Дело № 2-467/2018г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 апреля 2018 года г.Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края
Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края
в составе председательствующего судьи Ивановой С.С.,
с участием представителя истца Дрига А.В., действующего по доверенности 27 АА 1146034 от 02.03.2018г.,
представителя ответчика Петровой Г.Ю., действующей по доверенности 27 АА 1186745 от 27.03.2018г.,
представителя Министерства образования и науки Хабаровского края Васильевой Р.Д., действующей по доверенности № 56 от 04.04.2018г.,
при секретаре Кирсановой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гальченко Ольги Павловны к Пеньковской Елене Юрьевне о возложении обязанности по передаче недвижимого имущества, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности по выплате денежных средств, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерство образования и науки Хабаровского края,
У С Т А Н О В И Л:
Гальченко О.П. обратилась в суд с вышеназванным иском к Пеньковской Е.Ю., ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <,адрес>,, заключенному между сторонами 14.11.2017г. и дополнительного соглашения к нему.
В обоснование заявленных требований истец указала, что по данному договору стороны договорились о продаже вышеуказанной квартиры по цене 800000 руб., предусмотрели порядок оплаты: 50000 руб. – задаток, 750000 руб. – на момент подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя. Право собственности продавца вытекает из свидетельства о праве на наследство по закону и из договора приватизации. Ответчик получила задаток, после чего передумала продавать квартиру, уведомление о необходимости явиться в Управление Росреества проигнорировала. Договор купли-продажи между сторонами заключен в требуемой форме. Считает, что ответчик должна передать ей квартиру, также должна быть осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. Она, в свою очередь, готова без промедления выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры в сумме 750000 руб. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимое имущество не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Поскольку оплата оставшейся части стоимости квартиры предусмотрена на момент подачи документов на государственную регистрацию, а подача документов сторонами сделки заменяется решением суда, считает возможным произвести оплату до регистрации перехода права собственности. По указанным основаниям истец просит возложить на Пеньковскую Е.Ю. обязанность передать ей (Гальченко О.П.) квартиру по адресу: <,адрес>,, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанность зарегистрировать переход права собственности к Гальченко О.П. на квартиру по адресу: <,адрес>, возложить на Гальченко О.П. обязанность выплатить Пеньковской Е.Ю. 750000 руб. до момента государственной регистрации перехода права собственности к Гальченко О.П. на квартиру, расположенную по адресу: <,адрес>,.
Определением суда от 27.03.2018г. к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство образования и науки Хабаровского края в лице отдела опеки и попечительства по г. Комсомольску-на-Амуре.
В судебном заседании представитель истца Дрига А.В., действующий по доверенности 27 АА 1146034 от 02.03.2018г., поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, на их удовлетворении настаивал. Кроме того пояснил, что несмотря на то, что право собственности на спорную квартиру за Пеньковской Е.Ю. не зарегистрировано в ЕГРН, последняя является собственником данной квартиры и вправе ею распоряжаться, в том числе заключить договор купли-продажи. Собственник недвижимого имущества, права на которое действительны и в отсутствие записи о них в ЕГРН, обязан подать заявление о государственной регистрации указанных прав, если осуществляется государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество. На Пеньковскую Е.Ю. эта обязанность также распространяется и исполнение этой обязанности является следствием заключения договора купли-продажи квартиры, но никак не его условие. Само по себе наличие указанной обязанности не влияет на действительность права, принадлежащего Пеньковской Е.Ю., на возможность распорядиться имуществом. Подать заявление о государственной регистрации права собственности на квартиру Пеньковская Е.Ю. могла в том случае, если бы не отказалась осуществлять действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако ответчик отказалась от совершения таких действий, спорное недвижимое имущество истцу не передала, денежные средства в сумме 750000 руб. за продажу квартиры от истца не получила, не явилась на регистрацию перехода права собственности в органы, осуществляющие государственную регистрацию. Ссылка в договоре купли-продажи от 14.11.2017г., дополнительном соглашении от 27.12.2017г. на подписание основного договора купли-продажи и что дополнительное соглашение заключено к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г. является ошибочной, при оформлении документов были использованы бланки, предусмотренные для предварительного договора. Предполагает, что срок исполнения обязательств по договору купли-продажи от 14.11.2017г. был продлен путем заключения 27.12.2017г. дополнительного соглашения к договору, по обоюдной воле сторон.
Представитель ответчика Петрова Г.Ю., действующая по доверенности 27 АА 1186745 от 27.03.2018г., требования истца полагала не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. В возражениях пояснила, что исходя из буквального содержания договора купли-продажи от 14.11.2017г. и дополнительного соглашения к нему, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи не заключался, денежные средства от истца в счет оплаты полной стоимости квартиры, ответчик не получила. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем на момент подписания сторонами договора купли-продажи от 14.11.2017г. не осуществлена. Считает, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине отсутствия денежных средств у покупателя. Согласно п. 5 договора, стороны обязались зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию в срок не позднее 29.12.2017г. Однако, в установленный договором срок, договор купли-продажи и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию, не был зарегистрирован. Вместо этого, 27.12.2017г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., согласно которому Пеньковская Е.Ю. продает Гальченко О.П. объект недвижимости – квартиру по адресу: <,адрес>,, за 800000 руб. Согласно п. 9.1 вышеуказанного дополнительного соглашения, продавец гарантирует, что при подписании основного договора купли-продажи и получении денежных средств за вышеуказанный объект, оплатит в полном объеме всю имеющуюся задолженность по коммунальным платежам в присутствии покупателя, либо его представителя. В установленный дополнительным соглашением срок – не позднее 20.01.2018г. договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю не был зарегистрирован. Согласно ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398 ГК РФ, ч. 3 ст. 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП. Согласно выписке из ЕГРП, право собственности на жилое помещение – квартиру площадью 43 кв.м., по адресу: <,адрес>,, ни за кем не зарегистрировано. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <,адрес>,, право собственности Пеньковской Е.Ю. на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, на нее не может быть возложена обязанность по передаче истцу в собственность данного объекта. Оформляя предварительный договор купли-продажи жилого помещения с истцом, Пеньковская Е.Ю. желала улучшить свои жилищные условия. Однако продажа квартиры по цене, указанной в договоре купли-продажи в размере 800000 руб. не позволит ей это сделать, так как данная цена значительно ниже рыночной стоимости аналогичного жилья, о чем ответчику при подписании предварительного договора купли-продажи от 14.11.2017г. не было известно. 02.03.2018г. ответчик в адрес истца направила уведомление о расторжении договора купли-продажи, соглашения о задатке и дополнительного соглашения. Поскольку в установленный договором срок сделка не состоялась, считает что предварительный договор купли-продажи расторгнут по обоюдной воле сторон.
Представитель Министерства образования и науки Хабаровского края Васильева Р.Д., действующая по доверенности № 56 от 04.04.2018г. пояснила, что Пеньковская Е.Ю. является опекуном несовершеннолетней ФИО3ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Опекун Пеньковская Е.Ю. не состоит в родственной связи с опекаемой. Несовершеннолетняя ФИО3 проживает с Пеньковской Е.Ю. в спорной квартире по <,адрес>,, в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, ранее имела в ней регистрацию по месту пребывания, в настоящее время снята с регистрационного учета с разрешения органа опеки и попечительства в связи с намерением Пеньковской Е.Ю. выехать на постоянное место жительство в другой город. Разрешение на отчуждение спорной квартиры от органа опеки и попечительства не требуется, так как опекаемый ребенок не имеет прав на имущество опекуна. Права и законные интересы опекаемой ФИО3 соблюдаются. Собственного имущества опекаемая ФИО3 не имеет, потому по достижению 14-летнего возраста подлежит обеспечению реализации права на включение в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, для обеспечения благоустроенным жилым помещением специализированного государственного жилищного фонда края по договору найма специализированных жилых помещений. Опекуну Пеньковской Е.Ю. рекомендовано зарегистрировать подопечную по месту пребывания по адресу фактического проживания, так как выезд со сменой места жительства не состоялся. В случае отчуждения спорной квартиры по цене, указанной в договоре купли-продажи, опекун Пеньковская Е.Ю. не улучшит свои жилищные условия и возможности зарегистрировать опекаемую в съемной квартире у Пеньковской Е.Ю. не будет, так как собственники жилья обычно возражают против этого, с чем органы опеки и попечительства неоднократно сталкивались.
Стороны, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания извещены в установленном законом порядке и надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.
При таких обстоятельствах суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Конституция Российской Федерации в ст.ст. 35, 40 закрепляет право каждого на жилище и гарантирует гражданам право иметь в частной собственности имущество.
Жилищные права и обязанности, в силу ст.10 Жилищного кодекса РФ, возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Частью 2 указанной нормы закона предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Двусторонние (многосторонние) сделки, в силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ, могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости, согласно ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.11.2017г. Пеньковской Е.Ю. (продавец) и Гальченко О.П. (покупатель) составлен и подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность и оплачивает на условиях, изложенных в настоящем договоре, двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <,адрес>,, находящуюся на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома, общая площадь квартиры 43 кв.м. (п. 1). В п. 2 договора указано, что данная квартира принадлежит продавцу на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельства о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ., регистрационный номер 40-87-846.
Согласно п. 3 договора, указанное жилое помещение продается за 800000 руб.
Пунктом 4 договора определено, что оплата стоимости квартиры производится покупателем за счет наличных средств в размере 800000 руб.
В п. 4.1 договора предусмотрено, что личные средства в размере 50000 руб. покупатель передал продавцу по соглашению о задатке. Соглашение о задатке от 14.11.2017г. прилагается. Оставшуюся сумму в размере 750000 руб. покупатель передает продавцу на момент подачи настоящего договора купли-продажи на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и перехода права собственности на имя покупателя.
В соответствии с п. 5 договора, продавец и покупатель обязуются зарегистрировать настоящий договор купли-продажи и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию, в срок не позднее 29.12.2017г.
Право собственности на указанную квартиру у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. (п. 7).
Согласно п. 8 договора стороны предусмотрели, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора на вышеуказанную квартиру обременений (ограничений) установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест) не имеется. В квартире, которая является предметом настоящего договора, зарегистрированы: Пеньковская Е.Ю., ФИО3
Продавец гарантирует сняться с регистрационного учета, а также гарантирует, что квартира будет свободна от прав третьих лиц на момент подачи основного договора купли-продажи на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и перехода права собственности на имя покупателя.
Иных существенных условий, нарушение которых может в дальнейшем повлечь расторжение договора, не имеется. (п. 10).
В обеспечение исполнения договорных обязательств, 14.11.2017г. между Пеньковской Е.Ю. (продавец) и Гальченко О.П. (покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <,адрес>, (п. 1). Согласованная сторонами цена квартиры определена в сумме 800000 руб. (п. 2). В счет причитающихся с покупателя по договору купли-продажи платежей, в доказательство намерения заключить договор купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает задаток за указанную квартиру в сумме 50000 руб. (п. 3). Не позднее 29.12.2017г. стороны обязуются зарегистрировать сделку и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию (п. 4). Неявка продавца или покупателя на сделку по неуважительной причине считается отказом от совершения сделки, не явившейся стороной. Уважительная причина неявки на сделку должна быть подтверждена документально (п. 5). При отказе от заключения в установленный сторонами срок договора купли-продажи покупателем, внесенный задаток ему не возвращается (п. 6). В случае отказа от заключения договора продавцом, продавец обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 7). В случае прекращения обязательств до наступления срока исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения (форс-мажор) задаток подлежит возврату (п. 8).
В названном соглашении о задатке содержатся подписи сторон, рукописная запись продавца Пеньковской Е.Ю. о получении 50000 руб. в счет продажи квартиры.
Кроме того, 27.12.2017г. Пеньковской Е.Ю. (продавец) и Гальченко О.П. (покупатель) составлено и подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., в соответствии с которым стороны установили, что продавец продает, а покупатель покупает в собственность и оплачивает на условиях, изложенных в настоящем договоре двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <,адрес>,, на 3 этаже пятиэтажного кирпичного дома, общая площадь квартиры 43 кв.м. (1). Указанное жилое помещение продается за 800000 руб. (п. 3). Оплата стоимости квартиры производится покупателем за счет наличных средств в размере 800000 руб. (п. 4).
