Дело № 2-20/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 марта 2017 года г. Катав-Ивановск
Катав-Ивановский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Меркуловой Ю.С.,
при секретаре Плешивцевой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Биктимирова И.Р. к Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского муниципального района о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
установил:
Биктимиров И.Р. обратился с иском к Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского муниципального района, в котором (с учетом уточненных требований) просил зарегистрировать за ним переход права собственности на нежилое здание- склад ГСМ, площадью 483,1 кв.м. по адресу: <,адрес>,, кадастровый №.
В обоснование требований указав, что по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность для своих нужд нежилое здание — склад ГСМ площадью 480 кв. м по адресу: <,адрес>,. Объект недвижимости переда по акту приема-передачи. Оплата произведена в полном объеме. Истец владеет и пользуется складом для своих личных нужд. Своевременно зарегистрировать право собственности не представилось возможным в связи с завершением процедуры банкротства в отношении продавца и исключении его из ЕГРЮЛ. В настоящее время возникла необходимость в регистрации права для введения объекта в коммерческий оборот. В Катав-Ивановском отделе Управления Росреестра по Челябинской области пояснили, что сделать это можно только на основании решения суда. Самостоятельно истец поставил объект на кадастровый учет за №. В случае если до подачи заявления в регистрационный орган отчуждатель недвижимого имущества умер (ликвидирован), приобретатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В судебное заседание истец Биктимиров И.Р. не явился, извещен. В деле имеется заявление, в котором он просит дело рассмотреть без него, требования поддерживает.
Представитель ответчика Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области в суд не явился, извещен. В предварительном судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что уже во время существования Управления Росреестра сделка не была зарегистрирована в соответствии с требованиями действующего законодательства. Это был сельскохозяйственный склад, а не склад ГСМ.
Представитель ответчика Администрации Катав-Ивановского муниципального района в суд не явился, извещен. В предварительном судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что уже во время существования Управления Росреестра сделка не была зарегистрирована в соответствии с требованиями действующего законодательства. Данный объект имеет признаки самовольной постройки и не может быть объектом гражданско-правового оборота. Нахождение склада ГСМ на земельном участке, предоставленном под личное подсобное хозяйство, недопустимо.
Представить третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд не явился, извещен. Предоставил письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Третье лицо Чурин Д.А. в суд не явился, извещен. Предоставил письменное мнение, в котором просил иск удовлетворить.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Бесплатный многоканальный номер для Всех Регионов РФ
Как следует из ст.ст.554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.62 указанного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Из буквального толкования ст.551 ГК РФ следует, что суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам. Так, к обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относиться ликвидация продавца – юридического лица.
В материалы дела истцом предоставлен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Сельскохозяйственный кооператив «Катавский» в лице конкурсного управляющего ФИО обязуется передать в собственности, а истец принять и оплатить склад горюче-смазочных материалов (полубочка), площадью 480 кв.м. по адресу: <,адрес>,.
Также в договоре указано, что продаваемый объект принадлежит продавцу на праве собственности, без указания основания возникновения права. Одновременно передается вся имеющаяся строительная и техническая документация на объект, технические паспорта и документы на земельный участок. Обязательство продавца передать объект считается выполненным после подписания сторонами передаточного акта. Право собственности покупатель приобретает после государственной регистрации в Южно-Уральской регистрационной палате, которая производится после подписания передаточного акта в течение 10 дней после подписания договора.
Также предоставлен акт приема –передачи от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание — склад ГСМ, площадью 483,1 кв.м. по адресу: <,адрес>,, участок находится примерно <,адрес>, от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <,адрес>,, кадастровый №, кадастровый номер земельного участка №, №.
Как следует из постановления Администрации Катав-Ивановского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев заявление Биктимирова И.Р., складу ГСМ с кадастровым № и земельному участку № присвоен адрес: <,адрес>,.
Предоставлен также кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <,адрес>,, кадастровый № (предыдущий кадастровый номер земельного участка), разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома. Имеются ограничения – охранная зона объектов электросетевого хозяйства. Кадастровый номер участков, образованных с земельным участком №.
Как следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества отсутствуют.
Согласно ответа Усть-Катавского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ сведения о спорном объекте недвижимости отсутствуют.
В соответствии с архивной справкой № от ДД.ММ.ГГГГ акт ввода в эксплуатацию склада ГСМ не обнаружен, проектная документация на хранение не поступала. Согласно ответа № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Катав-Ивановского муниципального района не требуется принятие таких документов.
Согласно ответа № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Катав-Ивановского городского поселения, № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Катав-Ивановского муниципального района, в реестре муниципальной собственности спорный объект отсутствует.
Также истцом в материалы дела предоставлен договор купли-продажи земельного участка № и жилого дома по адресу: <,адрес>,, участок находится примерно в 136 м. по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <,адрес>,, в собственность Чурину Д.А. и Биктимирову И.Р. по ? доле в праве. Имеются свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в судебном заседании приобщен кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <,адрес>,, участок находится примерно в 136 м. по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <,адрес>,, кадастровый № (прежний кадастровый №). Имеются ограничения – охранная зона объектов электросетевого хозяйства. Кадастровый номер участков, образованных с земельным участком №.
В соответствии с ответом № от ДД.ММ.ГГГГ Управления Росреестра за государственной регистрацией спорного объекта обращений не было.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ Сельскохозяйственный кооператив «Катавский» прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Ответом Архивного отдела № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что имеются на хранении документы Сельскохозяйственного кооператива «Катавский» по основной деятельности до ДД.ММ.ГГГГ, конкурсный управляющий ФИО документы о своей деятельности в архив не сдавала.
Суд соглашается с доводами стороны истца о том, что в случае если до подачи заявления в регистрационный орган отчуждатель недвижимого имущества умер (ликвидирован), приобретатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
При этом, согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Однако, по мнению суда, в данном случае отсутствие продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о наличии у продавца такого права. Сведений о наличии зарегистрированного права не имеется, на техническом учете в БТИ объект не состоял, материалов о принадлежности нежилого здания кооперативу не имеется ни в архиве, ни в материалах дела о банкротстве. Между тем, в договоре купли-продажи имеется ссылка на передачу покупателю всей строительной и технической документации, однако, в материалы дела она не предоставлена.
Предоставленную истцом в материалы дела выписку о принадлежности здания конкурсного управляющего Сельскохозяйственного кооператива «Катавский» ФИО суд не может принять в качестве доказательства наличия у продавца права собственности. В настоящее время конкурсный управляющий не является таковым и поэтому не уполномочен выдавать подобные документы. Выписка не имеет ни номера, ни даты. Основанием ее выдачи являются карточка ОС-1а и акт инвентаризации, которые суду не предоставлены.
Кроме того, судом дополнительно учтены доводы стороны ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка — для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество ввиду отсутствия к тому законных оснований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Биктимирова И.Р. к Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского муниципального района о регистрации перехода права собственности на нежилое здание- склад ГСМ, площадью 483,1 кв.м. по адресу: <,адрес>,, кадастровый №, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Катав-Ивановский городской суд Челябинской области.
Судья: подпись
КОПИЯ ВЕРНА
Судья: Ю.С.Меркулова
Секретарь: С.А.Плешивцева