Дело № 2-193/2016 21 ноября 2016 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Сестрорецкий районный суд Санкт — Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.
С участием адвоката Родионова М.Е.
При секретаре Блудовой А.И.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барышева Н.А. к Капустиной Н.С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербургу, Обществу с ограниченной ответственностью «АЛКОМ ФИНАНС» о признании права собственности на земельный участок и нежилые здания, обязании осуществить государственную регистрацию договора купли – продажи, признании недействительным договора купли – продажи, применении последствий недействительности договора купли – продажи путем истребования недвижимого имущества из незаконного владения, обязании аннулировать записи о государственной регистрации права собственности
УСТАНОВИЛ:
Барышев Н.А. обратился с иском к ответчикам Капустиной Н.С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербургу (далее по тексту решения – Управление Росреестра по СПб), Обществу с ограниченной ответственностью «АЛКОМ ФИНАНС» (далее по тексту решения – ООО «АЛКОМ ФИНАНС»), с учетом уточнения исковых требований, о признании права собственности на: земельный участок площадью <,данные изъяты>, кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <,адрес>,, на нежилое здание общей площадью <,данные изъяты>,., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <,адрес>,, на нежилое здание общей площадью <,данные изъяты>, кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <,адрес>,, обязании Капустиной Н.С. осуществить государственную регистрацию договора купли – продажи от 02.12.2014 и перехода к Барышеву Н.А. прав собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, признании недействительным договора от 19.10.2015 купли – продажи вышеуказанных объектов недвижимости, заключенного между Капустиной Н.А. и ООО «АЛКОМ ФИНАНС», применении последствий недействительности договора купли – продажи от 19.10.2015, заключенного между Капустиной Н.С. и ООО «АЛКОМ ФИНАНС», путем истребования из незаконного владения ООО «АЛКОМ ФИНАНС» вышеуказанных объектов недвижимости, обязании Управления Росреестра по СПб аннулировать записи № № от 27.10.2015, № № от 27.10.2015, № № от 27.10.2015 о государственной регистрации права собственности ООО «АЛКОМ ФИНАНС» в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, мотивируя свое обращение тем, что 02.12.2014 между ним (истцом) и ФИО1 заключен договор купли – продажи вышеуказанных объектов недвижимости (земельного участка и двух нежилых зданий), с ноября 2014 года ФИО1., истец и дочь истца ухаживали за болеющей бывшей супругой истца – ФИО2., госпитализированной в СПб ГБУЗ «Городская больница № 40», 15.02.2015 Барышева Л.А. скончалась в больнице, 24.02.2015 скончалась ФИО1., при попытке зарегистрировать переход права собственности по договору ему было отказано в приеме документов в связи с отсутствием заявления продавца, дочь умершей ФИО1 – Капустина Н.С. вступила в наследство после смерти своей матери, после чего продала спорное имущество ответчику ООО «АЛКОМ ФИНАНС», вместе с тем до смерти наследодателя ФИО1 спорное имущество было отчуждено в пользу истца, при таких обстоятельствах право Капустиной Н.С. возникло незаконно и не могло быть отчуждено в пользу третьих лиц (л.д.6-7,177-180,195-199 том 1, л.д.102-106 том 2).
В судебное заседание истец Барышев Н.А. не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом.
Представители истца Барышева Н.А. – Хачатуров В.В. и Хачатурова Е.И. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
В судебное заседание ответчица Капустина Н.С. не явилась, надлежащим образом извещена о рассмотрении дела судом.
Представитель ответчицы Капустиной Н.С. – Холодова Е.Ю. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.
В судебное заседание представитель ответчика Управления Росреестра по СПб не явился, надлежащим образом извещено о рассмотрении дела судом.
Представители ответчика ООО «АЛКОМ ФИНАНС» Дребот В.А. и адвокат Родионов М.Е. в судебное заседание явились, исковые требования не признали.