Личные средства в размере 50000 руб. покупатель передал продавцу по соглашению о задатке. Соглашение о задатке от 14.11.2017г. прилагается. Оставшуюся сумму в размере 750000 руб. покупатель передает продавцу на момент подачи настоящего договора купли-продажи на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и перехода права собственности на имя покупателя (п. 4.1).
Продавец и покупатель обязуются зарегистрировать настоящий договор купли-продажи и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию в срок не позднее 20.01.2018г. (п. 5).
Право собственности на указанную квартиру у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права (п. 7).
В п. 8 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г. предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора на вышеуказанную квартиру обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест) не имеется. В квартире, которая является предметом настоящего договора зарегистрированы: Пеньковская Е.Ю., ФИО3 Продавец гарантирует сняться с регистрационного учета, а также гарантирует, что квартира будет свободна от прав третьих лиц на момент подачи основного договора купли-продажи на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и перехода права собственности на имя покупателя не позднее 20.01.2018г.
По соглашению сторон продавец имеет право проживания до 31.01.2018г. (п.8.1).
Согласно п. 9.1 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., продавец гарантирует, что при подписании основного договора купли-продажи и получении денежных средств за вышеуказанный объект, оплатит в полном объеме всю имеющуюся задолженность по коммунальным платежам в присутствии покупателя либо его представителя.
Иных существенных условий, нарушение которых может в дальнейшем повлечь расторжение договора, не имеется (п. 10).
Указанное дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г. подписано сторонами Пеньковской Е.Ю. — от имени продавца, и Гальченко О.П. — от имени покупателя.
Из содержания уведомления от 29.01.2018г., адресованного Пеньковской Е.Ю. и подписанного Гальченко О.П. усматривается, что последняя уведомляет адресата о том, что между ними подписаны следующие согласованные документы: соглашение о задатке, договор купли-продажи от 14.11.2017г., дополнительное соглашение к договору купли-продажи, где в п. 8.1 «По соглашению сторон, продавец имеет право проживания до 31.01.2018г.». Учитывая, что сроки по данным договорам истекают, уведомляет о намерении приобрести квартиру №, дома № по <,адрес>, в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, и приглашает Пеньковскую Е.Ю. на регистрацию сделки и передачу денежных средств за вышеуказанную квартиру. По определению сроков и даты совершения сделки просит связаться с ней по телефону.
Со ссылкой на уклонение покупателя от исполнения принятых на себя обязательств, 02.03.2018г. Пеньковской Е.Ю. в адрес Гальченко О.П. направлены уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.11.2017г., телеграмма.
В данном уведомлении Пеньковская Е.Ю. указала, что согласно п. 8 договора от 14.11.2017г. и дополнительного соглашения к договору, ею исполнены обязательства, связанные с продажей квартиры, а именно: проведены подготовительные работы по отчуждению объекта недвижимости, сняты с регистрационного учета она и ее несовершеннолетняя дочь, собраны необходимые справки. Согласно пунктам 4.1, 5 договора и п. 4.1, 5, 9.1 дополнительного соглашения к договору перечислен ряд обстоятельств, без исполнения которых стороной покупателя не может быть возможным исполнение ее обязательств как продавца, а именно: подписание основного договора купли-продажи, передача денежных средств, подача договора купли-продажи на государственную регистрацию. Согласно п. 5 дополнительного соглашения к договору, регистрация обозначенных в договоре документов в органе, осуществляющем государственную регистрацию, должна была быть осуществлена в срок не позднее 20.01.2018г. Однако, основной договор купли-продажи не был заключен до 20.01.2018г., денежных средств ею не получено. В связи с нарушением взятых покупателем обязательств, уведомляет о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.11.2017г., дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.11.2017г., подписанного 27.12.2017г., и соглашения о задатке от 14.11.2017г.
Разрешая заявленный спор, суд принимает во внимание, что в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При обращении в суд истец избирает способ защиты нарушенного права, а также указывает свое материально-правовое обоснование и требование, адресованное суду. При этом суд, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение исключительно по заявленным истцом требованиям, предъявленным к конкретному ответчику.
