Дело № 2а-103/2020
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
с. Ребриха 08 июня 2020 года
Ребрихинский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Серожеевой Г.Ф.,
при секретаре Оробей Ю.В.,
с участием:
представителя административного истца: Маслякова А.С.,
представителя административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю: Кирилова М.В.,
заинтересованных лиц: ФИО1, ФИО17, представителя ООО «Вепрь» ФИО33, представителя заинтересованных лиц ООО «Вепрь» и ФИО17 – ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ООО «Барнаульский пищевик» к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, Валйский Б.И., о признании действий государственного регистратора незаконным,
у с т а н о в и л:
ООО «Барнаульский пищевик» обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, ФИО1, о признании действий государственного регистратора незаконным, мотивируя тем, что ООО «Барнаульский пищевик» <,дата>, на основании Договора купли-продажи и Соглашения от <,дата>, о передаче прав и обязанностей арендатора, приобрело права арендатора на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <,данные изъяты>,., расположенный на рабочих участках №№, 118-1, 119 земель сельскохозяйственного назначения колхоза «им. Энгельса» Ребрихинского района Алтайского края (далее — участок). Реестровой записью № от <,дата>, была зарегистрирована аренда на весь земельный участок в пользу ООО «Барнаульский пищевик». Срок аренды по договору был установлен с <,дата>, по <,дата>,. По мнению истца в настоящее время Договор аренды пролонгирован на «…тот же срок — 10 (десять) лет», то есть до <,дата>,, в силу пункта 2.2. Договора аренды, так как стороны не заявили о своем желании расторгнуть его в установленном законом и договоре порядке. О нарушении его прав истцу стало известно после получения Выписки ЕГРН от <,дата>,, в которой отсутствовала реестровая запись о наличии ограничений в виде аренды. Учитывая положения ст.ст. 407, 612, 620, 622 ГК РФ, истец считает, что Административный ответчик в нарушение требований ч.4 ст.18, ч.1 ст.51 Федерального закона от <,дата>, N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости», при отсутствии документов подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, незаконно произвел погашение регистрационной записи, тем самым нарушив права истца на владение и пользование земельным участком, что влечёт ограничение в осуществлении предпринимательской деятельности, неполучение прибыли, в частности это привело к невозможности включить указанный земельный участок в структуру посевных площадей на 2020 год. На основании изложенного, административный истец просит признать действие государственного регистратора незаконным в части прекращения реестровой записи от <,дата>,№. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, картографии по Алтайскому краю восстановить регистрационную запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:050001:491, площадью 3 477 796 кв.м., расположенного на рабочих участках №№126-2, 118-1, 119 земель сельскохозяйственного назначения колхоза «им. Энгельса» Ребрихинского района Алтайского края.
В связи с достижением предельного возраста пребывания на гражданской службе и увольнением <,дата>,ФИО1 с федеральной государственной гражданской службы, последний исключён из числа ответчиков и привлечён к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица также привлечён ООО «Вепрь», являющийся актуальным арендатором спорного земельного участка.
Представитель административного истца ООО «Барнаульский пищевик» ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в предыдущем судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, полагала, что имеются сомнения в подаче сособственниками лично заявлений о прекращении обременения объекта недвижимости.