В судебное заседание третье лицо нотариус нотариального округа Санкт – Петербурга Агафонова Е.О. не явилась, надлежащим образом извещена о рассмотрении дела судом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ, договоры должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу положений ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно материалам дела, ФИО1. на основании договора купли – продажи от 17.12.2011 являлась собственником недвижимого имущества: земельного участка площадью <,данные изъяты>, кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <,адрес>,, нежилого здания общей площадью <,данные изъяты>,., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <,адрес>,, нежилого здания общей площадью <,данные изъяты>, кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <,адрес>, (л.д. 130-131 том 1).
Государственная регистрация права собственности ФИО1 произведена 26.01.2012 г. (л.д.131,132,139,144 том 1).
ФИО1. умерла 24.02.2015 г. (л.д.115 том 1).
Истцом представлен договор купли – продажи от 02.12.2014, согласно которому ФИО1. (продавец), в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности № от 15.12.2011 сроком на три года (л.д.221-223 том 1), продала Барышеву Н.А. (покупателю), а Барышев Н.А. купил в частную собственность вышеуказанные объекты недвижимости. Согласно п. 5 указанного договора, по соглашению сторон объекты недвижимости проданы за 3 500 000 руб. Указанную сумму покупатель полностью выплатил продавцу до подписания настоящего договора. Согласно п. 6 указанного договора, продавец передал покупателю отчуждаемое имущество в технически исправном состоянии и надлежащего качества до подписания настоящего договора, а покупатель принял его. Настоящий договор является актом приема – передачи (л.д.10).
Государственная регистрация прав на основании указанного договора не производилась.
После смерти ФИО1 с заявлением о принятии наследства обратились ее дочь Капустина Н.С. (ответчик по настоящему делу). Сын наследодателя ФИО1 – ФИО4 отказался от наследства в пользу сестры Капустиной Н.С. (л.д. 112,114,116,117 том 1).
07.09.2015 Капустиной Н.С. нотариусом Агафоновой Е.О. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, реестровый номер № (бланк №) (л.д.150 том 1). Государственная регистрация права собственности Капустиной Н.С. на вышеуказанные объекты недвижимого имущества произведена Управлением Росреестра по СПб 09.10.2015.
19.10.2015 между Капустиной Н.С. (продавец) и ООО «АЛКОМ ФИНАНС» (покупатель) заключен договор купли – продажи спорных объектов недвижимого имущества. Договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт – Петербург ФИО9., зарегистрирован в реестре за № № (л.д. 168-169 том 1). По условиям договора продавец продал покупателю принадлежащие ему на праве частной собственности спорные объекты недвижимого имущества (п. 1 договора), а покупатель купил у продавца спорные объекты недвижимого имущества за 6 000 000 руб. (п. 5 договора). Согласно п. 7 право собственности на указанные в договоре объекты возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по СПб.
Право собственности ООО «АЛКОМ ФИНАНС» на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано Управлением Росреестра по СПб 27.10.2015, номера государственной регистрации права № от 27.10.2015, № № от 27.10.2015, № № от 27.10.2015 (л.д.173-175 том 1).
В обоснование требований истец ссылается на то, что у сторон по договору от 02.12.2014 отсутствовала возможность зарегистрировать переход права на спорные объекты недвижимого имущества, поскольку в период с ноября 2014 года по февраль 2015 года ФИО1., Барышев Н.А., ФИО3. осуществляли уход за тяжело больной бывшей супругой истца, близкой подругой ФИО1 и матерью ФИО3 – ФИО2., находившейся на лечении в СПб ГБУЗ «Городская больница № 40» и умершей 15.02.2015. После смерти ФИО1 между истцом и Капустиной Н.С., являющейся наследником ФИО1, была достигнута договоренность о том, что он оказывает содействие Капустиной Н.С. при оформлении наследственных прав, после вступления в наследство Капустина Н.С. передает истцу права на спорное имущество в добровольном внесудебном порядке, однако Капустина Н.С. продала спорное имущество ООО «АЛКОМ ФИНАНС».
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из показаний свидетеля ФИО5., допрошенного по ходатайству стороны истца, следует, что он работает заведующим отделением реанимации и интенсивной терапии № 2 СПб ГБУЗ «Городская больница № 40», в ноябре 2014 года и в период с 16 января по 15 февраля 2015 года на лечении в его отделении находилась ФИО2., которая впоследствии скончалась. Состояние ФИО2. было тяжелым, самостоятельно она не могла за собой ухаживать. ФИО1. с его разрешения находилась в отделении ежедневно и осуществляла уход за ФИО2. Барышев Н.А. и ФИО3. максимально долго, практически ежедневно в период нахождения ФИО2. в реанимации находились при ней, приезжали, когда это было необходимо (л.д.219-221 том 2).
Допрошенная по ходатайству стороны истца свидетель ФИО3., показала, что она является дочерью Барышева Н.А. По просьбе ФИО1, пользуясь полномочиями по доверенности от 15.12.2011, между ней, как представителем ФИО1, и ее отцом Барышевым Н.А. 02.12.2014 был заключен договор купли – продажи недвижимого имущества, расположенного в пос. Солнечное, по слов ФИО1 расчеты по договору между сторонами уже были произведены. Сама ФИО1. не могла подписать договор, поскольку по настоянию ФИО2. постоянно находилась при ней в больнице, осуществляла за ней уход. У ее матери ФИО2. с ФИО1 были очень близкие, дружеские отношения. Наследники ФИО1 знали о заключении договора купли – продажи от 02.12.2014. При обращении в МФЦ ей (ФИО3) объяснили, что наследники должны вступить в наследство и передать его Барышеву Н.А. В апреле 2015 года она (ФИО3.) сопровождала Капустиных к нотариусу в целях передачи прав собственности истцу. После вступления в наследство Капустина Н.С. подала документы на регистрацию через МФЦ, после чего Капустины перестали отвечать на звонки, съехали из квартиры на ул. Токарева, в которой проживали (л.д.82-87 том 3).
Свидетель ФИО6., допрошенная по ходатайству стороны истца, показала, что в период примерно с 2001-2002 г. до конца мая 2016 года она работала директором ООО «Сивилла», ООО «Сивилла» являлось арендатором нежилого помещения в пос. Солнечное, договор аренды подписывался с ФИО1 в присутствии Барышева Н.А., впоследствии Барышев Н.А. передал уведомление о заключении договора купли – продажи объекта аренды, Барышев Н.А. оплачивал коммунальные платежи за помещение, получал арендную плату, у него были ключи от всех помещений.
Из показаний свидетеля ФИО7., допрошенной по ходатайству стороны ответчика ООО «АЛКОМ ФИНАНС», следует, что она является дочерью Капустиной Н.С. и внучкой ФИО1 Ей (ФИО7.) известно, что у ФИО1 имелся в собственности земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости в пос. Солнечное, намерений продавать объекты недвижимости ФИО1. не имела, хотела их оставить в наследство. О существовании доверенности на имя ФИО2 и ФИО3 от ФИО1 на полное распоряжение объектами недвижимости ей (ФИО7.) не известно. В период нахождения ФИО2. в больнице ФИО1. осуществляла за ней уход. После смерти ФИО1, ее (ФИО7.) мама и ее брат ФИО4 поделили наследство, как именно ей (ФИО7.) не известно. Для вступления в наследство ФИО3. возила Капустину Н.С. к нотариусу на ул. Уточкина. ФИО3. звонила ей (ФИО7.) на мобильный телефон и говорила, что хочет купить спорные объекты в пос. Солнечное, но Капустина Н.С. не шла на контакт (л.д.222-226 том 2).