В данном случае, в качестве способа защиты нарушенного права, связанного с неисполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, истец Гальченко О.П. предъявила иск к Пеньковской Е.Ю. о возложении на последнюю обязанности передать спорную квартиру, с возложением обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю зарегистрировать переход права собственности к истцу и возложением обязанности на истца выплатить ответчику 750000 руб. в счет оплаты стоимости за спорную квартиру.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Право собственности у приобретателя вещи по договору, в силу ст. 223 ГК РФ, возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Заключение договора купли-продажи означает возникновение обязательства у продавца передать вещь, а у покупателя – ее принять и оплатить.
В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, перечень которых сформулирован в ч. 2 ст. 235 ГК РФ.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключение договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключать, свободно согласовывают их условия.
При разрешении заявленного истцом спора судом установлено, что государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и перехода права собственности от продавца Пеньковской Е.Ю. к покупателю Гальченко О.П., в срок, предусмотренный дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., то есть не позднее 20.01.2018г., не была произведена.
Спорное жилое помещение – квартира №, расположенная в доме №, по <,адрес>,, в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, от продавца Пеньковской Е.Ю. к покупателю Гальченко О.П. не передавалось, как и не передавались денежные средства продавцу Пеньковской О.П. покупателем Гальченко О.П. в размере 750000 руб. в счет оплаты полной стоимости указанной квартиры.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено и в судебном заседании не добыто.
Доказательствами об оплате продавцом Пеньковской Е.Ю. в полном объеме всей имеющейся задолженности по коммунальным платежам в присутствии покупателя либо его представителя, как это предусмотрено в п. 9.1 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., суд также не располагает.
Данные обстоятельства не опровергнуты сторонами и свидетельствуют о неисполнении условий, содержащихся в пунктах 4.1, 5 договора купли-продажи от 14.11.2017г., в п. 4 соглашения о задатке от 14.11.2017г., пунктах 4, 4.1, 5, 8, 8.1, 9.1 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., подписанного сторонами 27.12.2017г.
Кроме того, до настоящего времени Пеньковская Е.Ю. и ее малолетняя опекаемая ФИО3ДД.ММ.ГГГГ года рождения (постановление отдела опеки и попечительства по г. Комсомольску-на-Амуре № 09.2-04/98 от 19.01.2016г. о назначении опекуном), проживают в спорной кв. №, дома № по <,адрес>, в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, что подтверждается актом проверки органом опеки и попечительства условий жизни несовершеннолетнего подопечного от 16.04.2018г. Согласно справке МСЭ-2915 № от 03.05.2017г., ФИО3ДД.ММ.ГГГГ года рождения является инвалидом, категория «ребенок-инвалид». По данным Отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Хабаровскому краю (адресная справка от 29.03.2018г.), МУП «ЕРКЦ г. Комсомольска-на-Амуре (выписки из поквартирной карточки от 25.01.2018г., 30.03.2018г., 10.04.2018г.) известно, что в кв. №, дома №, по <,адрес>, в г. Комсомольске-на-Амуре, Хабаровского края, Пеньковская Е.Ю. была зарегистрирована по месту жительства с 27.12.2007г. по 23.01.2018г. в качестве собственника жилого помещения, несовершеннолетняя опекаемая ФИО3 имела регистрацию в данной квартире с 20.02.2016г. по 23.01.2018г.
С учетом изложенного следует вывод, что договор купли-продажи не был фактически исполнен на условиях, на которых был заключен между сторонами, а именно: предмет договора не передан покупателю, покупателем не произведена оплата недвижимого имущества, право собственности на спорную квартиру не было зарегистрировано ни за ответчиком, ни за истцом, в установленном законом порядке.
При этом достаточных, достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что именно продавец Пеньковская Е.Ю. уклонялась в срок не позднее 20.01.2018г. от подачи документов, необходимых для регистрации перехода права собственности к покупателю, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, стороной истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
В соответствии с п. 5 соглашения о задатке от 14.11.2017г., заключенного между сторонами, неявка на сделку по неуважительной причине считается отказом от совершения сделки, не явившейся стороной.
Уведомления об истечении сроков и уклонении от исполнения договорных обязательств были направлены сторонами в адрес друг другу после 20.01.2018г., то есть после даты, установленной соглашением сторон для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию (п. 5 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г.).
