Дело № 2-586/2021
УИД: 42RS0009-01-2020-010150-02
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Центральный районный суд г. Кемерово в составе:
Председательствующего Курилова М.К.
при секретаре Сячине И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово
02 февраля 2021 года
гражданское дело по исковому заявлению Рыбкиной О.В. к Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу об обязании совершить действие,
УСТАНОВИЛ:
Рыбкина О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу об обязании совершить действие.
Свои требования мотивирует тем, что ООО «Керамикс» являлось собственником следующих объектов недвижимости:
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: …, которое принадлежит Обществу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от **.**.****, заключенного между продавцом ГУП «Производственное объединение охотничьего хозяйства «Кемеровопромохота» и покупателем ООО «Керамикс», о чём в ЕГРН сделана запись регистрации ### от **.**.****,
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: …, которое принадлежит Обществу на праве собственности на основании Договора купли — продажи от **.**.****, заключенного между продавцом ГУП «Производственное объединение охотничьего хозяйства «Кемеровопромохота» и покупателем ООО «Керамике», о чём в ЕГРН сделана запись регистрации ### от **.**.****.
**.**.**** между ООО «Керамикс» (продавцом) и Рыбкиной О.В. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (в ред. **.**.**** и **.**.****), по условиям которого стороны договорились заключить в срок до **.**.**** договор купли-продажи в отношении вышеуказанных зданий.
Стоимость указанных зданий составляла 60 000 рублей, то есть по 30 000 за каждое здание.
**.**.**** Рыбкина О.В. произвела оплату за покупку зданий в размере 60 000 рублей путём внесения наличных денежных средств в кассу ООО «Керамикс», в соответствии с пунктом 3.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** Таким образом, оплата за приобретаемые здания была произведена покупателем в полном объёме.
**.**.**** был заключен основной договор купли-продажи зданий. Оплата за приобретаемые здания покупателем была произведена после подписания предварительного договора купли-продажи в полном объёме. Объекты недвижимости были фактически переданы покупателю, согласно пункту 4.1. Договора купли-продажи.
Однако, стороны не смогли обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на здания, поскольку **.**.**** ИФНС по г. Кемерово в ЕГРЮЛ в отношении ООО «Керамикс» была внесена запись ### о прекращении деятельности данного юридического лица.
В связи с тем, что Общество было ликвидировано, **.**.**** Рыбкина О.В. обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о государственной регистрации прав собственности на здания с кадастровыми номерами: ###
**.**.**** Рыбкиной О.В. было получено уведомление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав ### Согласно указанному уведомлению осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до **.**.****, поскольку государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению обеих сторон договора, а также по причине исключения из ЕГРЮЛ сведений об ООО «Керамикс».
В связи с изложенными обстоятельствами, иного порядка регистрации перехода права от ООО «Керамике» к Рыбкиной О.В. по Договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****, кроме как на основании решения суда, не предусмотрено действующим законодательством.
На основании изложенного, истец просит суд обязать Управление Росреестра по Кемеровской области — Кузбассу зарегистрировать переход права собственности от ООО «Керамике» (ОГРН: ###, ИНН: ###) к Рыбкиной О.В. на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** в отношении следующих объектов недвижимости:
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: …
— здание с кадастром номером: ### назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: …
**.**.**** суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам гражданского судопроизводства, о чем было вынесено соответствующее определение. Указанным определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Эндерт О.О.
В судебном заседании представитель истца Райфикершт М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнила. Просила суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Керамикс» (ОГРН: ###, ИНН: ###) к Рыбкиной О.В. на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** в отношении следующих объектов недвижимости:
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: …
— здание с кадастром номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: …
Представитель ответчика Михайлова А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Представитель третьих лиц Чувашова А.В. и Эндерт О.О. – Чемулова В.А., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.
Истец Рыбкина О.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.
Третьи лица Чувашов А.В., Эндерт О.О. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствии.
Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, мнение лиц, участвующих в процессе, наличие письменных заявления о рассмотрении дела в отсутствии Рыбкиной О.В., Чувашова А.В., Эндерт О.О., суд считал возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных судом надлежащим образом. Основания для отложения судебного разбирательства судом не установлены.
Выслушав лиц, участвующих в процессе, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Статьей ст. 35 Конституции РФ гарантировано, что каждый вправе иметь имущество в собственности.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГПК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ч.1. ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ч.2).
