Статья 625 ГК РФ (действующая редакция). Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Комментарий к Ст. 625 ГК РФ

1. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.

Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется для потребительских целей. Договор аренды транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК) специфичен тем, что его предмет — транспортные средства, они могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа, специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст. ст. 56 и 57 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ <1>, ст. ст. 53 — 56 Кодекса торгового мореплавания (далее — КТМ) РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ <2>, ст. ст. 27 и 30 Кодекса внутреннего водного транспорта (далее — КВВТ) РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ <3>). Договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК) представляет собой особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом — весь имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору предоставлены широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (ст. 660 и другие статьи ГК). Отнесение договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 гл. 34 ГК) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенной 28 мая 1988 г. <4>, в связи с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.

<2> Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.

<3> Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 1001.

<4> Россия является участницей этой Конвенции, см.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.

2.1. Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (статья 6 Земельного кодекса РФ) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка. Существенные условия, которые должны быть согласованы при заключении договора аренды земельного участка национального парка, перечислены в п. 4 Специальных правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47 <1>.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 6. Ст. 758.

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления <1>.

———————————
<1> См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. п. 7 и 10 ст. 22 ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

Размер арендной платы является существенным условием договора (ст. 65 ЗК). Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 <1>. Для договоров аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» <2>, Методика расчета арендной платы утверждена Приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 <3> и от 14 июля 2006 г. N 190 <4>.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2009. N 30. Ст. 3821.

<2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3127.

<3> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 25.

<4> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 35.

Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком путем передачи участка в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК) <1>. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК). Помимо оснований, установленных общими нормами ГК РФ, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 46 ЗК).

———————————
<1> См. также: п. п. 15 — 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

2.2. По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1 ст. 72 ЛК).

Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит <1>.

———————————
<1> См., например: Положение о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 161 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 9. Ст. 1125.

Лесной кодекс РФ формально не содержит особых требований к существенным условиям договора аренды лесного участка. Однако, учитывая жесткую привязку ряда условий договора аренды лесных участков к продиктованным целевым назначением лесных участков требованиям лесного законодательства и специальных документов (лесохозяйственных регламентов и проектов освоения лесов), следует признать, что существенные условия договора аренды лесного участка не исчерпываются условием о предмете аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Поэтому помимо сведений о самом лесном участке к существенным условиям договора относятся: срок договора, виды использования лесов, размер, условия и сроки внесения арендной платы, объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов (п. 7 Правил подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324 <1>). Кроме того, в договоре аренды лесного участка, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, должны быть указаны условия, перечисленные в п. 8 указанных Правил.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 23. Ст. 2793.

2.3. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться по договору водопользования для забора водных ресурсов, использования акватории и для производства электроэнергии (п. 1 ст. 11 Водного кодекса).

По договору водопользования исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления обязуется предоставить водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату. Водные объекты, подавляющее большинство которых не является обособленными и находится исключительно в федеральной государственной собственности, ограничены в обороте и не относятся к недвижимости, сделки с которой подлежат регистрации в ЕГРП. Вместе с тем договор водопользования регистрируется в Государственном водном реестре и признается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора водопользования перечислены в п. 1 ст. 13 Водного кодекса РФ. Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более 20 лет. Предоставление водного объекта в пользование осуществляется на основании специального решения, порядок подготовки которого утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2006 г. N 844 <1>.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 295.

3. Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества, которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) является не особой разновидностью договора аренды, а договором аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» <1>).

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

Аренда железнодорожных и подкрановых железнодорожных путей ОАО «РЖД», за исключением главных железнодорожных путей общего пользования, осуществляется в соответствии со специальным Положением, утвержденным Приказом ОАО «РЖД» от 10 июля 2008 г. N 91 <1>. Примерная форма договора аренды железнодорожного пути утверждена распоряжением ОАО «РЖД» от 28 августа 2008 г. N 1819-р <2>. Такие договоры аренды заключаются на торгах, если иное не предусмотрено решением президента ОАО «РЖД». Объектом аренды выступает необходимый для оказания услуг железнодорожного транспорта железнодорожный путь со всеми сопутствующими эксплуатационными сооружениями (трубами, мостами и т.д.). Размер арендной платы за пользование железнодорожным путем определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, включая амортизационные отчисления, налог на имущество и плату за землю. Одна из особенностей указанного договора состоит в том, что для достижения его целей достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение <3>.

———————————
<1> Документ опубликован не был, см. его текст в СПС «КонсультантПлюс».

<2> Экономика железных дорог. 2008. N 12.

<3> В соответствии со ст. 76 Воздушного кодекса РФ предусмотрена аренда каналов связи для обеспечения полетов воздушных судов и другой деятельности по использованию воздушного пространства. Однако указанная позиция законодателя далеко не бесспорна, поскольку, во-первых, действующее законодательство о связи не предусматривает такого договора, а во-вторых, канал связи не соответствует требованиям к предмету договора аренды, в виде которого могут выступать только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ст. 607 ГК).