К делу № 2-2630/2020
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Крымск «30» ноября 2020 года.
Крымский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Корныльева В.В.,
при секретаре Митько Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рогаль Александра Федоровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации,
УСТАНОВИЛ:
Рогаль А.Ф. обратился в Крымский районный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <,адрес>, о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований Рогаль А.Ф. пояснил следующее. 11 октября 2016 года между ним и ООО «Стройдеталь» был заключён договор купли-продажи, по условиям которого, ему в собственность за плату были переданы объекты капитального строительства, расположенные по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,. Сразу зарегистрировать право собственности на купленные объекты капитального строительства ему не удалось по причине того, что они не стояли на государственном кадастровом учёте. Поставить указанные объекты на кадастровый учёт также не получилось, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройдеталь» ликвидировано, о чём внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности и исключении юридического лица из реестра. Со ссылкой на положения статей 8.1, 130-131, 218, 549-551 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на объекты недвижимого имущества, по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,, от ООО «Стройдеталь» к Рогаль Александру Федоровичу.
В суд поступило ходатайство истца Рогаль А.Ф. об уточнении исковых требований, в котором истец указал следующее. В целях государственной регистрации права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Росреестра по <,адрес>, с соответствующим заявлением. ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения его заявлений были приняты решения, выраженные в форме уведомлений о приостановлении государственной регистрации права (№№), а также уведомлений о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения (№). Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав приняты в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанными уведомлениями истцу фактически отказано в произведении государственной регистрации перехода права собственности.
Истец считает уведомления необоснованными и нарушающими его гражданские права в силу обстоятельств, изложенных в ходатайстве об уточнении исковых требований. Со ссылками на положения статей 4, 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, статьи 33.1 Гражданского процессуального кодекса РФ просил суд:
1. перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам административного судопроизводства,
2. признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <,адрес>, (Темрюкского отдела Управления Росреестра по <,адрес>,), выраженные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав №, а также в уведомленях о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения №.
3. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <,адрес>, устранить допущенные нарушения путём произведения государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Стройдеталь» и Александром Федоровичем Рогаль, на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,, от ООО «Стройдеталь» к Рогаль Александру Федоровичу.
4. указать в решении суда, что оно является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт следующих объектов недвижимого имущества, расположенным по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,:
— административное здание с пристройкой, литеры А, а (площадь 39,9 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1954),
— столярный цех с пристройкой, литеры Б, б (площадь 414,1 кв.м., площадь по Приказу МЭР №,9 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1954),
— пилорама, литеры В, Ж (площадь 698 кв.м., площадь по Приказу МЭР №,6 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1954),
— бытовка, литер Д (площадь 32 кв.м., площадь по Приказу МЭР № – 32 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1980),
— гараж, литер Е (площадь 109,9 кв.м., площадь по Приказу МЭР № – 114,3, материал стен – кирпич, этажность – 2 этажа, год постройки – 1981),
— трансформаторная будка, литер Г3 (площадь 8,8 кв.м., площадь по Приказу Мэр № – 8,8 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1981),
— хозяйственное здание (площадь 22,7 кв.м., площадь по Приказу МЭР – 23,9 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1996),
— навес, литер Г (площадь 202,6, материал – шифер, год постройки – 1996).
Судом были приняты указанные уточнённые исковые требования, поскольку это не противоречит положениям статьи 39 ГПК РФ. Так, истцом ставится вопрос об изменении предмета иска, однако при этом не меняется его основание – фактические обстоятельства спора.
В соответствии с ч. 3 ст. 33.1 ГПК РФ суд, установив в ходе подготовки гражданского дела к судебному разбирательству или судебного разбирательства по гражданскому делу, что оно подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства, выносит определение о переходе к рассмотрению дела по правилам административного судопроизводства.
В уточнённых исковых требованиях истец Рогаль А.Ф. просит суд произвести оценку правомерности отказа органа государственной власти в предоставлении государственной услуги, тем самым ставится вопрос о судебной проверке осуществления органом государственной власти возложенных на него публичных функций. С учётом изложенного, судом было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам административного судопроизводства.
При этом судом установлено, что после принятия уточнённых требований и перехода к рассмотрению дела по правилам административного судопроизводства данный спор не выбывает из подведомственности и подсудности Крымского районного суда Краснодарского края. Поскольку административный истец Рогаль А.Ф. проживает на территории Крымского района, подсудность дела определяется по выбору истца в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 24 КАС РФ. С учётом изложенного, суд рассматривает данное дело по существу.
