№
УИД 26RS0№-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 октября 2021 года <,адрес>,
Изобильненский районный суд <,адрес>, в составе:
председательствующего судьи Луценко Е.Ю.,
при секретаре судебного заседания ФИО9,
с участием истца ФИО5, ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, ФИО1, Рустамовой (ФИО2 к Администрации Изобильненского городского округа <,адрес>, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закоа в отношении жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО5, ФИО1 и ФИО14 обратились в суд с исковым заявлением к администрации Изобильненского городского округа <,адрес>, с требованиями о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 69,9 кв. м, кадастровый № и земельного участка, общей площадью 2200 кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу: <,адрес>,.
В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ истцами по договору купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность по 1/4 доли в праве приобретены жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <,адрес>,.
Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 175 000 рублей были перечислены со счета Покупателя ФИО5 на счет представителя Продавца ФИО12 в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, расчет по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью, однако за снятием обременения стороны своевременно не обратились.
В июле 2021 года, истцы обратились к представителю Продавца за снятием обременения, но представителем Продавца было пояснено, что Продавец ФИО3 скончалась.
В связи с чем, снятие обременения с жилого дома и земельного участка в общем порядке невозможно.
Фактически жилой дом и земельный участок переданы истцам, право собственности и договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован в ЕГРН, полный расчет произведен.
При обращении в Росреестр, государственным регистратором было пояснено, что снятие обременение в виде ипотеки на жилой дом и земельный участок в связи со смертью Продавца, а также одного из Покупателей возможно только в судебном порядке.
Фактически жилой дом и земельный участок переданы истцам, право собственности и договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован в ЕГРН, полный расчет произведен.
Истец ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объёме.
Истцы ФИО1 и ФИО14 в судебное заседание не явились, предоставили суду заявление о рассмотрении дела без их участия.
Представитель ответчика администрации Изобильненского городского округа, действующая по доверенности ФИО11, в судебном заседании пояснила, что заявленный ответчик является ненадлежащим. При вынесении решения суда полагалась на усмотрение суда.
Свидетель ФИО12 в судебном заседании пояснила, что после смерти матери ФИО3 обращалась к нотариусу и вступила в наследство.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Суд, выслушав истца, представителя ответчика, свидетеля, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать по следующим основаниям.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).
Как установлено в судебном заседании и сторонами не оспаривается, ДД.ММ.ГГГГ истцами по договору купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность по 1/4 доли в праве у ФИО3 приобретены жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <,адрес>,.
Согласно пункту 4 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 251 000 (двести пятьдесят одна тысяча) рублей, из них 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей — стоимость жилого дома и 1 000 (одна тысяча) рублей — стоимость земельного участка с хозяйственными постройками.
В соответствии с пунктом 5 названного договора расчет за указанные объекты недвижимости производится частями: 76 000 (семьдесят шесть тысяч) рублей до подписания настоящего договора купли-продажи, оставшаяся сумма из средств федерального бюджета в размере 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) рублей производится путем перечисления ОАО «Россельхозбанк» денежных средств с банковского счета получателя социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья в сельской местности №, выданного министерством сельского хозяйства <,адрес>,ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет представителя ФИО4 в Ставропольском региональном филиале ОАО «Россельхозбанк» <,адрес>,№ в течение 15 банковских дней со дня предоставления владельцем свидетельства о предоставлении социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья в сельской местности настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, в банк плательщика.
Пунктом 8 вышеуказанного договора предусмотрен залог на недвижимое имущество в пользу Продавца ФИО3 до момента полной оплаты Покупателями — истцами стоимости жилого дома и земельного участка, о чем в ЕГРН сделана запись об ипотеке, закладные не оформлялись.
Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 175 000 рублей были перечислены со счета Покупателя ФИО5 на счет представителя Продавца ФИО12 в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, расчет по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью, однако за снятием обременения стороны своевременно не обратились.
В июле 2021 года, истцы обратились к представителю Продавца за снятием обременения, но представителем Продавца было пояснено, что Продавец ФИО3 скончалась.
В связи с чем, снятие обременения с жилого дома и земельного участка в общем порядке невозможно.
При обращении в Росреестр, государственным регистратором истцам было пояснено, что снятие обременение в виде ипотеки на жилой дом и земельный участок в связи со смертью Продавца, а также одного из Покупателей возможно только в судебном порядке.
Фактически жилой дом и земельный участок переданы истцам, право собственности и договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован в ЕГРН, полный расчет произведен.
В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В связи с чем в свидетельствах о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи о регистрации N 26-26-06/019/2008-728, №.
В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между Продавцом и Покупателями, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца и одного из покупателей по договору, представление которых невозможно.
В исковом заявлении истцы утверждают, что ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла. Таким образом, с момента смерти ФИО13 прошел срок шесть месяцев, установленный в соответствии с законом для вступления в наследственные права на имущество.
Как следует из показаний свидетеля — дочери умершей ФИО12, она после смерти матери ФИО13 приняла наследство.
Согласно части 1 статьи 1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
В соответствии со статьей 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
Согласно части 1 статьи 1110 ГК РФ, при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Согласно статьи 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Постановлением Пленума Верховного суда РФ №, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Ф3№ от ДД.ММ.ГГГГ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Ф3№ от ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Ответчиком по таким искам является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение, а ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Либо лицо, вступившее в права в порядке наследования.
Таким образом, Администрация Изобильненского городского округа <,адрес>,, не является надлежащим ответчиком по данному спору, так как не является субъектом материальных правоотношений, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом и не является стороной по сделкам.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 39, 173, 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований ФИО5, ФИО1, Рустамовой (ФИО2 к Администрации Изобильненского городского округа <,адрес>, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закоа в отношении жилого дома и земельного участка — отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано в <,адрес>,вой суд через Изобильненский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления решения окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.Ю. Луценко