Из показаний свидетеля ФИО8., допрошенного по ходатайству стороны ответчика ООО «АЛКОМ ФИНАНС», следует, что он является мужем ФИО7., которая является дочерью Капустиной Н.С. и внучкой ФИО1 Со слов супруги (ФИО7.) ему известно о том, что у ФИО1 в собственности был земельный участок с расположенным на нем магазином в пос. Солнечное, который ФИО1. хотела оставить в наследство. После смерти ФИО1 указанные объекты перешли по наследству к матери его супруги Капустиной Н.С. После вступления Капустиной Н.С. в наследство от ФИО3 и Барышева Н.А. поступали предложения купить земельный участок с магазином (л.д.227-229 том 2).
Из показания свидетеля ФИО4., допрошенного по ходатайству стороны ответчика Капустиной Н.С., следует, что он является родным братом Капустиной Н.С. 15.04.2015 к ним домой приехала ФИО3. и сказала, что Капустина Н.С. вступает в наследство после смерти ФИО1, предложила поехать к нотариусу. По пути к нотариусу ФИО3. постоянно созванивалась с Барышевым Н.А. У нотариуса он написал отказ от наследства в пользу своей сестры. ФИО3. сопровождала Капустину Н.С. в поездке к нотариусу при получении свидетельства о праве на наследство. В этот период они проживали в квартире у Барышевых на улице <,адрес>,, 01.10.2015 они выехали из квартиры. Ему не известно, изъявляла ли при жизни его мать ФИО1. желание продать объекты недвижимости в пос. Солнечное, которые ей принадлежали. О наличии договора купли – продажи недвижимости между Барышевым Н.А. и ФИО1 ему не известно. О том, что ФИО3. предлагала Капустиной Н.С. купить у нее земельный участок и объекты недвижимости в пос. Солнечное ему не известно. В период нахождения ФИО2. в больнице ФИО1. осуществляла за ней уход (л.д.78-82 том 3).
Оценивая показания свидетеля ФИО5., суд доверяет его показаниям, поскольку указанный свидетель является лицом, не заинтересованным в исходе дела, его показания последовательны, согласуются с показаниями свидетелей ФИО7., ФИО8., ФИО3 и ФИО4. о том, что ФИО1. в период нахождения на лечении в больнице ФИО2. осуществляла за ней уход.
Однако, доводы истцовой стороны об отсутствии возможности зарегистрировать переход права на спорные объекты недвижимого имущества в связи с осуществлением ухода ФИО1, Барышевым Н.А., ФИО3 за ФИО2., а в дальнейшем в связи с тяжелым стечением семейных обстоятельств, а именно смертью ФИО2. и смертью ФИО1, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку договор купли – продажи заключен 02.12.2014, доказательств невозможности обращения в Управление Росреестра по СПб для государственной регистрации права по договору в период со 02.12.2014 г. до момента смерти ФИО1, также как и доказательств уклонения ФИО1 от регистрации договора, не представлено.
Кроме того, суд принимает во внимание, что ФИО1 была выдана доверенность № от 15.12.2011 сроком на три года, в том числе и на имя ФИО3, которая позволяла осуществить действия по государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости (л.д.221-223 том 1). Осуществление ФИО1 постоянного ухода в больнице за ФИО2. в период со дня заключения договора от 02.12.2014 до смерти ФИО2. при указанных обстоятельствах препятствием для осуществления действий, направленных на государственную регистрацию договора купли – продажи от 02.12.2014, не являлось.
Оценивая показания свидетеля ФИО3 о том, что наследникам ФИО1 было известно о заключении договора купли – продажи от 02.12.2014, суд считает, что в указанной части к ее показаниям следует отнестись критически, поскольку представитель ответчицы Капустиной Н.С. – Холодова Е.Ю. данный факт оспаривала, иных доказательств осведомленности наследников ФИО1 о наличии договора купли – продажи от 02.12.2014 суду не представлено.
Кроме того, из показаний свидетеля ФИО4. следует, что о наличии договора купли – продажи между истцом и ФИО1 ему не известно. Из показаний свидетелей ФИО7. и ФИО8. следует, что уже после вступления в наследство Капустиной Н.С. от Барышевых поступали предложения о покупке спорных объектов недвижимости.