Заинтересованные лица – сособственники земельного участка ФИО25, ФИО27, ФИО23, ФИО32, ФИО19, ФИО15, ФИО22, ФИО21, ФИО16, ФИО24, ФИО20, ФИО14, ФИО18, ФИО6, ФИО28, ФИО29, ФИО31, ФИО30, ФИО13 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
На основании ч.6 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Представитель административного истца ООО «Барнаульский пищевик» ФИО7, исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно указав на то, что в соответствии с положениями ст.ст.12-14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, решение о прекращении договора аренды могло быть принято только общим собранием собственников земельного участка, такое решение не может быть заменено простым письмом-уведомлением. Уведомление от <,дата>, об отказе от пролонгации договора подписано только собственниками 20 долей из 28, ФИО13 на момент подписания не обладал полномочиями собственника, и ООО «Барнаульский пищевик» (собственник 7/28 долей), не было согласно с отказом от пролонгации договора аренды. Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы Уведомления от <,дата>, подверг анализу условия Договора аренды от <,дата>, только с позиции прав арендодателей, наличие преимущественного права Арендатора на возобновление Договора аренды было проигнорировано. Совпадение Арендодателя и Арендатора в одном лице не прекращает право ООО «Барнаульский пищевик» на участие в принятии решения собственниками о пролонгации договора аренды или его прекращении. Полагает, что государственный регистратор проигнорировал также тот факт, что с заявлениями о прекращении записи об аренде часть собственников обратилась спустя 10 месяцев после даты прекращения договора, не предоставив при этом доказательств того, что земельный участок истребован из владения арендатора, или Арендатору направлялись возражения против использования земельного участка после окончания срока аренды. Считает, что если даже проигнорировать пролонгацию договора на срок, указанный в п. 2.2 Договора аренды, то согласно п.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее Управление Росреестра) ФИО8 требования административного истца не признал, указав на законность действий государственного регистратора. Дополнительно пояснил, что актуальный кадастровый номер спорного земельного участка 22:36:050001:491, отсутствие в выписке ЕГРН в графе «адрес», указания на рабочий участок № объясняет технической ошибкой, которая органом Росреестра будет устранена в ближайшее время.
Заинтересованное лицо ФИО1, исковые требования ООО «Барнаульский пищевик» полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Заинтересованные лица ФИО17, ООО «Вепрь», в лице директора ФИО33, представитель заинтересованных лиц ООО «Вепрь» и ФИО17 — ФИО9, действия регистратора полагают законными, в иске просят отказать.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Исследовав материалы дела, проанализировав имеющиеся доказательства в их совокупности, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.
Правоотношения возникшие между истцом и ответчиком регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения), Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости», (далее ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно ч.1. ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с ч.9 ст.226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление,
2) соблюдены ли сроки обращения в суд,
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия),
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен,
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами,
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В силу положений ч.1 ст.219 КАС РФ, по рассматриваемой категории дел административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Административное исковое заявление направлено в суд почтовой связью <,дата>,, как указывает истец, о нарушении своих прав ООО «Барнаульский пищевик» узнал при получении <,дата>, выписки из ЕГРН, в которой отсутствовала запись об обременении земельного участка договором аренды в пользу ООО «Барнаульский пищевик», доказательств обратного ответчиком не представлено, следовательно, установленный ч.1 ст.219 КАС РФ срок, истцом не нарушен.
Как следует из представленных материалов, договор аренды земельного участка от <,дата>, заключенный между ЗАО «Орбита» и 28 участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (актуальный кадастровый №), площадью <,данные изъяты>,, категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Россия, <,адрес>,, раб.уч. №,118-1, 119, был зарегистрирован <,дата>, и внесена запись № об ограничении (обременении) — аренды.
Согласно условиям договора аренды от 17.12.2007, участники общей долевой собственности — «Арендодатели» передали во временное пользование и владение вышеуказанный земельный участок «Арендатору» — ЗАО «Орбита» на срок 10 лет. В пункте 2.1 данного договора аренды указано, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.06.2018 на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 11.04.2018, в ЕГРН на вышеуказанный земельный участок была внесена запись № об ограничении (обременении) — аренда. В новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений об арендаторе, были внесены сведения, аналогичные содержащимся в записи об ограничении (обременении), в которой был указан первоначальный арендатор (то есть лицо, уступившее свои права по договору аренды), а также сведения о новом арендаторе — ООО «Барнаульский пищевик». Одновременно, запись об ограничении (обременении) — № от <,дата>, о государственной регистрации аренды в отношении первоначального арендатора была погашена.
