Статья 449 ГК РФ (действующая редакция). Основания и последствия признания торгов недействительными

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Комментарий к Ст. 449 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность в судебном порядке по иску заинтересованного лица признавать недействительность торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом.

Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

В связи с приведенным разъяснением возникает вопрос о корректности квалификации торгов как сделки (в литературе такая квалификация торгов встречается нередко). Торги представляют собой комплекс действий различных субъектов (организатора торгов, участников торгов, победителя торгов), направленных на заключение договора. Иными словами, торги — это процедура, процесс заключения договора. При этом в ходе торгов могут совершаться правовые акты (сделки). Но торги в целом вряд ли можно признать сделкой. Поэтому корректнее было бы говорить о признании недействительными не торгов, а правовых актов (сделок), совершаемых в ходе торгов, и прежде всего протокола о результатах торгов. Однако отмеченная некорректность не влияет на суть дела. Под признанием недействительными торгов можно подразумевать признание недействительным протокола о результатах торгов как акта, закрепляющего итоги торгов и отражающего нарушение правил проведения торгов, коль скоро таковые имели место.

Пункт 1 комментируемой статьи не уточняет, нарушение каких правил может служить основанием для признания торгов недействительными. Очевидно, что таким основанием может быть не любое нарушение правил о торгах.

Ориентиром здесь может служить судебная практика по делам о признании торгов недействительными и, в частности, судебная практика, отраженная в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101) <1>.

———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

В указанном Обзоре содержатся, в частности, следующие заслуживающие внимания выводы, основанные на результатах рассмотрения конкретных дел:

— иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению;

— отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица;

— при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов;

— нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов;

— ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения;

— лицо, обязательственные права в отношении которого проданы с публичных торгов, не вправе требовать признания их недействительными вследствие нарушения порядка проведения торгов, которые не затрагивают его права и законные интересы <1>.

———————————
<1> О судебной практике рассмотрения дел, связанных с проведением торгов, см. также: Беляева О.А. Обзор практики разрешения споров, связанных с торгами на право заключения государственных (муниципальных) контрактов // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 14. М.: Юрид. лит., 2007. С. 98 — 122; Она же. Рассмотрение судами споров о торгах // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 15. М.: Юрид. лит., 2008. С. 143 — 170; Гатаулина Л.Ф. Некоторые правовые вопросы недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом // Юрист. 2008. N 2. С. 4 — 7; Тарасенко Ю.А. О недействительности торгов // Арбитражная практика. 2008. N 6. С. 13 — 16.

2. По смыслу п. 2 комментируемой статьи признание торгов недействительными автоматически влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Иными словами, признание недействительными торгов одновременно является и признанием недействительным договора. При признании недействительными торгов нет необходимости отдельно признавать недействительным договор, заключенный в результате торгов.

В то же время нет юридических препятствий для признания недействительным непосредственно договора, заключенного на торгах, без признания недействительными торгов. Дело в том, что точное соблюдение правил проведения торгов не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

Судебная практика по ст. 449 ГК РФ: решения и приговоры суда по гражданским делам

  • Решение № А66-19154/18 от 11.07.2019 АС Тверской области
    Перечень оснований, когда торги (аукцион) могут быть признаны недействительными, содержится в п. 1 ст. 449 ГК РФ, к ним относятся:
  • Решение № 2-504/14Г от 12.02.2014 Анапского городского суда (Краснодарский край)
          Согласно требований ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
  • Решение № 2-725/18 от 24.12.2018 Верхнесалдинского городского суда (Свердловская область)
    Представитель ответчика Администрации городского округа <,....>, Колесников В.В. исковые требования не признал, суду показал, что достоверных доказательств наличия на земельном участке № .... по <,адрес>, в г. <,адрес>, строений, принадлежащих Шульгиной Ф.Г., суду не представлено. Невозможно достоверно установить на каком из соседних участков расположены указанные истцом строения, все они зарегистрированы на участке № ..... Договор аренды от д.м.г. прекратил свое действие д.м.г., новый договор не заключался, ФИО3 умер после прекращения действия договора, значит, арендные отношения не могла унаследовать Шульгина Ф.Г.. Истица не была лишена возможности участвовать в торгах в отноше...
  • Решение № А45-27454/17 от 09.01.2018 АС Новосибирской области
    В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах.
  • Решение № 2-1701/17 от 26.11.2018 Шпаковского районного суда (Ставропольский край)
    ООО База отдыха «<,данные изъяты>,» создается ДД.ММ.ГГГГ в день окончания приема заявок на участие в аукционных торгах на право аренды недвижимым имуществом и является победителем в торгах и заключает договор аренды на имущество, которое имеет арендатора земельного участка и собственника недвижимого имущества – Силичеву Е.А. Она является заинтересованным лицом, поэтому имеет право подачи иска о признании торгов недействительными на основании статей 167, 447, 449 ГК РФ, так как полагает, что порядок проведения торгов был нарушен и это является основанием для признания их недействительными. На момент проведения торгов она являлась арендатором земельного участка и ...
  • Решение № А41-74446/18 от 01.04.2019 АС Московской области
    Пунктом 1 ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
  • Решение № 2-2451/20 от 05.10.2020 Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону (Ростовская область)
    Статья 449 ГК РФ определяет, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительн...
  • Апелляционное определение № 33-28111/2017 от 12.09.2017 Краснодарского краевого суда (Краснодарский край)
    Представитель ответчика - администрации муниципального образования Новокубанский район по доверенности Объедков <, Ф.И.О. >,26 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, просил суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований и отменить обеспечительные меры, пояснив, что никто из лиц, обладающих правами для оспаривания сделки, не предъявляет требований по признанию ее недействительной. Заявлений от граждан неопределенного круга лиц о защите нарушенных прав и свобод не поступало. Никто из заинтересованных лиц, указанных в качестве ответчиков и обладающих правами для оспаривания сделки, не предъявляет требований по признанию ее недействительной. Прокурор не облада...
  • Решение № 2-36/2010 от 11.05.2010 Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону (Ростовская область)
    Признание торгов недействительными в связи с нарушением правил их проведения (п. 1 ст. 449 ГК РФ), является лишь одним из оснований признания их недействительными. Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих, что данное основание является единственным, то торги, могут быть признаны недействительными и по иным основаниям, предусмотренным гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Апелляционное определение № 33-1487/15 от 08.04.2015 Верховного Суда Чувашской Республики (Чувашская Республика)
    3). Продажа с торгов имущества, не принадлежащего должнику на праве собственности, влечет признание торгов недействительными в силу закона. Так, судебный пристав исполнитель, передавая арестованное имущество - жилой дом и земельный участок на торги указал, что дом принадлежит на праве собственности Чекаевой Ж.Ю. и Чекаеву Э.В. на праве собственности. Однако, никто из них не регистрировал за собой право собственности на спорный дом. В соответствии со ст. 131, 168, 447 и 449 ГК РФ, ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» продажа с торгов имущества, не принадлежащего должнику на п...