Статья 610 ГК РФ (действующая редакция). Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).

В том случае, если срок определен периодом времени, то начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к данной статье).

Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.

2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07).

Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).

Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества. Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).

Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» <1> отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008).

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:

— договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК);

— договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);

— договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);

— договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК) и др.

Судебная практика по ст. 610 ГК РФ: решения и приговоры суда по гражданским делам

  • Решение № 2-1395/2021 от 12.01.2022 Октябрьского районного суда (Ростовская область)
    В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
  • Решение № 2-151/2021 от 19.02.2021 Уярского районного суда (Красноярский край)
    Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
  • Решение № 2-194/17 от 31.12.9999 Яковлевского районного суда (Приморский край)
    администрация Яковлевского муниципального района <,адрес>, обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 по имущественным отношениям Яковлевского муниципального района и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор аренды земельного участка №-д на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы Яковлевского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора было заключено соглашение о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-д – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства договор аренды земельного участка №-д и соглаше...
  • Решение № А65-9004/10 от 01.10.2010 АС Республики Татарстан
    В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
  • Решение № 2-138/2022 от 12.01.2022 Октябрьского районного суда (Ростовская область)
    В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
  • Решение № 2-846/19 от 27.02.2019 Промышленного районного суда г. Смоленска (Смоленская область)
    Ответчик Администрация г. Смоленска, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв на иск, который содержит ходатайство о рассмотрение дела в отсутствие своего представителя, а также, что договор аренды земельного участка от 04.04.2005 № 5351 заключенный между МО г. Смоленск и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 906 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <,адрес>, является действующим. Срок пользования земельным участком был установлен на 3 года. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Сведения о смерти арендатора в Адми...
  • Решение № 2-189/2018 от 03.05.2018 Калтанского районного суда (Кемеровская область)
    Согласно положений ст. 606 ГК РФ, ч.1 ст. 610 ГК РФ, ч.1 ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
  • Решение № от 10.01.2012 Курагинского районного суда (Красноярский край)
    В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
  • Решение № 2-782/19 от 04.09.2019 Вельского районного суда (Архангельская область)
    Обосновывают требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Вельский район», в лице зам. главы Шиловского В.Т. и Дмитроченко Л. А. на основании Постановления администрации МО «Вельский район» от ДД.ММ.ГГГГ№ заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора является аренда земельного участка, расположенного по адресу: <,адрес>,, общей площадью 0,0032 га с разрешенным видом использования - для размещения гаража. Договор заключен сроком на 1 год. Кадастровый номер земельного участка №. На земельном участке был построен гараж. Право собственности на гараж за Дмитроченко Л.А. не зарегистрировано. ДД.ММ.ГГГГ арендатор Дмитроченко Л.А....
  • Решение № 2-2197/18 от 29.01.2019 Железнодорожного районного суда г. Пензы (Пензенская область)
    В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.