Дело № 2-20/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 марта 2017 года г. Катав-Ивановск
Катав-Ивановский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Меркуловой Ю.С.,
при секретаре Плешивцевой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Биктимирова И.Р. к Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского муниципального района о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
установил:
Биктимиров И.Р. обратился с иском к Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского муниципального района, в котором (с учетом уточненных требований) просил зарегистрировать за ним переход права собственности на нежилое здание- склад ГСМ, площадью 483,1 кв.м. по адресу: <,адрес>,, кадастровый №.
В обоснование требований указав, что по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность для своих нужд нежилое здание — склад ГСМ площадью 480 кв. м по адресу: <,адрес>,. Объект недвижимости переда по акту приема-передачи. Оплата произведена в полном объеме. Истец владеет и пользуется складом для своих личных нужд. Своевременно зарегистрировать право собственности не представилось возможным в связи с завершением процедуры банкротства в отношении продавца и исключении его из ЕГРЮЛ. В настоящее время возникла необходимость в регистрации права для введения объекта в коммерческий оборот. В Катав-Ивановском отделе Управления Росреестра по Челябинской области пояснили, что сделать это можно только на основании решения суда. Самостоятельно истец поставил объект на кадастровый учет за №. В случае если до подачи заявления в регистрационный орган отчуждатель недвижимого имущества умер (ликвидирован), приобретатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В судебное заседание истец Биктимиров И.Р. не явился, извещен. В деле имеется заявление, в котором он просит дело рассмотреть без него, требования поддерживает.
Представитель ответчика Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области в суд не явился, извещен. В предварительном судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что уже во время существования Управления Росреестра сделка не была зарегистрирована в соответствии с требованиями действующего законодательства. Это был сельскохозяйственный склад, а не склад ГСМ.
Представитель ответчика Администрации Катав-Ивановского муниципального района в суд не явился, извещен. В предварительном судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что уже во время существования Управления Росреестра сделка не была зарегистрирована в соответствии с требованиями действующего законодательства. Данный объект имеет признаки самовольной постройки и не может быть объектом гражданско-правового оборота. Нахождение склада ГСМ на земельном участке, предоставленном под личное подсобное хозяйство, недопустимо.
Представить третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд не явился, извещен. Предоставил письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Третье лицо Чурин Д.А. в суд не явился, извещен. Предоставил письменное мнение, в котором просил иск удовлетворить.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Как следует из ст.ст.554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.62 указанного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Из буквального толкования ст.551 ГК РФ следует, что суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам. Так, к обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относиться ликвидация продавца – юридического лица.
В материалы дела истцом предоставлен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Сельскохозяйственный кооператив «Катавский» в лице конкурсного управляющего ФИО обязуется передать в собственности, а истец принять и оплатить склад горюче-смазочных материалов (полубочка), площадью 480 кв.м. по адресу: <,адрес>,.
Также в договоре указано, что продаваемый объект принадлежит продавцу на праве собственности, без указания основания возникновения права. Одновременно передается вся имеющаяся строительная и техническая документация на объект, технические паспорта и документы на земельный участок. Обязательство продавца передать объект считается выполненным после подписания сторонами передаточного акта. Право собственности покупатель приобретает после государственной регистрации в Южно-Уральской регистрационной палате, которая производится после подписания передаточного акта в течение 10 дней после подписания договора.
Также предоставлен акт приема –передачи от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание — склад ГСМ, площадью 483,1 кв.м. по адресу: <,адрес>,, участок находится примерно <,адрес>, от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <,адрес>,, кадастровый №, кадастровый номер земельного участка №, №.
Как следует из постановления Администрации Катав-Ивановского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев заявление Биктимирова И.Р., складу ГСМ с кадастровым № и земельному участку № присвоен адрес: <,адрес>,.
Предоставлен также кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <,адрес>,, кадастровый № (предыдущий кадастровый номер земельного участка), разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома. Имеются ограничения – охранная зона объектов электросетевого хозяйства. Кадастровый номер участков, образованных с земельным участком №.
Как следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества отсутствуют.
Согласно ответа Усть-Катавского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ сведения о спорном объекте недвижимости отсутствуют.
В соответствии с архивной справкой № от ДД.ММ.ГГГГ акт ввода в эксплуатацию склада ГСМ не обнаружен, проектная документация на хранение не поступала. Согласно ответа № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Катав-Ивановского муниципального района не требуется принятие таких документов.
Согласно ответа № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Катав-Ивановского городского поселения, № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Катав-Ивановского муниципального района, в реестре муниципальной собственности спорный объект отсутствует.
Также истцом в материалы дела предоставлен договор купли-продажи земельного участка № и жилого дома по адресу: <,адрес>,, участок находится примерно в 136 м. по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <,адрес>,, в собственность Чурину Д.А. и Биктимирову И.Р. по ? доле в праве. Имеются свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в судебном заседании приобщен кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <,адрес>,, участок находится примерно в 136 м. по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <,адрес>,, кадастровый № (прежний кадастровый №). Имеются ограничения – охранная зона объектов электросетевого хозяйства. Кадастровый номер участков, образованных с земельным участком №.
В соответствии с ответом № от ДД.ММ.ГГГГ Управления Росреестра за государственной регистрацией спорного объекта обращений не было.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ Сельскохозяйственный кооператив «Катавский» прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Ответом Архивного отдела № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что имеются на хранении документы Сельскохозяйственного кооператива «Катавский» по основной деятельности до ДД.ММ.ГГГГ, конкурсный управляющий ФИО документы о своей деятельности в архив не сдавала.
Суд соглашается с доводами стороны истца о том, что в случае если до подачи заявления в регистрационный орган отчуждатель недвижимого имущества умер (ликвидирован), приобретатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
При этом, согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Однако, по мнению суда, в данном случае отсутствие продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о наличии у продавца такого права. Сведений о наличии зарегистрированного права не имеется, на техническом учете в БТИ объект не состоял, материалов о принадлежности нежилого здания кооперативу не имеется ни в архиве, ни в материалах дела о банкротстве. Между тем, в договоре купли-продажи имеется ссылка на передачу покупателю всей строительной и технической документации, однако, в материалы дела она не предоставлена.
Предоставленную истцом в материалы дела выписку о принадлежности здания конкурсного управляющего Сельскохозяйственного кооператива «Катавский» ФИО суд не может принять в качестве доказательства наличия у продавца права собственности. В настоящее время конкурсный управляющий не является таковым и поэтому не уполномочен выдавать подобные документы. Выписка не имеет ни номера, ни даты. Основанием ее выдачи являются карточка ОС-1а и акт инвентаризации, которые суду не предоставлены.
Кроме того, судом дополнительно учтены доводы стороны ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка — для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество ввиду отсутствия к тому законных оснований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Биктимирова И.Р. к Администрации Серпиевского сельского поселения Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского муниципального района о регистрации перехода права собственности на нежилое здание- склад ГСМ, площадью 483,1 кв.м. по адресу: <,адрес>,, кадастровый №, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Катав-Ивановский городской суд Челябинской области.
Судья: подпись
КОПИЯ ВЕРНА
Судья: Ю.С.Меркулова
Секретарь: С.А.Плешивцева