дело № 2-1416/2017
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
15 ноября 2017 года город Набережные Челны
Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Р.Р. Гайфуллина, при секретаре А.А. Дильмиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.А. Сафина к обществу с ограниченной ответственностью «СХП имени Сайдашева» о государственной регистрации перехода права собственности,
У С Т А Н О В И Л :
И.А. Сафин обратился с иском к ООО «СХП имени Сайдашева» о признании права собственности на объекты недвижимости, в обоснование указав, что по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «СХП имени Сайдашева», приобрел следующее недвижимое имущество, расположенное в <,адрес>,
— <,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
расположенное в <,адрес>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
и <,данные изъяты>,, расположенную в <,адрес>,
После приобретения владел и пользовался имуществом как своим, нес иные затраты, связанные с эксплуатацией указанных объектов. Однако не представляется возможным зарегистрировать право собственности по данному договору в связи с отсутствием правоустанавливающих документов у продавца. Просил признать право собственности на данные объекты недвижимости.
В судебном заседании И.А. Сафин изменил исковые требования, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные в иске объекты недвижимости, не поддержал иск в части признания права собственности на жилые дома, расположенные в <,адрес>,
Пояснил, что спорные объекты ранее принадлежали <,данные изъяты>, и ПК имени Сайдашева. Конкурсный управляющий <,данные изъяты>,ФИО7 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал имущество ООО «СХП имени Сайдашева», а имущество ПК имени Сайдашева после ликвидации досталось созданному на его базе ООО «СХП имени Сайдашева», при этом права не регистрировались, правоустанавливающих документов не имелось, спорные помещения построены в советское время и эксплуатировались без регистрации. Подтвердил, что продавец исполнил обязательства по передаче ему (истцу) имущества.
Представитель ответчика И.С. Асхамов не возражал против удовлетворения иска, пояснив, что решением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в государственной регистрации перехода права, в связи с чем отказались от дальнейшей регистрации сделки, поскольку права продавца не зарегистрированы.
Извещенные в предусмотренном законом порядке о времени и месте рассмотрения дела третьи лица – исполнительный комитет Тукаевского муниципального района, Староабдуловское сельское поселение, Росреестр, представителей в судебное заседание не направили.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3).
Согласно пункту 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель (в данном случае также продавцы) не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как указано в пункте 61 Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действующего в период спорных правоотношений, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который, установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки,
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения,
свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты,
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения,
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ И.А. Сафин приобрел у ООО «СХП имени Сайдашева» следующие объекты недвижимого имущества, заключениями РГУП БТИ от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено наличие объектов недвижимости на земельных участках, согласно выписок из ЕГРН и технических планов имеющих следующие характеристики:
расположенные в <,адрес>,
— <,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
расположенные в <,адрес>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
расположенные в <,адрес>,
— <,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
и <,данные изъяты>, расположенная в <,адрес>,
Объекты приняты покупателем на основании приложения и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт оплаты приобретенного имущества в размере 303582 руб.
Данные объекты недвижимости принадлежат продавцу на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СХП имени Сайдашева» и <,данные изъяты>, в лице конкурсного управляющего В.В. Семёнова, и после прекращения деятельности ПК имени Сайдашева.
Сообщениями Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в регистрации права собственности на данные помещения в связи с отсутствием правоустанавливающих документов.
Между тем, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости предусмотрена статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части второй той же статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество от <,данные изъяты>, к ООО «СХП имени Сайдашева» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ произведена не была, то в силу изложенных выше положений гражданского законодательства он не стал собственником данного имущества.
Из изложенного следует, что истец, первоначально заявляя требования о признании права собственности, в нарушение статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбрал неверный способ защиты, вопреки требованиям статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил суду доказательства нарушения своего права.
Следовательно, надлежащим способом защиты является требование о государственной регистрации права на вещь ввиду уклонения стороны договора от такой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), о чем и заявлено истцом в судебном заседании.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 62 Постановления N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, по результатам рассмотрения которого суд может обязать государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В силу пункта 63 указанного Постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Заключением экспертизы № выполненным экспертом ФИО9 по инициативе истца, установлено соответствие спорных объектов строительным и иным техническим нормативам и правилам.
Договор купли-продажи недвижимости совершен в надлежащей форме, сделка сторонами исполнена, имущество передано покупателю и истец является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, в том числе расположенных на земельных участках сельскохозяйственного назначения, в которых с учетом пункта 2 статьи 77 и пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не запрещено строительство зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в связи с изложенным, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и необходимости их удовлетворения.
Признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, а также пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей на дату спорных правоотношений), устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суд принимает во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).
Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.
Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.
Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у <,данные изъяты>, и ООО «СХП имени Сайдашева» на дату заключения соглашения само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы ответчика, основанные на решении Росреестра об отказе в государственной регистрации права, со ссылкой на отсутствие у общества титула собственника как препятствие перехода к истцу права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.
ООО «СХП имени Сайдашева» приобрело права на спорные объекты недвижимости, что является определяющим для разрешения настоящего спора, в связи с чем надлежащим является выбранный истцом способ защиты права, когда ответчик, являясь владельцем и пользователем спорного имущества, не зарегистрировал права на данные объекты недвижимости, а выступая в договоре от ДД.ММ.ГГГГ стороной продавца, отказывается от государственной регистрации перехода права собственности.
Изложенное согласуется также разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, указанными в пункте 62 Постановления Пленума N 10/22, в соответствии с которыми, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Спорные объекты достались ООО «СХП имени Сайдашева» без государственной регистрации права, продавец объектов в настоящее время отсутствует, в связи с чем отсутствие регистрации прав ответчика на спорные объекты не должно умалять права истца как стороны в договоре купли-продажи.
Данное решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для постановки на кадастровый учет указанных объектов недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Иск И.А. Сафина — удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между И.А. Сафиным, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «СХП имени Сайдашева», с другой стороны, следующих объектов недвижимости:
расположенных в <,адрес>,
— <,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
расположенные в <,адрес>,
— <,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
расположенные в <,адрес>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
<,данные изъяты>,
и <,данные изъяты>, расположенная в <,адрес>,
Решение является основанием для внесения сведений о регистрации права собственности И.А. Сафина на указанные объекты недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СХП имени Сайдашева» в пользу И.А. Сафина 7100 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья