Статья 165 ГК РФ (действующая редакция). Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к Ст. 165 ГК РФ

1. Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, указанных в ст. 163 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;

3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.

При рассмотрении таких требований суд, кроме названных условий, учитывает, конечно, и конкретные обстоятельства каждого дела (причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, упречность поведения каждой из сторон и т.д.).

Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий суд может (но не обязан!) признать сделку действительной.

На первый взгляд возможность признания ничтожной сделки действительной алогична. Действительно, с точки зрения юридической логики вряд ли можно признать обоснованным объявление ничтожной, т.е. абсолютно недействительной, сделки действительной (правомерным актом). Однако торжество формально-юридической логики не должно вести к ущемлению справедливости. К тому же сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, исполненной полностью или в части другой стороной, как правило, является недобросовестной (она уклоняется от надлежащего оформления сделки), нередко допускает злоупотребление правом (ст. 10 ГК). Другая сторона, как правило, является более «слабой». Ведь она исполнила сделку (полностью или частично), но не может произвести ее оформление в установленном законом порядке. Поэтому провозглашено общее правило: несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. При этом допускается отступление от этого правила по усмотрению суда.

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК) (о государственной регистрации сделок см. ст. 164 ГК и комментарий к ней). В то же время в п. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.

Суд может (но не должен!) вынести решение о регистрации сделки, требующей государственной регистрации, если:

— сделка совершена в надлежащей форме. Так, договор ренты должен быть совершен в нотариальной форме (ст. 584 ГК); договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 560 ГК); договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК), и т.д.;

— одна из сторон уклоняется от регистрации сделки;

— заявлено требование о регистрации сделки (хотя это условие не упомянуто в п. 3 комментируемой статьи, однако оно само собой разумеется).

Понятно, что и в этом случае суд учитывает конкретные обстоятельства дела.

3. Взыскание убытков (ст. 15 ГК), о котором говорится в п. 4 комментируемой статьи, возможно только в том случае, если уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки признано необоснованным.

Судебная практика по ст. 165 ГК РФ: решения и приговоры суда по гражданским делам

  • Решение № 2-2834/20 от 03.12.2020 Центрального районного суда г.Тулы (Тульская область)
    Пункт 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав гласит, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регис...
  • Апелляционное определение № 33-9956/2015 от 26.11.2015 Верховного Суда Республики Крым (Республика Крым)
    В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО13, с одной стороны, и ООО «Южный берег», с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об инвестировании в строительство. В связи со сменой ФИО12 фамилии на К.ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что супруги К.Н.В. и ФИО13 уступили свои права инвесторов малолетней К.М.Н., законным представителем которой является К.Н.В. В соответствии с условиями договора, общий размер платежа инвестора определен в п. 2.4 договора в сумме <,данные изъяты>, гривен, что на день заключения договора эквивалентно <,данные изъяты>, долларам США. Оплата должна быть произведен...
  • Решение № 2-203/2014 от 25.03.2014 Анапского городского суда (Краснодарский край)
     В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение о расторжении договора или о его изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев оборота не вытекает иное. В силу ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора если иное не установлено законом или соглашением сторон. Из анализа данных норм права следует, что право собственности у умершей на спо...
  • Решение № 2-234 от 04.04.2012 Кемеровского районного суда (Кемеровская область)
    Во-вторых, в соответствии с ч.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность и такая сделка считается ничтожной, однако возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.
  • Решение № 2-389/16 от 13.04.2016 Советского районного суда г. Владикавказа (Республика Северная Осетия-Алания)
    При этом последующая государственная регистрация договора дарения в отношении объекта недвижимого имущества, не может расцениваться как элемент исполнения данной сделки, а является юридическим актом признания данного договора дарения заключенным и действительным, т.к. в противном случае наступают последствия, предусмотренные ч. 1 ст. 165 ГК РФ, согласно которой несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем, такая сделка считается ничтожной, либо наступают последствия, предусмотренные ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считае...
  • Определение № от 09.04.2012 Верховного Суда Республики Татарстан (Республика Татарстан)
    В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации, сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
  • Решение № 2-1099/2014 от 29.08.2014 Шебекинского районного суда (Белгородская область)
     Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
  • Определение № 33-1725/13 от 25.06.2013 Курганского областного суда (Курганская область)
    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в письменных отзывах на исковое заявление Иванчикова В.Г. указал, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру подлежит удовлетворению при условии исполнения продавцом обязательства по передаче имущества, а при неисполнении обязательства по передаче имущества, покупатель вправе соединить в исковом заявлении два требования об исполнении продавцом обязанности передать имущество и о регистрации перехода права собственности. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнени...
  • Решение № 2-1522/2016 от 30.08.2016 Кинешемского городского суда (Ивановская область)
    В соответствии со статьёй 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Частью 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
  • Решение № 2-433 от 20.09.2011 Шигонского районного суда (Самарская область)
    Частью 1 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.