Статья 675 ГК РФ (действующая редакция). Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к Ст. 675 ГК РФ

1. Стабильность отношений в жилищной сфере — важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней).

2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается бессрочным, для коммерческого — до окончания срока).

3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

Судебная практика по ст. 675 ГК РФ: решения и приговоры суда по гражданским делам

  • Решение № 2-959/16 от 15.06.2016 Чеховского городского суда (Московская область)
    Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
  • Решение № 2-27 от 05.07.2011 Славянского районного суда (Краснодарский край)
    Согласно ч. 2 ст. 672 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору и применяются правила ст. 675 ГК РФ, согласно которой, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Жилой же дом, расположенный в , является ее частной собственностью, но никак не собственность Российской Федерации, муниципального образования. Ранее он являлся частной собственностью А.А.А.. Поэтому утверждение Фомичева С.В. и Фомичевой Л.Г. на якобы имевший место договор социального на...