Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Комментарий к Ст. 1213 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит коллизионные привязки, применяемые к договорам в отношении недвижимого имущества и представляющие собой исключения из общего правила ст. 1211 ГК РФ, согласно которой при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, а именно право страны, где находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Таким образом, нормы комментируемой статьи являются специальными по отношению к общим нормам п. п. 2 — 4 ст. 1211 ГК РФ. Основным квалифицирующим признаком для договоров, предусмотренных в комментируемой статье, является объект, т.е. недвижимое имущество.

Положение п. 1 настоящей статьи носит диспозитивный характер и корреспондирует ст. 1210 ГК РФ, определяющей принцип «автономии воли».

Нормы комментируемой статьи применяются к договорам в отношении недвижимого имущества, как предусмотренным п. п. 3, 4 ст. 1211 ГК РФ, так и иным договорам. К ним относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды, найма, ипотеки, доверительного управления и др. В науке сформулирована вполне оправданная позиция относительного того, что под договором в отношении недвижимого имущества понимается договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК), в результате исполнения которого возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества <1>.

———————————
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Г. Светланова. М.: Юрайт, 2004.

2. При применении комментируемой статьи важное значение имеет понятие недвижимого имущества, в которое в разных странах вкладывается разное значение. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <1>.

———————————
<1> См. комментарий к ст. 130 ГК РФ в кн.: Объекты гражданских прав. Постатейные комментарии глав 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 30 — 48.

Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи — здания, сооружения, растения на корню и т.д. <1>.

———————————
<1> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. С. 201.

Французское законодательство в качестве критерия недвижимого имущества определяет природу вещей, назначение или предмет, принадлежность которого они составляют. Статьи 517 — 525 ФГК к недвижимому имуществу относят земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

Параграфы 94 — 96 Германского гражданского уложения к недвижимым вещам относят земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена.

Недвижимыми вещами в соответствии с Гражданским кодексом Испании признаются здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли либо эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд собственника при пользовании недвижимостью. Также к недвижимому имуществу относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега <1>.

———————————
<1> См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999. С. 221 — 222.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии к недвижимости относятся земля, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости.

В большинстве штатов США и в Великобритании термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» применяются судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с иностранным элементом, регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет <1>.

———————————
<1> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. С. 201.

Английское право делит вещи на движимые и недвижимые, исходя из форм исковой защиты. К недвижимым, или реальным, относятся вещи, в отношении которых можно требовать восстановления владения, к движимым, или персональным, — те, в отношении которых можно требовать возмещения денежного ущерба. Реальное имущество включает землю и связанные с ней объекты <1>.

———————————
<1> Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учебное пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. С. 221 — 222.

В Гражданском кодексе Квебека (ст. ст. 899 — 907) к недвижимому имуществу относится и движимое имущество, соединенное с недвижимостью, если оно потеряло свою индивидуальность и обеспечивает полезность недвижимого имущества, а также временно отделенные неотъемлемые части недвижимости, если они предназначены для присоединения к недвижимости вновь. Вещные права на недвижимость, иски, направленные на отстаивание таких прав или на приобретение владения недвижимостью, в ГК Квебека тоже отнесены к недвижимому имуществу <1>.

———————————
<1> Там же. С. 223.

Согласно п. 1 ст. 1187 ГК РФ при определении права, подлежащего применению, толкование юридических понятий осуществляется в соответствии с российским правом, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, понятие недвижимости должно толковаться в соответствии с российским правом. Однако п. 2 ст. 1205 ГК РФ содержит специальную норму, согласно которой принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится. Таким образом, при применении нормы п. 1 комментируемой статьи необходимо определить отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу, учитывая, что в мировом законодательстве можно принципиально выделить две концепции определения понятия «недвижимость»: концепция «множественности видов недвижимости» и концепция «земельного участка». В рамках первой концепции закон говорит о нескольких различных объектах, относящихся к недвижимости. В этом случае помимо земельного участка самостоятельными объектами недвижимости признаются иные, прежде всего здания (строения) на чужом земельном участке (например, законодательство Франции). Вторая концепция исходит из единства всякой недвижимости и рассматривает строение на земельном участке в качестве принадлежности последнего. К законодательству такого типа относится законодательство Германии, Швейцарии, Австрии <1>.