Административный истец Рогаль А.Ф. в судебное заседание, будучи надлежащим образом уведомленным о дате, времени и месте судебного заседания, не явился. От него в материалы дела поступило ходатайство, в котором он сообщает об отсутствии возможности явиться в судебное заседание и обеспечить участие своего представителя, просит рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных административных исковых требованиях (с учётом их уточнения) настаивает, просит их удовлетворить в полном объёме.
Административный ответчик – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте судебного заседания, не обеспечил участие своего представителя в судебном заседании. От представителя административного ответчика по доверенности в суд поступило ходатайство, которым представитель просит суд рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя административного ответчика.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства на их относимость, допустимость и достаточность, суд пришёл к следующему.
Определением Крымского районного суда Краснодарского края от 20.11.2020 года суд перешел к рассмотрению дела по настоящему иску Рогаль А.Ф. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о регистрации перехода права собственности по правилам административного судопроизводства.
Их представленных в материалы дела документов следует, что 11.10.2016 года между Рогаль А.Ф. и ООО «Стройдеталь» был заключён договор купли-продажи (далее – договор), по условиям которого, ему (Рогаль А.Ф.) в собственность за плату были переданы объекты капитального строительства, расположенные по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,.
Указанные объекты недвижимого имущества не стоят на государственном кадастровом учёте, в связи с чем, сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке.
27.06.2017 года ООО «Стройдеталь» было ликвидировано, что подтверждается содержащейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ о прекращении деятельности и исключении юридического лица из реестра.
Оценивая законность заключения указанного договора суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьёй 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Частью 2 названной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В пункте 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
К объектам гражданских прав, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, относятся недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимости) названная статья относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
По общему правилу, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Аналогичные по смыслу и содержанию положения содержались статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества возникло у лица до вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оно признаётся юридически действительным даже в случае отсутствия соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости, что является частным случаем исключения из принципа внесения.
При этом, судом принимается во внимание, что отсутствие государственной регистрации недвижимости (в том числе отсутствие сведений об объекте недвижимого имущества в информационной системе государственного кадастрового учёта) в силу общих принципов гражданского права не может служить основанием для ограничения права лица на отчуждение принадлежащего ему имущества.
Из представленных в материалы дела документов следует, что право собственности ООО «Стройдеталь» на спорные объекты недвижимого имущества возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, судом установлено, что спорные объекты недвижимого имущества были переданы в качестве вклада в уставный капитал ООО «Стройдеталь» одним из учредителей общества – ТОО ПКФ «КИТ» на основании актов приёма-передачи основных средств от 30.09.1998 года, заключённого между ТОО ПКФ «КИТ» и ООО «Стройдеталь» в лице уполномоченных представителей. Указанными актами приёма-передачи в собственность ООО «Стройдеталь» были переданы спорные объекты недвижимого имущества. При этом, указанные акты приёма-передачи зарегистрированы в установленном порядке Темрюкским бюро технической регистрации, о чём имеется соответствующая отметка на акте, датированная 23.09.1999 года. Также в материалы дела представлена копия технического паспорта на здание ООО «Стройдеталь». В разделе I «Регистрация права собственности» технического паспорта также содержится отметка от 24.03.1999 года о государственной регистрации права собственности на здания за ООО «Стройдеталь». При этом документом-основанием возникновения права указан поименованный выше акт приёма-передачи от 30.09.1998 года. Судом также установлено, что в указанном техническом паспорте перечислены все объекты недвижимого имущества, являвшиеся предметом договора купли-продажи от 11.10.2016 года, заключённого между ООО «Стройдеталь» и Рогаль А.Ф..
Судом также исследована и дана оценка следующим обстоятельствам.
В материалы дела представлена копия землеустроительного дела, датированная 2000 годом. В материалах землеустроительного дела имеется копия постановления главы Темрюкского района от 01.08.2001 года №, из которого следует, что ООО «Стройдеталь» в долгосрочную аренду был предоставлен земельный участок площадью 8 058 кв.м., расположенный в <,адрес>,, для эксплуатации производственной базы. Документами-основаниями принятия указанного постановления послужили указанный выше акт приёма-передачи строений от ДД.ММ.ГГГГ, а также ходатайство ООО «Стройдеталь» № от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из преамбулы постановления.
