Судья Логвиненко О.А. № 33 – 7150
Докладчик: Бугрова Н.М.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
06 августа 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Бугровой Н.М.,
судей Калашниковой О.Н. и Раужина Е.Н.,
при секретаре Калашниковой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугровой Н.М. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя М.В, — Д.Г. (доверенность от 15.02.2012 года), директора ООО Частное охранное предприятие «А3» Н.Н. на решение Беловского городского суда Кемеровской области от 22 марта 2013 года
по иску Общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «А3» к М.В, о взыскании стоимости неотделимых улучшений, встречному иску М.В, к Обществу с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «А3» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,
УСТАНОВИЛА:
ООО Частное охранное предприятие «А3» обратилось в суд с иском к М.В, о взыскании стоимости неотделимых улучшений.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между В.А. и ООО ЧОП «А» был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <,адрес>,, площадью 91,0 кв.м..
Данный договор каждый год продлевался путем подписания дополнительных соглашений.
ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был прекращен по требованию арендодателя, помещение освобождено, однако, ни арендодатель, ни ее представитель помещение по акту приема-передачи не приняли. В адрес ответчицы было направлено заказное письмо, с приложенным соглашением о расторжении договора аренды и акт приема-передачи, однако М.В, данные документы не подписала.
В соответствии с условиями указанного договора аренды (2.4.) арендатор произвел капитальный ремонт помещения, поскольку при заключении договора аренды и согласно Акту приема-передачи технического состояния нежилого фонда, передаваемое помещение нуждалось в замене канализации, отопления, электропроводки, а также во внутренней отделке.
Данные работы производились ООО ЧОП «А3» хозспособом по мере наличия денежных средств.
Ответственным за проведение капитального ремонта был назначен В.А., как руководитель ООО ЧОП «А3» (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания учредителей).
За период действия договора аренды в вышеуказанном помещении были произведены следующие работы: заменена электрическая проводка, система канализации и отопления, произведена перепланировка нежилого помещения, которое стало более функциональным.
ДД.ММ.ГГГГ собственник нежилого помещения В.А. умер.
После его смерти ответчица М.В, вступила в права наследования и оформила переход права собственности на нежилое помещение.
В связи с расторжением договора аренды в соответствии с п.п. «б» п. 2.3. Арендатор имеет право требовать от Арендодателя возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.
После освобождения арендованного помещения истец неоднократно обращался к новому собственнику с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений, однако никакого ответа так и не получил.
В течение 2007-2008 г.г. арендатором было выполнено работ на общую сумму <,данные изъяты>,. Сумма затрат подтверждается бухгалтерскими документами. Факт выполнения работ подтверждается договорами и свидетельскими показаниями.
Истец просил суд взыскать с М.В, пользу ООО «ЧОП «А3» возмещение стоимости неотделимых улучшений в сумме <,данные изъяты>,, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <,данные изъяты>,.
М.В, исковые требования не признала и в лице своего представителя Д.Г., действующего по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, обратилась в суд со встречным иском к Обществу с ограниченной ответственностью Частному охранному предприятию «А3» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
Встречные исковые требования мотивирует тем, что объектом аренды по адресу: <,адрес>, является трехэтажный жилой дом, имеющим множество различных помещений на каждом этаже.
Из договора аренды невозможно установить, о каком помещении общей площадью 91 кв.м. идет речь, так как не указано: ни на каком этаже оно распложено, ни в структуре какого помещения оно имеется.
Согласно п. 1.2. договора указано, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений передаваемых арендатору.
Однако, такого поэтажного плана с указанием за подписью сторон договора о том, какое помещение подлежит передаче в аренду, не имеется.
В спорном нежилом помещении по адресу: <,адрес>,, начиная с 2007 года, находились и находятся до настоящего времени, занимая отдельные помещения различные организации: ООО ЧОП «А1», ООО ЧОП «А2», ООО ЧОП «А3», что в частности, подтверждается решением Беловского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Именно в связи с незаконченностью договора стороны никогда не исполняли обязанности вытекающие из него, а именно: ООО ЧОП «А3» не платил арендной платы, не проводил ремонтные работы.