Таким образом, доводы истцовой стороны о наличии осведомленности Капустиной Н.С. о договоре купли – продажи от 02.12.2014 не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
Из показаний свидетелей ФИО3, ФИО4., ФИО7. и ФИО8. следует, что ФИО3. в апреле 2015 года сопровождала ФИО4. и Капустину Н.С. в поездке к нотариусу в целях оформления наследственных прав. Суд доверяет показаниям свидетелей в указанной части, поскольку они не противоречат друг другу.
При этом свидетель ФИО3. указала, что сопровождала Капустину Н.С. и ФИО4. к нотариусу для оформления наследственных прав в целях дальнейшей передачи спорного имущества истцу. Свидетели Кучерова Н.С. и Кучеров Г.Б. показали, что уже после вступления в наследство Капустиной Н.С. поступали предложения от Барышевых о покупке спорных объектов недвижимости.
Иных доказательств наличия договоренности между истцом и Капустиной Н.С. о передаче истцу прав на спорное имущество в добровольном внесудебном порядке суду не представлено.
Факт того, что ФИО3. сопровождала наследников ФИО1 к нотариусу для оформления документов с целью вступления в наследство, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО7., ФИО3 и ФИО4., сам по себе не может являться доказательством наличия каких – либо обязательств Капустиной Н.С. по отношению к Барышеву Н.А. о передаче ему спорного недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, доводы истцовой стороны о наличии договоренности с Капустиной Н.С. о том, что истец оказывает ей содействие при оформлении наследственных прав, а после вступления в наследство Капустина Н.С. передает истцу права на спорное имущество в добровольном внесудебном порядке, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
Из показаний свидетеля ФИО3 следует, что договор купли – продажи от 02.12.2014 был заключен по просьбе ФИО1, указавшей на то, что расчеты между сторонами уже произведены, что и было указано в договоре, однако никаких объективных доказательств оплаты по договору купли – продажи от 02.12.2014 не представлено.
Оценивая показания свидетеля ФИО6 о том, что она, будучи директором ООО «Сивилла» в период примерно с 2001-2002 г. до конца мая 2016 года и являясь арендатором спорного нежилого помещения по адресу: <,адрес>,, все рабочие вопросы решала непосредственно с Барышевым Н.А., подписывала в его присутствии договор аренды, платила ему арендную плату, у Барышева Н.А. имелись ключи от всех помещений на объекте, суд не находит оснований не доверять ее показаниям, однако ее показания не могут свидетельствовать о передаче ФИО1 спорного объекта недвижимости истцу и о возникновении у истца Барышева Н.А. права собственности на спорный объект недвижимости.
Кроме того, спорный объект недвижимого имущества по адресу: <,адрес>,, по договору аренды от 01.02.2012 находился в пользовании ООО «Сивилла» по сроку до 19.01.2016 (л.д.20-27 том 3).
Наличие у Барышева Н.А. технической документации (технических паспортов, кадастровых паспортов и т.п.) на спорные объекты недвижимого имущества не может свидетельствовать о фактической передаче истцу в пользование объектов и возникновении у истца права собственности на указанные объекты.
Доводы истцовой стороны о том, что спорное недвижимое имущество фактически было передано Барышеву Н.А., который распоряжался им, также осуществлял его содержание путем оплаты электроэнергии на объектах в период с 29.01.2007 (дата заключения договора энергоснабжения с Барышевым Н.А.) (л.д. 107-210 том 2) до 01.03.2016 (дата заключения договора энергоснабжения с ООО «АЛКОМ ФИНАНС») (л.д.18-69 том 3) не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в период с 10.03.2006 по 20.05.2008 Барышев Н.А. являлся собственником спорных объектов недвижимого имущества, чем и объясняется факт заключения истцом договора энергоснабжения 29.01.2007, однако впоследствии истец продал указанные объекты другому лицу, с 20.05.2008 собственником спорных объектов не является.