Также в материалах землеустроительного дела содержится заключение комитета по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района о предоставлении земельного участка в аренду ООО «Стройдеталь». В указанном заключении также содержится информация о том, что ООО «Стройдеталь» обратилось с ходатайством о предоставлении в аренду земельного участка под производственной базой в <,адрес>,, принадлежащей ООО «Стройдеталь» на основании акта приёма-передачи строений от ТОО ПКФ «КИТ» от ДД.ММ.ГГГГ. В заключении также указано, что право собственности на строения на участке подтверждено госрегистрацией в БТИ ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из изложенного, комитетом было согласовано предоставление земельного участка в аренду ООО «Стройдеталь».
В материалы дела также предоставлена копия градостроительного обоснования, подготовленного управлением архитектуры и градостроительства администрации Темрюкского района, в составе которого содержится заключение начальника Управления архитектуры и градостроительства о закреплении земельного участка под производственную базу в <,адрес>,, датированное ДД.ММ.ГГГГ. В указанном заключении так же содержится указание на факт возникновения права собственности на спорные объекты недвижимого имущества у ООО «Стройдеталь» на основании акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в составе градостроительного заключения содержатся также графические материалы с отражением спорных объектов недвижимого имущества на предполагаемом к предоставлению земельном участке, состав которых соответствует положениям договора купли-продажи, заключённого между ООО «Стройдеталь» и истцом Рогаль А.Ф..
Также судом исследована и дана оценка договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, заключённому между администрацией Темрюкского района и ООО «Стройдеталь» ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, на основании указанных выше документов ООО «Стройдеталь» в аренду был предоставлен земельный участок, площадью 8 058 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,, для эксплуатации и обслуживания производственной базы. Приложением к договору аренды является чертёж границ земельного участка, на котором отражены спорные объекты недвижимого имущества. На основании указанного договора аренды обществу было выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что спорные объекты недвижимого имущества были введены в гражданский оборот задолго до заключения договора их купли-продажи между ООО «Стройдеталь» и административным истцом. При этом у ООО «Стройдеталь» возникло право собственности на отчуждаемые объекты недвижимого имущества независимо от государственной регистрации данного факта, на основании прямого указания закона. Суд считает, что исключение спорных объектов недвижимого имущества из гражданского оборота по формальным основаниям не приводит к его стабильности и не соответствует смыслу правового регулирования, направленного на защиту права собственности. При этом задачей правового регулирования и суда в рассматриваемом случае является разрешение данного спора по существу, легализация прав собственника имущества и вовлечение его в гражданский оборот.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества до государственной регистрации прав на него не противоречит действующему законодательству, поскольку собственник не может быть ограничен в праве на распоряжение своим имуществом иначе, как на основании закона. В свою очередь, ООО «Стройдеталь» являлось надлежащим отчуждателем спорных объектов недвижимого имущества, поскольку у общества возникло право собственности на отчуждаемое имущество до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 года №306-ЭС17-2124 по делу №А57-3068/2016.
В силу ч. 4 ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
Таким образом, спорные объекты недвижимого имущества, по смыслу правового регулирования, являются ранее учтёнными. При этом действующим правовым регулированием предусмотрен порядок действий регистрирующего органа, направленный на постановку на кадастровый учёт ранее учтённых объектов недвижимого имущества (положения статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Не смотря на то, что действующее законодательство предусматривает обязанность регистрирующего органа производить проверку на наличие оснований и постановку на кадастровый учёт ранее учтённых объектов недвижимого имущества, административным ответчиком не представлено доказательств проведения соответствующей работы при рассмотрении заявления административного истца о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.
Давая правовую оценку заключённом между ООО «Стройдеталь» и административным истцом Рогаль А.Ф. договору купли-продажи от 11.10.2016 года суд принимает во внимание следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статья 556 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из изложенного, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключён в простой письменной форме, содержать данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, а также цену этого имущества.
Изучив представленный в материалы дела договор купли-продажи от 11.10.2016 года, заключённый между ООО «Стройдеталь» и административным истцом Рогаль А.Ф., суд приходит к выводу, что при его заключении была соблюдена предусмотренная законом форма, его содержание соответствует предъявляемым законодательством требованиям, в том числе были оговорены все существенные условия для подобного вида договоров, в связи с чем, он считается заключённым. При этом, суд также приходит к выводу о том, что указанный договор является исполненным, поскольку положениями договора определённо и недвусмысленно оговорено, что покупателем оплачена выкупная цена в кассу общества, а обществом передано имущество покупателю (пункты 2.2, 3.1-3.2 договора).