В результате последующих договоров купли-продажи, на дату <,дата>, сособственниками указанного земельного участка являлись по 1/28 доли ФИО25, ФИО27, ФИО23, ФИО32, ФИО19, ФИО15, ФИО22, ФИО21, ФИО16, ФИО24, ФИО20, ФИО14, ФИО18, ФИО28, ФИО17, по 1/56 доли: ФИО31 и ФИО30, по 2/28 доли (в выписке ЕГРН зафиксировано дважды по 1/28 доли): ФИО6 и ФИО29, собственником 7/28 доли являлся ООО «Барнаульский пищевик».
Уведомление о непродлении договора аренды от <,дата>,, подписанное всеми сособственниками-физическими лицами ФИО25, ФИО27, ФИО23, ФИО32, ФИО19, ФИО15, ФИО22, ФИО21, ФИО16, ФИО24, ФИО10, ФИО14, ФИО18, ФИО28, ФИО17, ФИО31, ФИО30, ФИО6 и ФИО29, направлено арендатору ООО «Барнаульский пищевик» почтовой связью и вручено адресату, согласно почтовому уведомлению, <,дата>,.
Согласно ответу от <,дата>,, с указанным уведомлением от <,дата>, ООО «Барнаульский пищевик» не согласно в связи с принятием решения без проведения общего собрания сособственников, кроме того указывает на то, что в силу преимущественного права арендатора, по истечению срока аренды земельный участок не может быть передан в аренду кому бы то ни было, за исключением ООО «Барнаульский пищевик». <,дата>, на основании заявлений о государственной регистрации погашения регистрационной записи ЕГРН об аренде и приложенных к ним документов, государственным регистратором на вышеуказанный земельный участок в ЕГРН была внесена запись № о прекращении ограничения (обременения) — аренды, зарегистрированной в ЕГРН за № от <,дата>, и запись № о погашении регистрационной записи о сделке № от <,дата>, — государственной регистрации договора аренды земельного участка от <,дата>,.
При проверке законности действий государственного регистратора установлено следующее.
В пунктах 2.2 и 2.3 Договора аренды земельного участка от <,дата>, закреплено, что «в случае, если срок договора истек, и стороны не заявили о своем желании расторгнуть его, то настоящий договор считается пролонгированным (продленным) на тех же условиях на тот же срок — 10 лет. О несогласии пролонгации настоящего договора, сторона, по решению которой он расторгается, обязана сообщить об этом другой стороне в письменной форме не позднее чем за два месяца до истечения срока его действия».
Учитывая дату регистрации договора аренды от <,дата>,, срок его действия истекал <,дата>,, о несогласии пролонгации договора арендодатели-физические лица в письменной форме уведомили арендатора <,дата>,, то есть с соблюдением предусмотренных договором сроков.
Как следует из копии реестрового дела, <,дата>, все арендодатели-физические лица, в том числе ФИО17 с приложением Уведомления о непродлении договора аренды от <,дата>,, кассового чека от <,дата>,, уведомления о вручении от <,дата>,, ответа ООО «Барнаульский пищевик» от <,дата>,, обратились в орган Росреестра с заявлениями о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости.
Все заявления подписаны, копии приложенных документов заверены лицом осуществлявшим приемку – инженером территориального отдела №ФИО11, подлинные экземпляры после проведения государственной регистрации получены ФИО17<,дата>,.
Таким образом, сомнения стороны истца о личной подаче заявлений сособственниками и представлении подлинных документов являются необоснованными.
Факт наличия на копии уведомления от <,дата>, штампа о заверении ФИО11 копии <,дата>,, при поступлении подлинника указанного документа (в том числе с иными перечисленными выше документами) и соответствующей регистрации в книге учёта входящих документов <,дата>, в 08 час. 39 мин. за №, правового значения не имеет.
Утверждение истца о том, что при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не проверил правомочия лиц подписавших уведомление от <,дата>,, поскольку ФИО13 на момент подписания не являлся собственником доли земельного участка, также несостоятельно по следующим причинам.