В опровержение иска сторона ответчика ООО «АЛКОМ ФИНАНС» ссылалась на подложность договора купли – продажи от 02.12.2014 в части даты его подписания.
Как следует из заключения эксперта ООО «Экспертно – криминалистическое бюро» № № от 25.07.2016, установить соответствие времени исполнения подписи от имени ФИО3, действующей от имени ФИО1 на основании доверенности от 15.12.2011, и подписи от имени Барышева Н.А. на договоре купли – продажи от 02.12.2014 между ФИО1 и Барышевым Н.А., дате, указанной в документе, не представляется возможным. Таким образом, указать период изготовления и установить, соответствует ли давность изготовления документа – договора купли – продажи от 02.12.2014, между ФИО1 и Барышевым Н.А., дате, указанной в документе, не представляется возможным (л.д.1-16 том 2).
Ответчиком ООО «АЛКОМ ФИНАНС» был представлен акт экспертного анализа ранее выполненного заключения эксперта № № от 12.09.2016, составленный экспертом ООО Бюро независимой экспертизы «Версия» ФИО10., в котором сделан вывод о несоответствии требованиям методик определения давности реквизитов, применяемых в судебной экспертизе, и действующему законодательству, регламентирующему судебно – экспертную деятельность, вышеуказанного заключения эксперта ООО «Экспертно – криминалистическое бюро» № № от 25.07.2016, и о целесообразности проведения повторной экспертизы в другой экспертной организации (л.д.36-45 том 2).
Однако не доверять заключению эксперта от 25.07.2016 у суда оснований не имеется, поскольку экспертом исследовался оригинал договора купли – продажи от 02.12.2014, при исследовании использовались специальные технические средства, заключение мотивировано, отвечает требованиям, изложенным в статье 86 ГПК РФ, не содержат противоречий, в нем приведены подробное исследование и выводы, основанные на таком исследовании, приведены действующие нормативно-правовые акты, заключение не опровергается исследованными судом доказательствами. При даче заключения эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Эксперт Гогичаишвили Н.Б., будучи допрошенной в судебном заседании, предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, полностью подтвердила свое заключение и изложенные в нем выводы, пояснив, что при подготовке заключения ею использовалась сборная методика исследования, однако в объектах исследования – подписях, недостаточно количества растворителя для исследования, в связи с чем невозможно установить соответствует ли давность изготовления документа, указанной в нем дате. При этом точность определения давности документа составляет период в полгода, минимальная погрешность определения давности изготовления документа составляет один месяц. Признаков искусственного состаривания исследуемого договора не имеется (л.д.84-89 том 2). Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется.
Суд также учитывает, что акт № № от 12.09.2016 ООО Бюро независимой экспертизы «Версия» является суждением определенного специалиста, который не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, при этом сторона, представившая данный акт в качестве доказательства по делу отказалась от проведения повторной экспертизы.
Таким образом, заявление ответчика ООО «АЛКОМ ФИНАНС» о подложности договора купли – продажи от 02.12.2014 в части даты его подписания не нашло подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Согласно ст. 4 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Частью 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как следует из отзыва Управления Росреестра по СПб на исковое заявление (л.д.242-245 том 1), заключенный между Барышевым Н.А. и ФИО1 в лице ее представителя ФИО3 договор купли – продажи от 02.12.2014 в Управление Росреестра по СПб не представлялся, о факте его заключения Управление Росреестра по СПб не знало и не могло знать. При этом на момент государственной регистрации перехода права на объекты недвижимого имущества на основании договора купли – продажи от 19.10.2015 между Капустиной Н.С. и ООО «АЛКОМ ФИНАНС» спорные объекты под арестом или иным запрещением не находились.
Договор купли-продажи спорного имущества от 02.12.2014 государственную регистрацию не прошел, в Управление Росреестра по СПб для регистрации представлен не был.