У суда не имеется информации о том, что данный договор был оспорен, признан недействительным или не заключённым, равно как и информации об имущественных претензиях каких-либо третьих лиц (учредителей или участников ООО «Стройдеталь», органов местного самоуправления и т.д.) относительно спорных объектов недвижимого имущества.
Исходя из изложенного и оценив представленные доказательства на их относимость, допустимость и достаточность, руководствуясь внутренним убеждением, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 11.10.2016 года, заключённый между ООО «Стройдеталь» и Рогалем А.Ф., является действительным, заключённым и исполненным, в связи с чем, должны наступить соответствующие правовые последствия его заключения – возникновение у административного истца права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.
В целях государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ административный истец Рогаль А.Ф. обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с соответствующим заявлением.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения указанных заявлений были приняты решения, выраженные в форме уведомлений о приостановлении государственной регистрации права (№), а также уведомлений о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения (№).
Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав приняты в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По мнению регистрирующего органа, сделка, заключённая между Рогалем А.Ф. и ООО «Стройдеталь» является ничтожной в связи с тем, что в составе заявления отсутствует заявление ООО «Стройдеталь», отсутствуют сведения о кадастровом номере передаваемого по договору объекта недвижимого имущества, не представлены сведения о том, является ли заключённая сделка для ООО «Стройдеталь» крупной. Для возобновления государственной регистрации регистрирующий орган предлагает уточнить кадастровый номер объекта недвижимости, предоставить сведения о крупности сделки, предоставить заявление продавца на переход права на объект недвижимости. Также регистрирующий орган ссылается на то, что в ЕГРЮЛ сведений об ООО «Стройдеталь» с ИНН № не содержится.
Аналогичными основаниями мотивированы и уведомления о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения. Согласно мотивировочной части указанных уведомлений они, по сути, также представляют собой уведомления о приостановлении государственной регистрации прав.
Оценивая данные решения административного ответчика, суд приходит к выводу об их необоснованности в силу следующего.
Как было указано выше, ООО «Стройдеталь» являлась надлежащим отчуждателем спорных объектов недвижимого имущества, поскольку право собственности на них возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратиться с заявлением о государственной регистрации сделки, на основании которой происходит переход права собственности на недвижимого имущество, могут только стороны такой сделки совместно. Принимая во внимание то, что продавец недвижимого имущества уже не существует как субъект гражданского права, требования регистрирующего органа в указанной части необоснованны.
Пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Таким образом, ликвидация продавца – ООО «Стройдеталь» не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на проданные объекты недвижимого имущества. Пунктом 1.1 договора купли-продажи от 11.10.2016 года исчерпывающим образом определены индивидуализирующие признаки передаваемого в собственность административного истца имущества. При этом, пунктом 2.2 договора купли-продажи предусмотрено, что выкупная цена, предусмотренная пунктом 2.1 договора, оплачена покупателем в кассу продавца до заключения настоящего договора, в связи с чем какие-либо иные документы об оплате сторонами не составляются. В силу пунктов 3.1-3.3 договора купли-продажи передача объектов осуществлена в момент его заключения, отдельный акт приёма-передачи не заключается.
Таким образом, судом установлено, что между продавцом и покупателем было достигнуто соглашение в предусмотренной законом форме, договор купли-продажи был заключён и исполнен, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами. В связи с изложенным суд критически относится к позиции регистрирующего органа о недействительности сделки, поскольку это опровергается представленными в материалы дела доказательствами.
Суд также критически относится к позиции регистрирующего органа о наличии в тексте договора ИНН, не соответствующего ИНН продавца с силу следующего. Суд считает, что при подготовке и заключении договора в его тексте была допущена техническая ошибка, выразившаяся в том, что вместо цифры «5» в ИНН была проставлена цифра «3». Вместе с тем иные реквизиты договора, в том числе ОГРН, наименование, место регистрации, указаны верно, что исключает возможность иного толкования или невозможность определения стороны по сделке. Кроме того, на договоре стоит оттиск печати ООО «Стройдеталь» с указанием верных реквизитов. В связи с изложенным, суд считает указанную техническую ошибку несущественной для толкования договора, его исполнения и государственной регистрации.
Относительно позиции административного ответчика о том, что сделка является крупной для продавца, суд приходит к следующему выводу.
