Статья 273 ГК РФ (действующая редакция). Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу.

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

1. В комментируемой статье содержится общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являющееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости. В дальнейшем это правило находит развитие в специальных нормах при регулировании отношений по продаже зданий и сооружений, мене, дарению, ренте.

Настоящая редакция комментируемой статьи не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. То есть если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

2. В подп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК РФ провозглашен принцип единого правового режима земельного участка и объекта недвижимости на нем, согласно которому раздельное отчуждение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Далее этот принцип уточняется в статье 35 ЗК РФ, в п. 4 которой сказано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

— отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и как следствие — заявления требования о признании договора незаключенным.

Судебная практика по ст. 273 ГК РФ: решения и приговоры суда по гражданским делам

  • Решение № 2-215/17Г от 02.10.2017 Глушковского районного суда (Курская область)
    В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
  • Решение № 2-303/2015 от 09.12.2015 Краснощековского районного суда (Алтайский край)
    Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ (в редакции Федерального закона N 118-ФЗ от 26 июня 2007 года) также закреплен с принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.
  • Решение № 2-1175 от 31.12.9999 Выксунского городского суда (Нижегородская область)
    Его представитель, адвокат Белов В.В., также поддержал своего доверителя, показав следующее. Х. на праве собственности принадлежал жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, ………………. и земельный участок площадью х кв.м., на котором дом расположен. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на жилой дом серии ……….. от хххх года и свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок серии ………… от хххх года. Спорный земельный участок, на котором расположен завещанный Данилину А.В. дом изначально выделялся и был предоставлен Х., целевым назначением - для строительства на нем жилого дома. Данное обстоятельств...
  • Решение № 2-426/17 от 08.11.2017 Красноборского районного суда (Архангельская область)
    На день приобретения право собственности на жилой дом в силу ст. 273 ГК РФ у Николаенко П.Д. возникло и право собственности на земельный участок под ним. Указанное право фактически Николаенко П.Д. реализовал позже в __.__.______г. году, заключив с администрацией района договор купли-продажи __.__.______г..
  • Решение № 2-11/14 от 15.01.2014 Куйбышевского районного суда г. Самары (Самарская область)
    В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
  • Решение № 2-119 от 13.04.2011 Рамонского районного суда (Воронежская область)
    04 июля 2005 года Администрацией Рамонского муниципального района было принято постановление №411, согласно которого было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества «Строительный трест №4» земельным участком площадью  из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенным по адресу:  (п. 1), указанный земельный участок предоставлен Михалеву В.П. в собственность за плату для эксплуатации объектов недвижимости базы отдыха «Путь к себе» (п.2). Кроме того, указанным постановлени...
  • Решение № 2-357/2014 от 23.09.2014 Перевозского районного суда (Нижегородская область)
     В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
  • Решение № 2-2218/2013 от 10.09.2013 Абаканского городского суда (Республика Хакасия)
    Ответчик нотариус ФИО2, в судебное заседание не явилась, хотя извещалась надлежащим образом о дате и времени проведения судебного разбирательства, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление. В материалах дела от нотариуса имеется возражение на исковое заявление, в соответствии с которым нотариус с доводами искового заявления не согласна по следующим основаниям. В силу ст. 72 Основ Законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утвержденных приказом Министерства Юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство проверяет факт смерти, время и место открытия наследства, сос...
  • Решение № 2-11417/19 от 12.02.2020 Ленинскогого районного суда г. Краснодара (Краснодарский край)
    В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
  • Решение № 2-431/2022 от 03.08.2022 Прокопьевского районного суда (Кемеровская область)
    Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.