При указанных обстоятельствах, спорный договор не может быть признан заключенным, поскольку в нем не согласован его предмет.
Просил признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, ввиду не достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В судебном заседании представитель истца-ответчика — директор ООО ЧОП «А3» Н.Н. исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.
Представитель истца-ответчика И.Г., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1 л.д. 106).
Ответчик — истец М.В, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители ответчика-истца М.В, — А.Г. и Д.Г. исковые требования ООО ЧОП «А3» не признали, встречные исковые требования М.В, поддержали, Д.Г. заявил письменное ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности на обращение в суд (т. 1 л.д. 103).
Решением Беловского городского суда <,адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «А3» к М.В, о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказать в полном объеме.
В удовлетворении встречных исковых требований М.В, к Обществу с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «А3» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отказать.
В апелляционной жалобе представитель М.В, — Д.Г. (доверенность от 15.02.2012 года), просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований М.В, к ООО ЧОП «А3» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, как незаконное и необоснованное.
Указывает, что судом первой инстанции не были учтены положения п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, а также то, что из договора аренды невозможно установить, о каком помещении общей площадью 91 кв.м. идет речь, так как не указано, ни на каком этаже оно распложено, ни в структуре какого помещения оно имеется.
Согласно п. 1.2. договора указано, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений передаваемых арендатору, однако, такого поэтажного плана за подписью сторон договора с указанием о том, какое помещение подлежит передачи в аренду в материалы дела не представлено.
Содержащееся в договоре описание арендованного имущества не позволяет определенно установить, какие конкретно помещения из состава домовладения подлежат передаче в пользование арендатору, так как указание лишь на общую площадь помещений, составляющую из 91 квадратного метра, при общей площади здания 6 217 квадратных метра недостаточно для индивидуализации предмета обязательства.
В договоре не содержится данных о том, какое конкретно помещение (этаж, номер помещения и т.д.) подлежат передаче в пользование арендатору.
Таким образом, предмет в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Из представленных в материалы дела документов следует, что по <,адрес>,, начиная с 2007 года, находились и находятся до настоящего времени, занимая отдельные помещения различные организации: ООО ЧОП «А1», ООО ЧОП «А2», ООО ЧОП «А3», что в частности, подтверждается решением <,данные изъяты>, суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные обстоятельства подтвердили и опрошенные по делу свидетели.
Эти обстоятельства свидетельствуют о не согласовании сторонами предмета договора вне зависимости от него исполнения.
В апелляционной жалобе директор ООО Частное охранное предприятие «А3» Н.Н. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований ООО ЧОП «А3», как незаконное и необоснованное.
Указывает, что суд не дал надлежащей правовой оценки представленным доказательствам, из которых следует, что договор аренды нежилого помещения можно расценивать как предварительный договор.
То, что лицо, ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но не заключения предварительного договора.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Поскольку суд не отрицал факт надлежащего исполнения сторонами условий договора аренды в последующем, признание договора аренды ничтожным является незаконным.
Также имеется причинно-следственная связь с момента поручения В.А. осуществления организационных функций по ремонту помещения, до момента списания материалов (применения их по назначению).
Проведенная в рамках судебного разбирательства, экспертиза, подтвердила наличие выполненных работ по перепланировке, ремонту и улучшению состояния спорного нежилого помещения в период действия договора аренды. Косвенно данный факт подтверждается и решением Беловского городского суда по иску М.В, об оставлении помещения в перепланированном (переустроенном) виде.
Вывод суда в части применения срока исковой давности по заявленным требованиям, ошибочен, так как право обращения с требованием о возмещении понесенных расходов у ООО ЧОП «А3» наступило с момента освобождения помещения по требованию арендодателя.