В силу действующего правового регулирования (в том числе на момент заключения сделки), а также положений устава ООО «Стройдеталь» лицом, наделённым исключительным правом принимать решение об одобрении крупной сделки, является общее собрание участников ООО «Стройдеталь». Лицами, уполномоченными оспаривать сделку по мотивам её квалификации в качестве крупной являются само общество, а также его участник. При этом срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.
Таким образом, охраняемым законом интересом по оспариванию крупных сделок обладает само общество либо его участники, а решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников. У суда отсутствует информация о наличии каких-либо претензий или исков о признании спорной сделки недействительной. Срок исковой давности по оспариванию указанной сделки истёк и не подлежит восстановлению, а самообщество ликвидировано. При этом, в силу пункта 10.3.3 устава ООО «Стройдеталь» генеральный директор действует от имени общества без доверенности и заключает всякого рода сделки. Представленными в материалы дела документами (выпиской из ЕГРЮЛ, протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ) подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи от 11.10.2016 года генеральным директором ООО «Стройдеталь» являлся ФИО5, которым указанный договор и был подписан от имени общества. Таким образом, сделка, заключённая между Рогалем А.Ф. и ООО «Стройдеталь» не является крупной, не оспорена, не признана недействительной или не заключённой, в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствуют правовые основания для отказа в её регистрации по мотиву её крупности.
Также суд отмечает, что Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», а также административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утверждённым Приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 года № 278, не предусмотрено обязанности заявителя представлять сведения о том, является ли сделка крупной для сторон такой сделки. Регистрирующий орган в силу действующего правового регулирования проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов на предмет выявления оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 № 218-ФЗ, пункт 215 административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 года № 278). При этом законом и административным регламентом предусмотрено право регистратора самостоятельно запросить соответствующие сведения и информацию у лиц, которые могут ей располагать.
В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Судом установлено, что документы, представленные административным истцом для осуществления регистрационных действий, соответствуют требованиям действующего законодательства. Поскольку Рогаль А.Ф. в рассматриваемом случае является покупателем, продавец ликвидирован, возложение на административного истца обязанности предоставить документы, которыми он не может располагать в силу своего статуса, не отвечают принципу разумности и справедливости и нарушает его имущественные права и охраняемые законом интересы.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Исследовав представленные доказательства на их относимость и допустимость, а также достаточность в совокупности, оценив их по своему внутреннему убеждению, суд приходит к выводу о том, что решения административного ответчика, выраженные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав №, а также в уведомлениях о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения №, не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и охраняемые законом интересы административного истца, в связи с чем, требования административного истца Рогаль А.Ф. следует удовлетворить.
По смыслу статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ суд при принятии решения об удовлетворении административного искового заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, наделённого государственными или иными публичными полномочиями, указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путём принятия решения по конкретному вопросу, совершения определённого действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца Рогаль А.Ф..
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Рогаль Александра Федоровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными решений органа государственной власти – удовлетворить в полном объёме.
Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю), выраженные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав №, а также в уведомлениях о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения №.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения путём произведения государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 11.10.2016 года, заключённого между ООО «Стройдеталь» и Рогаль Александром Федоровичем, на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,, от ООО «Стройдеталь» к Рогаль Александру Федоровичу.
Настоящее решение суда является основанием для изготовления технических планов и постановки на государственный кадастровый учёт следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Российская Федерация, <,адрес>,:
— административное здание с пристройкой, литеры А, а (площадь 39,9 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1954),
— столярный цех с пристройкой, литеры Б, б (площадь 414,1 кв.м., площадь по Приказу МЭР № – 420,9 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1954),
— пилорама, литеры В, Ж (площадь 698 кв.м., площадь по Приказу МЭР № – 699,6 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки –1954),
— бытовка, литер Д (площадь 32 кв.м., площадь по Приказу МЭР № – 32 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1980),
— гараж, литер Е (площадь 109,9 кв.м., площадь по Приказу МЭР № – 114,3, материал стен – кирпич, этажность – 2 этажа, год постройки – 1981),
— трансформаторная будка, литер Г3 (площадь 8,8 кв.м., площадь по Приказу Мэр № – 8,8 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1981),
— хозяйственное здание (площадь 22,7 кв.м., площадь по Приказу МЭР – 23,9 кв.м., материал стен – кирпич, этажность – 1 этаж, год постройки – 1996),
— навес, литер Г (площадь 202,6, материал – шифер, год постройки – 1996).
Настоящее решение суда является основанием для обращения Рогаль А.Ф. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлениями о постановке на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 30.11.2020 года.
Судья: подпись.