ФИО13 является наследником ФИО26 умершей <,дата>,, согласно выписке из ЕГРН, соответствующие сведения о правопреемнике зарегистрированы <,дата>,.
В силу п.4 ст.1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, и наличии на момент принятия заявления (<,дата>,) регистрации права ФИО13 на наследственное имущество, у государственного регистратора основания для вывода о подписании уведомления от <,дата>, неуправомоченным лицом, отсутствовали.
При проверке доводов истца о нелигитимности уведомления от <,дата>, в силу установленных законом требований к порядку и форме принятия подобного решения только в результате проведения общего собрания, судом установлено следующее.
Действительно, согласно п.1 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
При этом, в силу п.1 ст.14.1 указанного закона, общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п.3 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором предусмотрено в том числе, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
По рассматриваемому случаю, сособственниками не обсуждались условия аренды, требующие проведения общего собрания, принято решение о непродлении договора аренды, требования к порядку и форме принятия которого законом не предусмотрены.
Доводы истца о том, что наличие права собственности ООО «Барнаульский пищевик» (7/28 доли) на земельный участок не прекращает его право на участие в принятии решения собственниками о пролонгации договора аренды от <,дата>, или его прекращении, по рассматриваемому случаю ошибочны.
Мнение сособственника земельного участка — ООО «Барнаульский пищевик» (владелец 7/28 доли) может учитываться при заключении нового договора аренды с другим арендатором, при решении же вопроса о возможности продления договора аренды от <,дата>, с арендатором ООО «Барнаульский пищевик» на новый 10 летний срок, его волеизъявление не имеет значения, поскольку в силу требований ст.413 ГК РФ, указанный договор в части 7/28 доли прекращается совпадением арендатора и арендодателя в одном лице.
Действующее законодательство также не предусматривает период, в течение которого арендодатели, после уведомления арендатора о прекращении договора аренды, вправе обратиться в орган Росреестра с заявлением о погашении соответствующей регистрационной записи и снятии обременения.
Стороны в договоре аренды от <,дата>, закрепили возможность продления его действия на новый 10 летний срок, что исключает возможность применения п.2 ст.610 и п.2 ст.621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок, кроме того, при наличии соответствующих возражений арендодателей от <,дата>,, фактическое использование арендатором земельного участка не означает пролонгацию договора аренды, и влечёт для него последствия в виде исполнения обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Согласно ч.1 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения (п.7 ч.4 ст.14 Закона).
В силу п. 2 ч.3 ст.15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, — при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения.
Таким образом, с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде может обратиться одна из сторон договора аренды.
К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель),
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч.4 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
По рассматриваемому случаю с соответствующим заявлением обратились все арендодатели (учитывая факт прекращения обязательства в части 7/28 доли совпадением арендатора и арендодателя в одном лице), с представлением необходимых документов отражающих информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (ч.1 ст.21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Действия государственного регистратора соответствовали требованиям норм главы 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регулирующей правоотношения в области государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.ст.14-31), а также требованиям Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
Ссылка истца на нарушение должностным лицом положений ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающей особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, также не нашла своего подтверждения.
Утверждение представителя истца о том, что государственным регистратором было проигнорировано наличие преимущественного права Арендатора на возобновление Договора аренды, также несостоятельно, поскольку при рассмотрении заявлений арендодателей о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, разрешение данного вопроса не входит в компетенцию указанного должностного лица.
Иное противоречило бы нормам гражданского законодательства Российской Федерации, означая возможность разрешения неочевидных разногласий, которые могут возникнуть в будущем, неуполномоченным органом.
Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемое действие государственного регистратора о прекращении реестровой записи от <,дата>,№, является законным и обоснованным, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Руководствуясь ст.227 КАС РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований ООО «Барнаульский пищевик» к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, Валйский Б.И., о признании действий государственного регистратора незаконным, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Ребрихинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2020 года.
Председательствующий Г.Ф.Серожеева