В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Порядок осуществления учетно-регистрационных действий регламентируется нормами федерального законодательства, в частности Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу положений пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Часть 4 статьи 7 Закона о регистрации предусматривает, что орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ О государственной регистрации недвижимости осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от **.**.**** № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.
Судом установлено, что **.**.**** между ООО «Керамикс» (продавцом) и Рыбкиной О.В. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1 данного договора стороны договорились о подготовке и заключении до **.**.****, основного договора купли – продажи в отношении следующего недвижимого имущества:
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: ….,
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область.
Право собственности ООО «Керамикс» на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии ### от **.**.****, серии ### от **.**.****
Дополнительным соглашением от **.**.**** к предварительному договору купли – продажи недвижимого имущества от **.**.**** стороны продлили срок заключения основного договора купли – продажи недвижимого имущества до **.**.**** В дальнейшем срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества был продлен до **.**.**** на основании дополнительного соглашения от **.**.****
**.**.**** между ООО «Керамикс» и Рыбкиной О.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество:
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: …
— здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: …
Согласно п.4.1. Договора на момент заключения договора покупатель осмотрел приобретаемое имущество, указанное в п.1.1, к их качественному состоянию претензий не имеет. На момент подписания настоящего договора имущество передано покупателю. Данный договор имеет силу акта приема- передачи имущества.
Пунктом 2.1. Договора сторонами была установлена цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1. договора, которая в совокупности составляет 60000 рублей (стоимость каждого объекта составляет 30000 руб.).
При этом расчет по договору произведен до подписания данного договора. Стороны материальных претензий к друг другу не имеют (п.2.2 Договора).
Факт оплаты по договору купли – продажи от **.**.**** подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам ### от **.**.****, ### г. от **.**.****.
Также п. 6.1.2. Договора установлено, что продавец обязан представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, все необходимы для такой регистрации.
Между тем, **.**.**** ИФНС по г. Кемерово в ЕГРЮЛ в отношении продавца ООО «Керамикс» была внесена запись ### о прекращении деятельности данного юридического лица.
В связи с тем, что ООО «Керамикс» было ликвидировано, **.**.**** Рыбкина О.В. обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о государственной регистрации прав собственности на здания с кадастровыми номерами: ###.
**.**.**** Рыбкиной О.В. было получено уведомление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав № ### Согласно указанному уведомлению осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до **.**.****, поскольку государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению обеих сторон договора, а также по причине исключения из ЕГРЮЛ сведений об ООО «Керамикс».
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации).
Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и невозможность проведения государственной регистрации перехода права собственности (в данном случае по причине ликвидации юридического лица).
Заключая договор купли-продажи, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: недвижимое имущество перешло в собственность Рыбкиной О.В. за согласованную сторонами сумму, доказательства, подтверждающие, что воля сторон не была направлена на создание указанных правовых последствий, отсутствуют.
Согласно пояснениям представителя третьих лиц Чувашова А.В., Эндерт О.О. – Чемуловой В.А., действующей на основании доверенностей, договор купли – продажи между ООО «Керамикс» и Рыбкиной О.В. действительно был заключен, денежные средства от покупателя продавцом получены, здания фактически переданы Рыбкиной О.В.
Указанные обстоятельства также подтверждаются пояснениями Чувашова А.В., Эндерт О.О., заверенными нотариально.
Таким образом, суд приходит к выводу, о том, что все обязательства по договору купли-продажи от **.**.**** Рыбкиной О.В., как покупателем исполнены, данное недвижимое имущество передано ей во владение и пользование, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости во внесудебном порядке она не имеет, поскольку продавец юридической лицо ООО «Керамикс» в настоящее время ликвидировано.
На основании изложенного, суд приходи к выводу, что исковые требования Рыбкиной О.В. подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-199, ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Керамикс» (ОРГН ###, ИНН ###) к Рыбкиной О.В. на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от **.**.**** в отношении объектов недвижимости:
— здание с кадастровым номером ###, площадью 138,3 кв.м., расположенное по адресу: …
— здание с кадастровым номером ###, площадью 297,4 кв.м., расположенное по адресу: …
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.
Судья: М.К. Курилов
В мотивированной форме решение изготовлено 05.02.2021 года.