———————————
<1> См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 52 — 53; Чубаров В.В. Земельный участок: понятие о его составных частях и принадлежностях в зарубежном гражданском праве // Семейное и жилищное право. 2006. N 4.

3. При определении права, подлежащего применению к договору в отношении недвижимого имущества, необходимо:

1) установить предмет договора;

2) определить место нахождения объекта, входящего в предмет договора;

3) установить, относится ли объект, входящий в предмет договора, к недвижимому имуществу в соответствии с правом страны, где это имущество находится;

4) в том случае, если имущество находится на территории Российской Федерации и подпадает под признаки недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ, то согласно п. 2 комментируемой статьи применить российское право. Это положение является императивным и не может быть изменено договором;

5) в том случае, если имущество находится за пределами Российской Федерации и в соответствии с правом его местонахождения относится к недвижимому имуществу, то применить:

— прежде всего соглашение сторон, в котором определено применимое право. Причем может быть указано в качестве применимого к различным элементам договора право разных государств;

— если соглашением сторон не установлено право, подлежащее применению, то право страны, которое указано в законе, либо право, определяемое из условий, существа договора, совокупности обстоятельств дела (например, из переписки контрагентов, их предыдущих договорных отношений, в ходе рассмотрения спора — ссылки сторон на право одной и той же страны, обращение к нотариусу соответствующего государства при заключении договора <1>);

———————————
<1> См.: Медведев И.Г. Международное частное право и нотариальная деятельность. 2-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2005.

— если из закона, условий, существа договора, совокупности обстоятельств дела применимое право не определяется, то право страны, где находится недвижимое имущество.

С помощью названных коллизионных привязок в соответствии со ст. 1215 ГК РФ производится толкование договора; определяются права и обязанности сторон договора; исполнение договора; последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, прекращения договора недействительности договора.

4. Нормы комментируемой статьи относятся исключительно к обязательственным отношениям по поводу недвижимого имущества, а именно к содержанию договорных отношений, и не затрагивают вещно-правовых, наследственных отношений, формы договоров. В то же время как в международных договорах, так и во внутреннем законодательстве разных стран, в том числе и Российской Федерации, большинство коллизионных привязок, связанных с недвижимостью, отсылают к праву страны места нахождения недвижимости.

Так, согласно п. 1 ст. 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. Согласно п. 1 ст. 1224 ГК РФ наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву.

Привязка к месту нахождения недвижимого имущества определяет содержание права собственности и иных вещных прав (ст. 1205 ГК), форму сделки в отношении недвижимого имущества (п. 3 ст. 1209 ГК) и др.

Римская конвенция стран ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам 1980 г., предусматривает, что при отсутствии соглашения сторон по договору в отношении недвижимости презюмируется, что договор имеет тесную связь со страной местонахождения недвижимости.

Конвенция стран СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.) содержит коллизионные привязки к месту нахождения недвижимого имущества в качестве применимого права к:

— правоотношениям супругов, касающимся их недвижимого имущества (п. 5 ст. 27);

— праву собственности (п. 1 ст. 38);

— форме сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него (п. 2 ст. 39);

— праву наследования недвижимого имущества (п. 2 ст. 45) и др.

5. Положения комментируемой статьи применяются и в отношении подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Специальная коллизионная привязка ст. 1207 ГК РФ относится лишь к вещным правам на суда и космические объекты.

Необходимо учитывать, что международные договоры и зарубежное законодательство не всегда относят вышеназванные объекты к недвижимому имуществу. Так, в соответствии с п. «e» ст. 2 Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. положения Конвенции не применяются к продаже судов водного и воздушного транспорта, а также судов на воздушной подушке.