1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к Ст. 560 ГК РФ
1. В отношении договора продажи предприятия как имущественного комплекса и являющегося недвижимостью определена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует также требованиям ст. 550 ГК РФ, содержащей общие положения о том, что договоры продажи недвижимости заключаются в письменной форме и что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Предусмотренная комментируемой статьей письменная форма договора продажи предприятия считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, где указано, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Оферта должна содержать все существенные условия договора продажи предприятия.
К договору должны быть обязательно приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств). Необходимо также указание всех кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Договор продажи предприятия считается заключенным, когда достигнуто соглашение между сторонами по всем существенным пунктам, условиям договора, с момента государственной регистрации последнего. Как отмечалось в комментарии к ст. 559, к существенным условиям договора относятся предмет, состав имущества, его стоимость и др. (п. 1 ст. 432 ГК).
2. Несоблюдение требуемой законом письменной формы договора продажи предприятия влечет его недействительность со всеми вытекающими отсюда последствиями. На недействительные договоры распространяются общие положения о последствиях недействительности сделок. Их недействительность не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК). Поэтому договор продажи предприятия при несоблюдении требуемой законом письменной формы будет считаться недействительным с момента его заключения. При этом возможно возмещение убытков, причиненных одной стороне по вине другой стороны.
3. Наряду с государственной регистрацией самой недвижимости — предприятия как имущественного комплекса государственной регистрации подлежит и сам договор продажи предприятия. Данное обстоятельство напрямую связано с моментом заключения договора, что соответствует положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22 данного Закона «Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним» предусматривает:
1) права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничение (обременение), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
2) в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации;
3) правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделках с ним в Единый государственный реестр и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.