Представителем М.В, — Д.Г. принесены возражения на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав представителя ООО ЧОП «А3) И.Г. (доверенность от 10.01.2013 года), поддержавшую доводы апелляционной жалобы ООО ЧОП «А3) и возражавшую против доводов апелляционной жалобы представителя М.В,, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционных жалоб и возражений, в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения доводов апелляционных жалоб.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования ООО ЧОП «А3» и встречные исковые требования М.В, не подлежат удовлетворению.
При рассмотрении спора суд правильно определил и истолковал подлежащие применению нормы материального права, установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным по делу доказательствам, при этом не допустил нарушений процессуального права.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусматривают ряд механизмов инвестирования в арендованное имущество, в том числе проведение текущего ремонта, проведение капитального ремонта, производство отделимых и неотделимых улучшений.
При этом, производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений — разные понятия, они различаются по своим целям и влекут разные правовые последствия.
Капитальный ремонт — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.
Производство неотделимых улучшений (реконструкция, модернизация) — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта или его назначения.
Под неотделимыми улучшениями следует понимать любые преобразования имущества, которые нельзя отнести ни к текущему, ни к капитальному ремонту. Данная точка зрения подтверждается нормами Гражданского кодекса (ремонт арендованного помещения регулируется ст. 616 ГК РФ, а улучшения арендованного имущества регулируются ст. 623 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что между В.А. и ООО ЧОП «А3» в лице исполнительного директора С.Б.ДД.ММ.ГГГГ подписан договор аренды нежилого помещения, согласно п. 1.1. которого арендодатель В.А. сдает, а арендатор ООО ЧОП «А3» принимает в аренду помещения, расположенные по <,адрес>, для использования в целях размещения аппарата управления и других служб организации — арендатора.
Как следует из п.п. 6 п. 2.3. указанного договора арендатор вправе в случае окончания или досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.
Из п.2.4. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендодатель предоставляет арендатору право производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендодатель.
Как следует из акта приема-передачи и технического состояния нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 9) арендодатель — В.А. и арендатор — ООО ЧОП «А3» в лице исполнительного директора С.Б. составили акт о том, что объект нежилого фонда по <,адрес>, общей площадью 91 кв.м. передается во временное пользование. В качестве выводов указано, что помещение площадью 91 кв.м. требует капитального ремонта, в том числе канализации, отопления, отделки внутренней, перепланировки, замена электропроводки. Ремонт за счет арендатора п. 2.4. договора.
Из справки о смерти №, выданной Органом записи актов гражданского состояния (ЗАГС) <,адрес>,ДД.ММ.ГГГГ, следует, что В.А. умер ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из сообщения нотариуса Беловского нотариального округа А.В. (т. 1 л.д.70), в его производстве имеется наследственное дело № к имуществу В.А., заведенное по заявлению его наследника — М.В,. Родители наследодателя — А.Г., А.Ф. и дети наследодателя — И.В., Е.В. подали заявления об отказе от наследства по всем основаниям в пользу жены наследодателя — М.В,.
Согласно выписке из распоряжения Администрации Беловского городского округа №-р от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении почтовых адресов» нежилому помещению, расположенному в жилом доме с инвентарным номером 1-26428, имеющему согласно ранее выданных документов по <,адрес>,, присвоен новый почтовый <,адрес>,, помещение 19 (т. 1 л.д.59).
Из решения <,данные изъяты>, суда <,адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску М.В, к Администрации <,адрес>, о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, видно, что нежилое помещение №, находящееся в <,адрес>,, сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии (закладка дверного проема и устройство новых, устройство перегородок, устройство санитарного узла и демонтаж перегородок) со следующими основными показателями: общая площадь 85,4 кв.м., основная площадь 69,1 кв.м., вспомогательная площадь 16,3 кв.м. (т.1. л.д. 58).