Каких – либо доказательств того, что истец обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора купли – продажи от 02.12.2014 не имеется, доказательств отказа Управления Росреестра по СПб в регистрации договора купли – продажи от 02.12.2014 не представлено.
Доказательств уклонения продавца (ФИО1) до момента ее смерти от регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества на основании договора купли – продажи от 02.12.2014 не представлено.
При указанных обстоятельствах договор купли – продажи от 02.12.2014 не является заключенным, соответственно оснований для признания права собственности Барышева Н.А. на спорные объекты недвижимого имущества не имеется.
В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда № 22 от 29.04.2010, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии доказательств уклонения продавца ФИО1 при жизни от регистрации договора от 02.12.2014 и при наличии доверенности № от 15.12.2011 сроком на три года, в том числе и на имя ФИО3, которая позволяла осуществить действия по государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости (л.д.221-223 том 1), суд приходит к выводу о том, что при жизни ФИО1. волю на регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества к Барышеву Н.А. не выразила.
Наличие каких – либо обязательств Капустиной Н.С., как наследника ФИО1, перед истцом не подтверждено.
Барышев Н.А. с исковым заявлением о регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества в суд при жизни к ФИО1 не обращался. Доказательств осведомленности Капустиной Н.С. о наличии договора купли – продажи от 02.12.2014 между Барышевым Н.А. и ФИО1 не представлено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца об обязании правопреемника продавца ФИО1 – Капустиной Н.С. осуществить государственную регистрацию договора купли – продажи от 02.12.2014 с учетом того, что сама Капустина Н.С. стороной указанного договора не является, суд не усматривает.
Разрешая исковые требования истца в части признания недействительным договора купли – продажи спорных объектов недвижимого имущества от 19.10.2015, заключенного между Капустиной Н.С. и ООО «АЛКОМ ФИНАНС», суд приходит к следующим выводам:
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Оспаривая сделку от 19.10.2015 истец ссылается на положения ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, однако Барышев Н.А. стороной договора купли – продажи от 19.10.2015 не является, договор от 19.10.2015 сторонами исполнен и не оспаривается, зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по СПб. Капустина Н.С. на момент заключения договора купли – продажи от 19.10.2015 являлась собственником спорных объектов недвижимого имущества и, соответственно, в силу закона, имела право на их отчуждение. Право истца на спорные объекты недвижимого имущества не возникло, следовательно, оспариваемая сделка от 19.10.2015 прав истца не нарушает, при таких обстоятельствах Барышев Н.А. не относится к числу лиц, которыми может быть оспорен договор купли – продажи от 19.10.2015.
Следовательно, основания для признания сделки от 19.10.2015 недействительной по заявленным требованиям не имеется.
Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ, иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения может предъявлять только собственник имущества. Согласно положениям ст. 219, ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимые вещи возникает у лица только с момента государственной регистрации такого права.
В соответствии с п.п. 35, 36 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Поскольку право собственности истца Барышева Н.А. на спорные объекты недвижимого имущества не возникло, истец не является лицом, имеющим право предъявлять требования об истребовании спорных объектов недвижимого имущества из владения ООО «АЛКОМ ФИНАНС».
При таких обстоятельствах оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по СПб аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ООО «АЛКОМ ФИНАНС» в отношении спорных объектов недвижимого имущества не имеется.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований суд не усматривает, в связи с чем в удовлетворении заявленного иска истцу надлежит отказать.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Барышева Н.А. к Капустиной Н.С., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербургу, Обществу с ограниченной ответственностью «АЛКОМ ФИНАНС» о признании права собственности на земельный участок и нежилые здания, обязании осуществить государственную регистрацию договора купли – продажи, признании недействительным договора купли – продажи, применении последствий недействительности договора купли – продажи путем истребования недвижимого имущества из незаконного владения, обязании аннулировать записи о государственной регистрации права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт — Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт — Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Дата принятия решения суда в окончательной форме 15 декабря 2016 года.