Копия
№ 2-3115/2021
56RS0018-01-2021-002814-53
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 августа 2021 года г. Оренбург
Ленинский районный суд города Оренбурга в составе: председательствующего судьи Даниловой С.М.,
при секретаре Хайранбаевой М.А.,
с участием истца Шевляковой И.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шевляковой И. М. к Галайчук С. С. об исключении имущества из наследственной массы, регистрации перехода права собственности, признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Шевлякова И.М. обратилась в суд с иском к Галайчук С.С. об исключении имущества из наследственной массы, регистрации перехода права собственности, признании права собственности. В обоснование заявленных требований указала, что … между ней и … был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок по адресу: … (бывшее садовое товарищество «Строитель-62», земельный участок N. …… умерла. Переход права собственности на земельный участок по адресу: …, … (бывшее садовое товарищество «Строитель-62», земельный участок N не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Наследником по закону 1/2 доли земельного участка является дочь умершей Галайчук С.С., указанная доля земельного участка была включена в наследственную массу, наследственное дело заведено нотариусом … На основании изложенного, просила признать отсутствующим право собственности на 1/2 долю земельного участка по адресу: …, … (бывшее садовое товарищество «Строитель-62», земельный участок N за … Исключить из наследственной массы 1/2 долю земельного участка по адресу: …, СНТ «Труд Дубки» (бывшее садовое товарищество «Строитель-62», земельный участок N. Признать право собственности на 1/2 долю земельного участка по адресу: …, … (бывшее садовое товарищество «Строитель-62», земельный участок N за Шевляковой И.М. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2 долю земельного участка по адресу: … (бывшее садовое товарищество «Строитель-62», земельный участок N на основании заключенного договора купли-продажи от … в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СНТ «Труд Дубки».
Ответчик Галайчук С.С., представитель третьего лица СНТ «Труд Дубки» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании истец Шевлякова И.М. заявленные требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Заслушав пояснения представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Из анализа приведенных выше норм права и разъяснений следует, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 О статусе столицы Российской Федерации (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Исходя из буквального толкования названной нормы закона, а также если учесть, что в оспариваемой сделке об отчуждении доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности (то есть предметом договора купли-продажи является не объект недвижимости, а доли в праве общей собственности на него), такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что … между … (продавец) и Шевляковой И.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли земельного участка, по условиям которого продавец продал ? земельного участка, находящегося в долевой собственности, а покупатель купил ? земельного участка, находящегося в долевой собственности, находящегося по адресу: … (бывшее садовое товарищество «Строитель-62»), земельный участок N.
Указанный земельный участок общей площадью 792 кв.м., кадастровый номер N, принадлежит продавцу на праве частной собственности, право собственности на ? долю земельного участка зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации права N от … (п.п. 2, 3 договора).
Стоимость имущества стороны определили в размере … рублей и указали в пункте 7 договора, что денежные средства продавцу переданы в день подписания настоящего договора.
В материалы дела представлена расписка от … от имени … о том, что она получила от Шевляковой И.М. денежные средства в размере … рублей в качестве за ? долю в праве на земельный участок, расположенный по адресу: … в соответствии с договором купли-продажи, заключенным сторонами ….
В пункте 12 договора стороны согласовали, что переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Право собственности у покупателя на земельный участок возникает с момента регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (п. 13).
В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области указанный договор не зарегистрирован, документы на регистрацию для перехода права собственности сданы не были.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи доли земельного участка нотариально не удостоверялся.
…… умерла, что подтверждается свидетельством о смерти N от ….
После смерти Киселевой Р.Ф. нотариусом … заведено наследственное дело N.
С заявлением о принятии наследства обратилась дочь Галайчук С.С.
Из материалов наследственного дела следует, что спорная доля земельного участка является наследственным имуществом умершей … свидетельство о праве на наследство Галайчук С.С. не выдавалось.
Заявляя настоящие исковые требования, истец Шевлякова И.М. ссылалась на заключение договора купли-продажи спорной доли земельного участка с умершей … согласование с продавцом всех существенных условий договора, оплату цены договора, передачу спорного земельного участка от продавца к покупателю.
Между тем, доводы истца о передаче спорного земельного участка от продавца к покупателю суд считает несостоятельными, поскольку истцом в материалы дела не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что истец с момента заключения договора купли-продажи земельного участка фактически приняла спорный земельный участок, пользуется им и несет бремя содержания.
Напротив, в судебном заседании … председатель третьего лица СНТ «Труд Дубки» Рожнова Т.С. пояснила, что спорный земельный участок не обрабатывается в течение 25 лет, собственникам несколько раз выписывалось предписание об уборке участка. С истцом Шевляковой И.М. она не знакома, является председателем СНТ «Труд Дубки» с 2001 года. Спорный земельный участок вынуждены своими силами обрабатывать соседи, освобождать его от сорной травы и мусора.
Суд полагает необходимым отметить, что при отсутствии регистрации право собственности у покупателя могло считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, бремя доказывания таких обстоятельств лежало на покупателе, однако достаточных доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи, равно как и уклонения продавца от регистрации договора суду предоставлено не было. Составленный текст договора и расписка о получении денежных средств продавцом не могут рассматриваться как достаточное и убедительное доказательство исполнения условий договора.
Кроме того, принимая во внимание, что законом требуется нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности, при этом истцом в материалы дела был представлен договор, заключенный в простой письменной форме, суд приходит к выводу о том, что такая сделка является недействительной (ничтожной) в силу прямого указания закона.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи доли земельного участка от … не может считаться заключенным, следовательно, исковые требования Шевляковой И.М. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в удовлетворении исковых требований Шевляковой И. М. к Галайчук С. С. об исключении имущества из наследственной массы, регистрации перехода права собственности, признании права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: подпись Данилова С.М.
Мотивированный текст решения составлен 07 сентября 2021 года
Судья: подпись Данилова С.М.
Копия верна
Судья:
Секретарь:
Оригинал подшит в деле № 2-3115/2021, находящемся в производстве Ленинского районного суда г. Оренбурга