Из указанного выше сообщения нотариуса, а также дополнительного свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (т.1. л.д. 74) следует, что М.В, является наследником В.А. и приобрела в собственность в порядке наследования после его смерти, в том числе, нежилое помещение №, находящееся в <,адрес>,, что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 73).
Судом также установлено, что В.А. приобрел в собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 109), заключенного с Муниципальным образованием Беловский городской округ «<,адрес>,», встроенное нежилое помещение общей площадью 91,0 кв.м., находящееся по <,адрес>,. Из отметки Управления Федеральной регистрационной службы по <,адрес>, на указанном договоре следует, что государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный объект недвижимого имущества был передан В.А. по акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1. л.д. 111).
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ч.ч. 1,2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности В.А. на объект недвижимого имущества — встроенное нежилое помещение общей площадью 91,0 кв.м., находящееся по <,адрес>,, возникло с момента внесения записи в ЕГРП, то есть ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды помещения подписан ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента возникновения у В.А. права собственности на предмет аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель представляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату.
Право сдачи имущества в аренду согласно статье 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Как следует из ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.
Таким образом, судом первой инстанции было достоверно установлено, что на момент подписания договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГВ.А. не являлся собственником передаваемого в аренду объекта недвижимости.
Доказательств, позволяющих достоверно установить, что на момент подписания В.А. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ он являлся владельцем указанного объекта недвижимого имущества и обладал правом передачи его в аренду, в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции также не добыто.
Из письма МУ «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу <,адрес>,» от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что договорные отношения с В.А. на нежилое помещение по <,адрес>, до момента приобретения им данного объекта в собственность в 2007 году отсутствовали.
При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ, как несоответствующий положениям статьей 209, 608 ГК РФ, является правильным.
Доводы апелляционной жалобы директор ООО Частное охранное предприятие «А3» о том, что договор аренды нежилого помещения можно расценивать как предварительный договор, основаны на неправильном толковании норм материального права и обстоятельств дела.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
Исходя из анализа изложенных норм закона и имеющихся по делу доказательств, правомерны и выводы суда первой инстанции в части отсутствия оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании с М.В, в возмещение стоимости неотделимых улучшений в сумме <,данные изъяты>, 05 коп. на основании п.п. б п.2.3. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку указанные требования основаны на условиях ничтожной сделки (договора).
При этом, как обоснованно указано судом, не имелось оснований и для взыскания заявленной суммы <,данные изъяты>, 05 коп. в качестве применения последствий недействительности сделки.
Доводы апелляционной жалобы ООО Частное охранное предприятие «А3» в указанной части противоречат нормам права и установленным судом первой инстанции обстоятельствам, поскольку доказательств, достоверно подтверждающих, что истцом-ответчиком ООО ЧОП «А3» денежная сумма в размере <,данные изъяты>, коп. была израсходована на капитальный ремонт, перепланировку и улучшение эксплуатационных качеств нежилого помещения по <,адрес>,, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию представлено не было.
Как следует из п.п. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 2 ст. 162 ГК РФ).
Как следует из ч.ч. 1,2 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч.ч. 1,2 ст. 743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
ООО ЧОП «А3» в материалы дела представлены акты: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 21-23), кассовые и товарные чеки, приходные ордера на приобретение строительно-ремонтных материалов, изделий, оборудования и инструментов (т. 2 л.д. 10-11).
Однако доказательств, позволяющих с достоверностью установить, что истец ООО ЧОП «А3» за свой счет проводил комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, которые преобразовали принадлежащее В.А. имущество, вопреки требованиям статьи 56 ГК РФ, представлено не было, как и доказательств заключения истцом-ответчиком с этой целью договоров подряда, составления технической и сметной документации, как того требуют нормы закона, предусмотренные в п.п.1 п.1 ст. 161, п.п.1,2 ст. 740, п.п. 1.2. ст. 743 ГК РФ, наличия разрешительной документации на перепланировку помещения.
