государственной регистрации договора купли-продажи продавец умер, переход права на его имущество был возможен в порядке наследования. Наследником после смерти В. является Волков В.И., поэтому исковые требования Воробьевой М.П. были удовлетворены необоснованно.
Истец и ответчик по встречному иску Волков В.И., его представитель Попова В.П., ответчик и истец по встречному иску Воробьева М.П, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, в соответствии с требованиями ч.2 ст.354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика и истца по встречному иску Воробьевой М.П. Порядкина Г.Д., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что … истец Волков В.И., действующий от имени Волкова И.Ф. на основании доверенности от … года, заключил с Воробьевой М.П. договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым В. обязался продать, а Воробьева М.П. обязалась купить квартиру, находящуюся по адресу: …, за … рублей, Воробьева М.П. приобретала право собственности на указанную квартиру с момента регистрации настоящего договора в Ржевском отделении Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
… года сторонами был подписан передаточный акт, подтверждающий, что истец Волков В.И., действующий по доверенности от имени В., передал в собственность Воробьевой М.П. спорную квартиру, а Воробьева М.II. приняла от продавца данную квартиру, оплатила продавцу денежную сумму в размере … рублей в полном объеме одним платежом в соответствии с условиями договора купли-продажи. Стороны претензий друг к другу не имеют.
… доверитель Волкова В.И. — В. умер, в связи с чем действие доверенности от …, выданной В. — Волкову В.И., прекратилось в силу ст. 188 ГК РФ. Договор был передан на регистрацию после смерти В. … зарегистрировано право собственности Воробьевой М.П. на спорную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, как это разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 года О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В связи с этим, в пункте 62 названного выше Постановления Пленумов от 29.04.2010 года разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Судом установлено, что форма сделки сторонами была соблюдена, ее условия соответствовали требованиям закона, стороны реально исполнили свои обязательства по договору: спорная квартира была передана во владение Воробьевой М.П., Волков В.И. получил денежные средства. Данные обстоятельства подтверждались содержанием самого договора, содержанием передаточного акта, факт получения денежных средств за квартиру Волков В.И. не отрицал.
С учетом указанных обстоятельств суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания сделки недействительной в силу ее мнимости не имелось. Единственным препятствием для регистрации сделки и перехода права собственности являлась лишь смерть В.
Вместе с тем, позиция суда о том, что спорный договор не является заключенным, поскольку одна из сторон умерла до проведения государственной регистрации, противоречит приведенным выше нормам и разъяснениям Верховного Суда РФ.
В данном случае суду следовало исходить из того, что хотя регистрация договора и перехода права собственности имела место в отсутствие волеизъявления продавца, который умер, однако, за Воробьевой М.П. в любом случае законодатель предусмотрел право на обращение к наследнику с соответствующим иском о государственной регистрации. Единственным наследником В. является его сын — Волков В.И., истец по настоящему делу.
Таким образом, у суда не имелось оснований ни для признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности Воробьевой М.П. на спорную квартиру в ЕГРП, ни для решения вопроса о признании договора купли-продажи заключенным, его регистрации и перехода права собственности, поскольку незаключенным этот договор не являлся.
С учетом приведенных обстоятельств решение подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Воробьевой М.П. и частичного удовлетворения исковых требований Волкова В.И.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ржевского городского суда от 21 сентября 2011 года в части удовлетворения исковых требований Волковой М.П. о признании заключенным договора купли-продажи от … года, регистрации сделки купли-продажи от … года и перехода права собственности на квартиру …, а также в части удовлетворения исковых требований Волкова В.И. о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности Воробьевой М.П. на ту же квартиру отменить, принять в этой части новое решение об отказе Воробьевой М.П. и Волкову В.И. в удовлетворении названных исковых требований.
Председательствующий: М.В.Ратькова
Судьи: А.А.Сережкин
А.Ф.Селезнева