Исходя из буквального содержания договора купли-продажи от 14.11.2017г., соглашения о задатке от 14.11.2017г. и дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г., подписанному сторонами 27.12.2017г. следует, что стороны предусмотрели условие о подписании и подаче на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю основного договора купли-продажи спорной квартиры. В дополнительном соглашении от 27.12.2017г. прямо указано, что оно заключается к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г.
Однако, иные договоры и соглашения, кроме договора купли-продажи от 14.11.2017г., соглашения о задатке от 14.11.2017г. и дополнительного соглашения от 27.12.2017г. к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2017г. стороны не подписывали, о чем в судебном заседании подтвердили представители истца и ответчика.
Доводы представителя истца Дрига А.В. о том, что ссылки в указанных договоре и соглашениях на предварительный и основной договоры купли-продажи квартиры являются ошибочными, так как были оформлены на бланках, предусмотренных для предварительного договора купли-продажи, судом отвергаются как не состоятельные, поскольку при определении того, был ли заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, следует применять правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ. Согласно указанной норме закона, при толковании условий договора применяется во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Следовательно, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.
Факт принадлежности Пеньковской Е.Ю. квартиры №, расположенной в доме № по <,адрес>, в г. Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края, на момент подписания договора купли-продажи от 14.11.2017г., подтверждается договором на передачу и продажу квартир в собственность граждан (совместную) от 14.05.1993г., заключенным между администрацией Ленинского района в лице главы администрации Соколова В.В. — с одной стороны и Пеньковской С.В., Пеньковской Е.Ю. – с другой стороны, справкой КГБУ «Хабкрайкадастр» от 26.09.2017г. о наличии права собственности на объекты недвижимости по Хабаровскому краю, свидетельством о праве на наследство по закону 27 АА 1046504 рот 29.11.2017г.
Согласно справке по наследственному делу, представленной нотариусом Шиляевой О.Г., в ее производстве имеется наследственное дело № к имуществу Пеньковской С.В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Наследство состоит из ? доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <,адрес>,, прав на денежные средства. Наследник наследство принял по закону: дочь Пеньковская Е.Ю. ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Свидетельство о праве на наследство по закону выдано на ? долю указанной квартиры, денежный вклад с причитающейся компенсацией. Дело производством не завершено.
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства.
Согласно ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
В силу п. 2 ст. 1157 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ), в том числе в случае, когда он уже принял наследство.
Согласно п. 1 ст. 1163 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.
Из смысла вышеприведенных норм следует, что наследник, принявший наследство и не отказавшийся от него в течение срока, установленного для принятия наследства, считается собственником этого имущества с момента открытия наследства независимо от времени получения свидетельства о праве на наследство и момента государственной регистрации права собственности на наследственное имущество.
Таким образом, утверждение представителя ответчика Петровой Г.Ю. о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 14.11.2017г. ответчик Пеньковская Е.Ю. не являлась собственником спорной квартиры, является ошибочным.
Вместе с тем, в соответствии с положениями ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. № 218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (ч. 1).
Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (ч. 2).
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав (ч. 3).
Право собственности Пеньковской О.П. на спорную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением об отсутствии запрашиваемых сведений в ЕГРН, выписками из ЕГРН, и указывает на отсутствие возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру от Пеньковской Е.Ю. к другому лицу.
Суд находит не обоснованной ссылку истца на положения ст. 398 ГК РФ, поскольку данная норма устанавливает право кредитора в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Из существа правоотношений, возникших между сторонами следует, что ответчик, не получившая от истца оплату за спорную квартиру, не является должником истца, также как и истец не является кредитором ответчика.
Оценив представленные сторонами доказательства, как каждое в отдельности, так и в совокупности, доводы сторон в обоснование заявленных требований и возражений, вышеприведенные положения закона, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца Гальченко О.П., поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не был фактически исполнен, истец не приобрела правомочия по владению и пользованию спорным недвижимым имуществом, а потому не вправе реализовать такие полномочия, путем предъявления исковых требований к ответчику Пеньковской Е.Ю. о передаче ей (Гальченко О.П.) спорной квартиры, с возложением обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, и возложением обязанности на покупателя произвести оплату по договору.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Гальченко О.П. следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Гальченко Ольги Павловны к Пеньковской Елене Юрьевне о возложении обязанности по передаче недвижимого имущества, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности по выплате денежных средств – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.
Судья С.С. Иванова