Показания свидетелей К.Л.В., А.А, в силу закона правомерно признаны судом первой инстанции недопустимыми доказательствами.
Неправомерны и ссылки ООО ЧОП «А3» на экспертное заключение № СТЭ-01/13 «О проведении строительно-технической экспертизы», составленное НП «Сибирский центр судебных экспертиз» (т. 2 л.д. 258-285) по определению суда от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 224-229), поскольку из текста экспертного заключения (т.2 л.д. 263, 266), пояснений эксперта Л,В, в судебном заседании следует, что выводы эксперта основаны на визуальном осмотре помещения, сведения о давности проведения ремонтно-строительных работ получены экспертом со слов истцов-ответчиков, дата составления экспертного заключения не указана, а расценки на работы и материалы взяты из прайс-листов организаций-поставщиков без ссылок на источники полученной информации.
При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, выводы суда в части того, что экспертное заключение не основано на фактическом исследовании, не содержит источники используемых сведений и ссылок на методы и подходы, используемые при составлении заключения, следовательно, не может быть принято как допустимое, относимое и достоверное доказательство стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, также являются обоснованными.
Кроме того, судебная коллегия соглашается и с выводами суда о необходимости применения последствий пропуска срока исковой давности, о котором заявлено представителем ответчика-истца М.В, — Д.Г..
Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как следует из материалов дела и фактических обстоятельств исполнение сделки началось с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается с ДД.ММ.ГГГГ и оканчивается ДД.ММ.ГГГГ.
ООО ЧОП «А» обратилось в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности, поэтому суд полагает последствия его пропуска по требованиям о взыскании заявленной суммы, как исполненного по недействительной сделке, подлежащими применению, что влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований по этим основаниям.
С учетом изложенного, разрешая спор по существу, анализируя вышеприведенные нормы закона, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к законным и обоснованным выводам о том, что исковые требования о взыскании с ответчика-истца М.В, суммы <,данные изъяты>, 05 коп. в возмещение стоимости неотделимых улучшений, а также о взыскании указанной суммы в качестве применения последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат, как и встречные исковые требования М.В, к ООО ЧОП «А3» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
При этом не могут быть приняты во внимание судебной коллегией доводы апелляционной жалобы представителя М.В, о том, что предмет в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным.
Согласно пункту 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как установлено судом первой инстанции, подписывая договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали условия о том, какое именно имущество передается в аренду, указав его адрес и общую площадь, то есть заключили сделку в том понятии, которое заложено в ст.ст. 153, 154 ГК РФ. То обстоятельство, что указанное в п.п. 1.1. оспариваемого договора, помещение с указанными характеристиками существовало — подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 139), выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 73).
Незаключенная сделка не может быть признана недействительной, поскольку она не заключена, то есть юридически отсутствует. Незаключенный договор не порождает для сторон никаких правовых последствий.
Между тем законом предусмотрено наступление определенных последствий недействительной сделки, а именно — возврат всего полученного по сделке.
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ исполнялся сторонами: ООО ЧОП «А3» пользовалось помещением, В.А. получал за него арендную плату, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
Ввиду изложенного доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку они являлись предметом судебного разбирательства и суд дал им надлежащую оценку в решении, считать которую неверной у судебной коллегии нет оснований, причиной отмены судебного решения они не являются.
Иные доводы апелляционных жалоб также были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, они направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
Правовых оснований, которые могли бы повлечь отмену решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержат.
Поскольку содержащиеся в апелляционных жалобах доводы не являются основанием к отмене судебного решения, удовлетворению они не подлежат.
Руководствуясь ст. 328, ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Беловского городского суда Кемеровской области от 22 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя М.В, — Д.Г. (доверенность от 15.02.2012 года), директора ООО Частное охранное предприятие «А3» Н.Н. — без удовлетворения.
Председательствующий: Н.М. Бугрова
Судьи: О.Н. Калашникова
Е.Н. Раужин